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총선이 끝났다.. 부동산도 끝인가요?ㅣ직방 전문가 서베이

조회수 2020. 4. 22. 10:40 수정
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직방 전문가 칼럼 월간 기획 <전문가에게 물어봤습니다> #2

4·15 총선 이후 정부와 여당이 추진해온 부동산 규제 정책이 더 힘이 받을 거란 전망이 나오고 있습니다. 실제로 일부 르포 기사에서는 집을 팔아달라는 집주인의 문의가 줄을 잇는다며 현장 분위기를 전하기도 했는데요.


직방 전문가 패널 11인에게 총선 이후 부동산 시장의 전망에 대해 물었습니다.


출처: 직방
직방 부동산 전문가 패널 11인 중 45.5%는 보합, 27.3%는 상승, 상승과 동일한 비율로 27.3%가 하락을 전망했다.

직방 부동산 전문가 패널 11인 중 45.5%가 총선 이후 부동산 시장은 급등락 없이 보합세를 나타낼 것이라는 의견이 가장 우세했습니다. 주택 가격이 상승하거나 하락할 것이라는 의견은 각각 27%가량 차지했습니다.


상승을 전망한 이유로는 올해 초 부동상 가격 상승 요인으로 꼽았던 것이 여전히 유효하고, 부동산 규제는 이미 3년째 고강도로 이어지고 있어 시장이 적응했기 때문이라고 밝혔는데요. 반면 하락을 예상한 전문가들은 총선 이후 정부의 규제 및 공급 정책이 탄력을 받으며 집값이 조정받을 것으로 분석했습니다.

정책 연속성은 이미 3년째 이어지고 있습니다. 1) 공급 부족이 만들어낸 신축 선호 현상,­­ 2) 신축 아파트 그리고 저가 주택 매매가 상승에 따른 기존 주택 가격 밀어 올리기 등 원래 올해 보던 상승 이유는 훼손이 없습니다.  


현재 어떤 부동산 규제든 다 가능한 상황이기 때문에, 그때그때 나오는 데로 대응을 하는 수밖에 없을 것 같습니다.

여당이 이번 총선에서 의석수 180석의 과반의석을 차지할 만큼 국민의 높은 지지를 받게 되면서 종전 세금과 대출, 분양가상한제를 포함한 청약정책, 3기 신도시, 정비사업 등 공급정책도 힘을 얻게 될 것으로 판단됩니다.


여기에 코로나19 등 거시경기에 본격 영향을 미칠 수출지표나 주요 산업지표는 2분기는 더 나빠질 질 전망이라 주택 구매력에도 악영향을 미칠 가능성이 크고, 주택시장도 2분기부터 매물 출회량이 늘거나, 경매의 매각률/매각가율이 하락하고, 매매가격 약세도 좀 더 지속될 것이라고 예상됩니다. 


종부세율 인상 및 임대료상한제/재계약갱신권 추진 등의 국회 입법 활동을 주목할 필요가 있습니다. 경기 위축 속에서 보유세 부담 체감이 더 클 수밖에 없어 다소 속도조절이 필요하다고 보이며, 임대료 상한제와 재계약갱신권은 하반기 전월세시장 가격불안이 크지 않다면 법안 통과 가능성은 제한적이라고 판단됩니다.

21대 총선 결과 여당의 압승으로 끝났습니다. 규제 완화를 기대했던 주택소유자 실망 매물이 나오면서 최근 2년간 급등했던 범강남권 지역이 조정받을 것으로 보입니다. 주택자 매물이 시장에 나오고, 전세 물건이 사라짐으로써 수요 공급에 따라 전세 가격 상승으로 이어질 것으로 보입니다.


금융위기 이후 서울 수도권 시장의 매매가격 조정, 전세가격 상승 공식이 또 한 번 나타날 듯한데요. 보유세 부과 기준일일 뿐만 아니라 6월 1일 전 한시적 양도세 중과 완화 절세 매물 위주로 급급매 물건 거래가 이루어지는 부분도 시장에 단기적으로 악영향을 줄 것으로 보입니다. 


고가주택 대출 전면금지 같은 초유의 규제로 주택가격이 지역 불문 15억 아래, 12억 아래, 9억 아래에서 수렴되는 현상이 발생하고 있습니다. 따라서 가장 영향을 많이 미치는 대출 부분을 주목해서 보는 것이 좋을 것이며 기존 정부 정책에 더 힘이 실리는 상황이 된 만큼 추가 대출 규제로 집값 안정화 효과를 보려는 정부 방향에 대한 이해가 필요한 시점입니다.

수도권은 정부의 규제가 한층 강화되고, 실거주자들의 관망세가 짙어 지면서 전세 선호 현상이 두드러질 것으로 보입니다. 이에 수도권은 보합 및 일부 지역 하락이 예상되는데요. 반면, 지방 중 몇몇 곳은 규제를 피한 투자수요 및 수급 불일치로 인한 상승할 가능성이 있습니다.


주목해야 할 정책은 전월세상한제 및 계약갱신청구권 그리고 종부세로, 특히 종부세는 기존대로 통과될지 1주택자 종부세가 완화될지 지켜볼 필요가 있습니다. 


지금까지 20차례 이상 발표된 부동산 대책으로 인해 부동산 시장이 안정되기는커녕 오히려 급등하는 모습을 보여왔다. 이는 정부의 정책이 부동산 시장 가격에 미치는 영향이 매우 적다는 것을 증명해주었다. 따라서 총선 결과 또한 부동산 시장에 미치는 영향이 크지는 않을 것으로 보이며, 부동산 시장은 원래 가려던 방향으로 계속해서 움직일 것이다.


단, 그 시기와 속도는 코로나19에 달려있을 것인데 현재 분위기처럼 잠잠해진다면 서울은 보합 및 약한 하락이, 그 밖의 수도권은 상승이 예상된다. 


코로나19가 진정된다면 결혼을 미뤘던 신혼부부 등 기존 수요와 향후 수요가 겹쳐지면서 전세수요는 늘어날 것이고, 입주물량 감소 추세와 맞물려 서울/수도권의 전세가격 상승할 것으로 보인다. 여기에 계약갱신청구권과 전월세 상한제 법안이 통과된다면 전세가 상승에 따른 경기, 인천 지역의 매매가격 폭등도 나타날 수 있다. 


현재의 부동산 정책 결이 그대로 유지된다고 볼 수 있기 때문에 갑작스러운 서울의 공급이 해소될 수 있는 영향력 있는 정책이 나오기 어렵다고 본다. 12·16이후 시장은 새로운 규제에 다시 적응된 상태이고 그동안 관망세와 바이러스로 인한 일시적 시장 위축세까지 강했으나 시장 전체의 하락을 논하기엔 부족함이 있다고 본다.


오히려 이연 수요가 하반기에 거래에 나서면서 소폭 상승하는 전년도와 비슷한 추세가 나타날 것으로 예상된다. 특히 실거주 수요가 강하게 작용하는 9억 초과 15억 이하 금액대 단지와 9억 이하의 단지가 그 주요 거래 축으로 작용하게 될 것으로 본다.   


이번 여당 공약의 핵심은 임차 시장의 안정도모와 국토균형개발이라고 할 수 있는데 이는 시장의 부작용을 초래할 수 있는 정책이 될 수 있음으로 신중한 전개가 필요하다. 임차인 보호의 강화는 일정 이상으로 강화할 경우 임대 물량의 축소로 이어질 수 있기 때문이다. 강남에 이어지는 멸실물량들의 이주수요와 정부의 15억 초과 대출 규제로 임차시장에 몰리는 수요자가 일시에 늘어나 서울에 살아야 하는 주민들은 현명한 판단과 빠른 결정이 필요하다.

정부 여당의 압승으로 끝난 총선 결과는 여당에 대한 적극적인 지지이자 부담으로 작용할 것 같습니다. 이제는 야당 탓할 수 없는 상황이어서 기대에 부응하기 위해 기존 규제정책의 일관성 있는 추진뿐만 아니라 전월세 상한제 등 그동안 추진하지 못했던 서민 주거 안정 정책들도 과감히 추진해야 하는 상황입니다.


또한 재난소득 등 재정 확대정책으로 인해 부족해진 재정을 메우기 위해 증세가 필요하며 증세 대상은 역시 다주택과 고가주택 보유자에 대한 규제강화로 이어질 가능성 높습니다. 


기존 규제정책은 당연히 일관성 있게 추진될 것이고, 그동안 머뭇거렸던 전월세상한제, 계약갱신청구제 등 서민주거안정정책 적극적 추진 예상합니다. 이렇게 적극적으로 지지를 해주었는데 기대에 부응하지 못하면 엄청난 부메랑으로 돌아올 수밖에 없죠. 여당도 그런 사실을 모를 리 없고 2년 후 대선을 생각하면 더욱 서민정책을 강하게 추진할 것으로 보입니다.

현재의 1가구 1주택 소유 유도 정책은 결국 1주택을 소유한 소유자가 죽기 전에는 절대로 시장에 매물로 내놓지 않게 되는 결과를 가지고 옵니다. 또한 초과이익환수제, 분양가 상한제, 재건축 및 재개발 임대주택 의무화의 강화, 안전진단 강화, 조합원 지위 양도 규제 등의 규제는 시장에 신축 아파트의 공급을 막아버리죠.


누구나 살고 싶어 하는 10년 이내의 서울 신축 아파트 비중은 서울 전체 아파트의 15% 수준밖에 되지 않습니다. 여기에 통화량 공급으로 화폐 가치까지 급속도로 하락하고, 설비 투자 등 기업의 영업활동 대신 안전 자산으로 여겨지는 서울 아파트에만 투자한다면 서울의 대부분의 아파트 가격은 폭등할 것입니다. 


이제 전월세상한제 및 계약갱신청구권이 국회를 통과할 수 있을지 주목해서 봐야 합니다. 연 인상률 상한, 적용 대상 범위 (1. 전세 가격에 따라 적용 범위를 정할 것인지? 2. 기존 임차인에게만 적용할 것인지 신규 임차인에게도 적용할 것인지?), 갱신 허용 기간 등에 따라 시장에 미칠 영향은 다르겠지만 자칫 잘못하면 전월세 가격의 급등이나 계약서에는 기재할 수 없는 뒷돈이 오가는 등 바람직하지 못한 결과로 시장의 혼란을 야기할 수 있기 때문입니다.

여당의 승리로 결론 남에 따라 현재의 부동산 규제 기조가 계속 유지될 것으로 보입니다. 그렇게되면 수요자들은 보유세 강화 등 세금 정책이 더욱 강화돼 매수 심리가 위축될 것이고요. 대한민국을 비롯한 전 세계 경제 상황이 당분간 마이너스 성장을 할 것으로 예상되는 가운데 부동산 시장 역시 경제 상황의 영향을 받아 하락세로 전환할 것으로 보입니다.


향후에는 보유세 강화 정책을 주목할 필요가 있습니다. 부동산 소유자 입장에서는 보유세는 비용으로 인식되기 때문입니다. 이 비용을 세입자에게 전가하는 경우를 제외하면 보유세 강화는 소유자들에게 투자 매력을 떨어뜨리고 매도를 유도하는 효과를 가져올 수 있습니다.

민주당이 압승을 거두었지만 코로나19로 인한 영향과 충격이 너무 크기 때문에 자산시장에 대한 적극적인 조치를 취할 수 없습니다. 부동산, 특히 주택시장이 급격한 하락세를 보일 경우 이는 은행을 비롯한 금융시스템의 부실로 연결될 수밖에 없기 때문에 현 시점에서 부동산 가격의 추가적인 하락을 가져올 추가적인 조치를 취할 가능성인 높지 않다고 보여집니다.


사실 현시점에서 필요한 것은 고용과 생산을 촉진시킬 수 있도록 재건축 및 재개발이 빠르게 진행될 수 있도록 하는 정책인데 이는 필연적으로 주택시장의 불안정을 가져올 수밖에 없으므로 선택할 가능성은 높아 보이지 않습니다. 


이번 국회에서는 전월세상한제와 계약갱신청구권 법안이 통과할 가능성이 높습니다. 세입자 보호를 위한 정책으로써 그동안 도입을 검토해 왔으며, 최근 전세가격 상승이 나타나고 있는 상황을 고려해볼 때 세입자 보호와 관련된 제도의 도입은 우선적으로 검토될 것으로 보입니다. 경제여건의 변화, 특히 고용과 관련한 지표가 어떻게 변화하는지에 따라 정부의 경제정책 전반이 큰 변화를 겪을 가능성이 있음을 염두에 두고 지켜보는 것이 바람직합니다.

서울을 기준으로 봤을 때 그동안 집값이 많이 올라 PIR 지수가 부담스러운 상황이나, 본격적인 하락이 일어나지는 않고 있는데요. 그 이유로는 첫째, 미국 양적 완화와 균형을 맞추기 위해 금리를 올릴 수 없는 상황이라는 점이고 두번째는 정부의 추가규제가 나올 가능성이 적다는 점입니다.


정부에서도 다주택자, 고가주택 때려잡기는 여/야 균형인 상황에서 부동산 과열이 지지 세력을 흔들기 때문에 표심잡기로 추진하던 정책이었을 것으로 판단되고요. 현재의 시장, 과열되지 않고 안정적인 부동산 시장에 굳이 무리한 추가 규제를 할 필요는 없다고 생각됩니다. 이에 전체적으로는 보합, 개발 계획이 잡혀 있는 일부 지역은 시세가 상승할 수 있습니다. 


국회 계류 중인 법안 중 공시지가 현실화와 종부세 상향이 주택 소유자들에게 세 부담을 늘려 주기 때문에 주목해야 합니다. 하지만 현재 위 법안을 통과시킬 이유가 없는데요. 종부세 적용 대상인 고가주택은 15억 이상 대출규제 금지, 재건축 규제 등으로 인기가 낮아지고 급매물이 나오는 등 하락 추세를 보이기 때문입니다.


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