직방

벌써 사이버임장 4주째다. 원래 이맘때쯤이면 이미 사회적 거리두기는 완료된 상태여서 기분 좋게 현장을 다녀온 사진을 첨부할 수 있을 줄 알았는데 그러기는커녕 여전히 상황은 바뀐 게 없다. 조심스레 업무차 이동하는 것을 제외하면 특별히 뭔가를 해봐야 되겠다는 의욕부터 저하된 전반적인 사회상에서 하락론은 끝없이 강화될 것이다. 나도 이렇게 조심하며 힘든데 너는 오죽하겠느냐는 간접적이면서도 노골적인 멸시(!)가 시장에 가득해 보이기 때문이다.

이런 시각과는 달리 실거래가들은 ‘반사회적’이기 그지없다. 언론지상에 자주 등장하는 초x3 고가아파트는 어느덧 매매가가 100억원을 호가하며, 특정 단지 전세금액만 40억원이라는 이야기가 자꾸 들려오는데 이런 움직임은 사실 개개인의 생활과 하등 상관없다. 내 눈 바로 앞보다 약간 더 나아간 주택가격에만 주로 관심이 갈 뿐이다. (정부에서 15억원 이상을 초고가주택이라 지칭했는데, 일반적인 강남아파트는 어느덧 25~30억원이 되어서 ‘초’를 하나 더 붙여야 할 것 같고, 50억원을 넘어가는 주택은 그러면 뭐라고 불러야 할지 몰라서 초를 3개나 붙여본다)

하지만, 지난 서북/서남지역 사이버 임장에서 확인한 데로 오히려 내 눈에서 훨씬 아래에 있던 주택들의 가격이 여간하면 7~8억이 되어버린 상황에서 현실을 직시할 필요가 있다. 이제 손에 닿지도 않을 저 멀리로 가버린 바로 그 강남을. 

선거가 끝나자 사람들은 강남을 리북이라 부르기 시작했다. 특정 지역구 당선자의 출신지 때문이겠지만, 일반 대한민국과 다른 별개의 ‘인종’들이 몰려있는 의미의 폄하일 것이다. 그 리북을 설명하는 단어가 위 그림에서 명쾌히 드러난다. 력삼, 론현, 신론현이라고 써있는 ‘역사’다. 2호선, 7호선, 9호선이 동서방향으로 지나는 그 지역. 다들 젖과 꿀이 흐르는 가나안과 같은 선망의 대상이 어느새 비웃음이 대상이 되어버렸다. 그렇다면 두음법칙을 무시하는 ‘북조선’과 같은 지역의 가격은 어떨지 한번 살펴보자.

우선 서초부터 가보자. 우리의 의식 흐름이 서쪽에서 동쪽으로 진행되도록 움직여왔기 때문이다. 강남 3구라고 보통 부르지만 실제로 강남은 강남구만을 의미한다. 1970년대부터 본격 사용했던 영동(永東)이라는 표현이 강남 2구를 지칭한다면 충분히 이해하겠지만 강남과 서초는 엄연히 다르다. 왜냐면, 가격 흐름을 주도하고 있는 것이 강남구가 아닌 서초구이기 때문이다. 그 중심에는 바로 반포가 있다.

반포는 보통 구반포와 신반포로 나뉜다. ‘구(舊)/신(新)’이라는 표현에서 뭔가의 ‘크게’ 새로움을 신반포에서 느꼈다면 오해다. 둘 다 낡긴 별반 차이가 없다. 오히려 거꾸로 재건축은 구반포가 ‘낡음’을 무기로 더 빨리 진행했다. 특히 구반포는 주거가 주공아파트 중심이었기 때문에 더욱 그랬다. 반포주공2단지를 재건축한 래미안 퍼스티지는 그동안 반포 주거의 중심 중 중심이었다. 최근 신반포1차를 재건축한 아크로리버파크가 그 위상을 모조리 가져간 것처럼 보이지만 말이다. 

래미안 퍼스티지 전용84㎡는 27억원(8,000만원/PY) 수준에서 가격이 형성되어 있다. 전용 59㎡는 21억원(8,000만원/PY) 수준으로 보통 전용 59㎡가 전용 84㎡보다 평당가가 높은 것을 감안하면 전용 84㎡의 가격이 타지역보다 높은 것은 사실이다. 그렇다면 어떤 의미가 있을까? 전용84㎡의 수요가 그만큼 강하다는 것이다. 

같은 평형의 전세가격은 전용59㎡가 10~11억원, 전용84㎡가 14~15억원으로 각각 갭은 10억원, 12억원 수준이다. 이렇게 바라보면 접근 못 할 가격은 아니다. 이미 마포, 신길도 갭으로는 10억원에 약간 못 미치는 상황이다. 서울 신축가격이 10, 13억원, 15억원에 수렴하고 있다고 지난 시간에 말했지만, 그 같은 상황에서 전세가격은 빠르게 오르진 못했다는 것이 서초에서도 확인된다. 

아크로리버파크로 가보자. 부동산에 관심이 많지 않더라도 이제는 압구정 현대나 대치 은마처럼 온국민의 관심단지로 등극한 상황이기에 가격 수준도 남다르다. 전용 59㎡가 전세 12억/매매 23억, 전용 84㎡가 전세 16억/매매 31억으로 현재 최고가 아파트로서의 위용을 뽐내고 있다. 물론, 동호수에 따라 평당 1억원(매매 34억원)인 것들도 많다. 평당 1억원이 아주 먼 훗날의 이야기라고 생각했지만 여러 가지 정책적인 이유로 내 생애 꽤 이른 시기에 접하게 된 이 상황에 생각이 많아진다.

여기서 주목할 것은 래미안 퍼스티지나 아크로리버파크나 전세가격은 엇비슷하다는 점이다. 입주 4년 차와 입주 11년 차 아파트의 유사한 전세가격은 많은 것을 설명해준다. 인기 지역 그 내부에서의 매매가격은 서로 차이를 나타낼 수 있지만, 전세가격은 차이가 크지 않다는 점. 그만큼 실거주 상의 차이가 신구 간에 크지 않음을 설명한다. 쉽게 말하자면, 두 단지 다 살기 좋다는 것이다.

래미안 퍼스티지 인근 반포 힐스테이트는 잘 안 알려져 있지만, 전용59㎡가 전세 11억/매매 21억, 전용84㎡가 전세 15억/매매 25억원을 형성 중이다. 결국, 인기 지역에서의 투자란 ‘단지’에 크게 차이도 없다는 것을 잘 보여준다.

그 옆 반포주공은 1,2,4주구와 3주구로 나뉘는데, 단일평면인 3주구 전용72㎡가 전세 4억/매매 21억(9,500만원/PY)원을 유지 중이다. 흔히 말해 평당 1억원 시대에 아주 약간 모자란 것이다. 시공사 선정도 얼마 남지 않은(물론, 얼마 전까지도 시공사가 존재했다) 정비사업단지라는 점을 감안한다면 현 가격에서 훨씬 상승한 미래를 기대하는 움직임이 있다는 것쯤은 모두 눈치채고 있을 것이다.

이미 3년 전 시공사 선정이 된 상태로 시간이 소요되고 있는 1,2,4주구로 가보자. 전용84㎡는 전세 4.5억/매매 33억원(1억원/PY), 전용 138㎡은 전세 7억/매매 42억원(1억원/PY)수준이다. 이 가격으로만 판단해도 정비사업 이후 신축주택을 가지게 되는데 비용이 추가로 없는(수준이 아니라 대부분 1+1이 가능할 정도로 지분가치가 큰) 것을 감안한다면, 시장의 자연 상승률을 감안한 향후 반포주공의 가치란 어느 정도일지 상상도 잘 되지 않는다. 

그러다 보니 이같이 투자기회가 많아 보이는 단지에도 매물이 출회한다. 단, 투자에 적어도 30억원 이상이 필요하다는 ‘단점’ 아닌 단점이 벌어진다. 슬프지만, 단돈 30억원의 입장료를 지불한다면 ‘상당히’ 많은 수익이 날 것이라고 다수(모두는 아니다)가 판단하고 있다는 것이다. 즉, ‘단돈’이라는 생각을 어떻게 구현할지의 문제지 수익 발생 여부를 우려하는 움직임이란 없는 것이 반포주공 정비사업을 바라보는 일반적인 생각이다. 

신반포3차/경남은 올해 9월 일반분양 이야기가 나오고 있다. 이미 철거한 지는 한참으로 이 부지가 이렇게 넓었었나 하는 생각도 종종 들곤 하는 곳인데, 두 단지 모두 향후 전용84㎡를 신청한 경우 매매가 30억원 선에서 거래가격이 형성되어 있다. 물론, 향후 분담금이 어떻게 될지는 아직 확정되지 못한 상태다(일반분양가 미확정).

신반포로 가보자. 신반포는 반포대교 하단 동편을 의미하는데, 이번 달 입주한 신반포센트럴자이(신센자)(주, 신길에도 신센자가 있다)는 전용84㎡ 기준 전세 14억/매매 28억(8,100만원/PY)의 시세가 형성되어 있다. 조금 거리가 있지만, 2018년 입주한 신반포자이의 전용84㎡의 시세(전세 14억/매매 26억)과 큰 차이가 없다.

조금 전 구반포에서 확인한 것처럼 반포힐스테이트/래미안 퍼스티지 정도의 차이일 뿐이다. 조금 차이가 있다면 한강 조망이 가능한 아크로리버뷰 신반포 전용84㎡의 시세(전세 15억/매매 30억)는 구반포의 한강 조망이 가능한 아크로리버파크와 비슷한 움직임을 보인다는 것 정도다. 하지만, 모두 아크로리버파크는 기억하고 아크로리버뷰는 잘 모른다. (요즘은 사람들이 잘 몰라주는 게 더 좋은 것 아닌가라는 생각도 종종 든다)

신반포자이가 이야기가 나왔으니 인근 한신4지구로 가보지 않을 수 없다. 구반포 신반포3차/경남 재건축과 마찬가지로 신반포의 큰 정비사업이 진행될 예정으로 5월 이주가 준비되고 있다. 단지별로 대지지분율이 전부 다르다 보니 동일한 잣대로 바라보긴 힘들지만 신반포9차 전용75㎡가 매매가 24억원(9,700만원/PY), 신반포11차 전용76㎡가 매매가 22억원(8,700만원/PY)대에서 가격이 형성되어 있다. 물론, 일반분양가는 미정인 상태로 얼마의 분담금이 추가될지는 애매한 상태다. 

뒤에서 언급하겠지만 과거 서초동 무지개도 초기 분담금 예상과 확정금액 간의 괴리가 상당했기 때문이다. 단순히 몇천만원 차이에서 끝나지 않았던 것은 강남 재건축 대부분 단지에서 봐오던 고질적 문제지만 이런 불확실성이 왜 커질 수밖에 없는지 알 만한 사람들은 모두 알고 있다. 

이제 서초구의 대표단지인 반포자이 차례다. 이미 지어진 지 11년으로 구반포의 래미안퍼스티지와 동급(!)으로 평가받는 네임드 단지다. 전용59㎡가 전세 10억/매매 20억(7,500만/PY), 전용 84㎡가 전세 14억/매매 24억(6,800만원/PY)로 래미안퍼스티지와의 직접비교에서 전용84㎡의 가격 차이가 벌어진다. 전용 84㎡ 소비자가 두 단지 중 어디에 선호도가 몰리고 있는지를 알 수 있다.

바로 길 건너 반포리체는 삼성+대림 대형건설사의 작품이지만 컨소시엄 아파트라는 점이 저평가의 주요 이유로 지적되고 있는데, 전용 84㎡가 전세 13억/매매 24억(7,000만원/PY) 선에 가격이 형성되어 있다. 바로 옆 신축단지인 반포써밋 전용84㎡는 전세 12억/매매 23억(6,500만원/PY), 반포래미안아이파크는 전세 14억/매매 24억으로 현재 상태는 잠원과의 비교에서 큰 차이를 나타내지 않는다.

서초구임에도 서초구를 대표하는 동네로 자리 잡지 못한 ‘서초동’에 가보자. 서초동은 강남역 쪽과 교대역 쪽으로 나눠볼 수 있는데, 우선 강남역 쪽은 서초그랑자이, 래미안 리더스원 등 과거 서초우성 재건축이 본격적으로 공사 진행 중에 있으며, 향후 서초신동아, 서초진흥 등도 이 대열에 참여할 것으로 전망되는 만큼, 서초구에서도 반포/잠원 못지않은 빠른 정비사업 진행을 보여주고 있다.

서초진흥 전용 101㎡가 전세 6억/매매 20억, 서초신동아 전용101㎡가 전세 5억/매매 19억으로 실투자금은 신반포 정비사업단지와도 큰 차이가 없다. 물론, 인근 신축을 대표하는 서초푸르지오써밋 전용84㎡(전세 12억/매매23억)의 매매가와 비교해봐도 큰 차이가 없다. 현재 실거주를 감안한 경우라면 신축아파트를 선택한다 했을 때의 특별한 ‘고민거리’가 존재하질 않는다. 다만, 향후 상승여력을 정비사업 성공 후 모습에서 찾을 것인지, 현재 주거상태의 희소성에서 찾을지는 본인들에게 주어진 선택지다. 

교대역으로 옮겨와 보자. 교대역 주거를 대표하는 삼풍은 입주 32년 차 아파트임에도 전혀 정비사업 이야기가 들리지 않는데, 2, 3호선 역세권이라는 점을 감안해도 이 같은 침묵은 특이할 정도다.(물론 과거에 움직임이 없었던 것은 아니다) 전용79㎡ 기준 전세 7.5억/매매 19억(5,500만원/PY) 수준으로 서초구의 아파트 실투자금액과 거의 비슷한 상황이다. 바로 옆 서초래미안은 전세 9억원/매매 19억원(5,500만원/PY)으로 삼풍과 거의 비슷한 매매가를 형성 중이다. 서초래미안이 준공 17년 차임을 감안한다면 실거주 가치와 향후 정비사업에 따른 투자가치가 거의 동등하게 평가받고 있다. 

이제 마지막 방배동으로 가보자. 방배동은 작년 여름 갑자기 유명해졌다. 물론 그전에도 고급주거단지인 서래마을 동광단지를 중심으로 한 빌라거주지로 각광을 받았었지만 강제적으로 많은 이들의 주목을 받게 되었다. 이 와중에 서리풀터널 개통은 도로교통면에서 약간은 ‘제약’이 있었던 방배동을 서초동뿐 아니라 강남구와도 곧바로 연결시키는 결과를 가져왔다.

대표적인 신축단지인 방배동 서리풀e편한세상(물론 준공 10년 차지만 인근에서는 가장 신축이다) 전용84㎡가 전세 11억/매매 20억, 방배 롯데캐슬아르떼 전용84㎡가 전세 10억/매매 20억원으로 반포/서초와의 직접적인 가격 비교에서도 뒤짐이 없다. 

방배 정비사업의 중심인 남부순환로 인근으로 관심을 돌려보자. 방배동이 전국적인 ‘방배동’이 될 수 있었던 바로 그 장본인격 단지로 가보자. 방배삼익이다. 시공사선정이 다소 지연되고 있지만, 참여가 없어서가 아니라 단독입찰에 따른 경쟁 미성립 때문이라는 점을 잊어서는 안 된다. 전용88㎡ 기준 전세 4억/매매 16억 수준에서 가격이 형성되어 있다. 바로 길 건너 과거 방배경남이었던 방배그랑자이는 전매가 불가능한 상황이라 현재 가격 상황을 정확히 알 수는 없지만 현재 상황에서도 평당 6,000만원을 넘길 것이라는 생각은 충분히 가능하다. 인근 신축단지인 방배아트자이 전용84㎡(전세 10억/매매 20억)(6,000만원/PY)가 신축시세를 설명하고 있기 때문이다. 

강남은 아파트 중심으로 개발된 1970년대 당시의 신도시였던 탓에 아파트 소개가 길어질 수밖에 없다. 이번 주는 강남이다라고 호기롭게 시작한 것과는 달리 A4 5장 분량에 걸쳐 소개한 것이 서초구조차도 겉핥기식으로 밖에 진행이 안 되었다. 

이번 기고에서 전달하고자 했던 것은 무엇일까? 1) 여간한 구축 단지의 매매가가 20억 미만은 잘 보이지 않는다는 것, 2) 정비사업을 마친 단지들은 여간해선 25억원 수준을 지키고 있다는 것, 그리고 마지막으로 3) 실투자비용이 아무리 작아도 10억원(매매가-전세가 차이)을 넘고 있다는 것이다. 다들 ‘리북’이라고 부르는 그 지역에 진입하려면 최소 10억원을 어떻게든 만들어야 한다는 것이다. 리북행 비자발급(등기)에는 10억원이 필요하다. 물론, 장기체제까지 하려면 그 이상이 요구된다.

다음 기고에서는 강남으로 가본다. 강남 2구, 강남 2.67구, 강남 3구, 강남 4구가 아닌 바로 강남구로!

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.