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양도세 중과, 보유세 증가 등 부동산 규제가 더해지면서 개인명의가 아닌 법인 명의로 주택을 취득하는 경우가 늘어나고 있습니다. 최근에는 수도권은 물론 지방까지 법인 명의 주택 취득 증가세가 높아지고 있는데요. 기본적으로 명의가 분산되면 절세효과가 있기에 매력적인 것이 사실입니다. 여기에 개인에 적용되는 양도세 중과도 법인의 경우에는 적용되지 않아 그렇게 생각하는 사람이 많습니다(후술하겠지만 과세체계 차이에 따른 결과일 뿐이지 법인을 더 우대해서 그런 건 아닙니다).

하지만 그렇다고 해서 법인명의로 주택을 취득하는 것이 ‘만병통치약'인 것으로 착각해서는 안 될 것입니다. 이번 칼럼에서는 법인 명의로 주택을 취득할 때 주의해야 하는 점은 무엇인지 살펴봅니다.

가장 먼저 세율을 살펴보면 확실히 법인에 적용되는 세율이 낮은 게 사실입니다.

위 표를 보시면 아시겠지만 개인에게 적용되는 소득세율은 6%에서 42%까지 적용을 합니다. 더 자세히 보면 세율에 적용되는 과세표준이 5억을 초과하는 경우 최고세율인 42%가 적용이 되는데요. 그에 반해 법인세는 최고세율도 25%로 작고, 그에 적용되는 과세표준 역시 3천억 원으로 매우 큰 차이가 납니다.

따라서 이것만 보고 ‘그래, 개인보다 법인 명의로 사야하는구나' 라고 생각하실 수 있습니다만, 그것만 생각해서는 안 됩니다.

법인으로 주택 등을 취득하고 양도하는 경우, 법인세 외에 ‘추가로' 내야 하는 법인세가 있는데요. 바로 ‘토지 등 양도차익에 대한 추가 법인세(이하 추가 법인세)' 입니다. 말 그대로 법인이 토지 등 부동산을 취득 후 양도할 때 그에 따라 차익이 발생하면 그에 대한 세금을 더 내라는 것입니다. 현행 추가 법인세는 양도차익에 대해 10%가 적용이 되는데요. 이해를 돕기 위해 사례를 통해 비교해 보도록 합니다.

가령 3주택 보유 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도한다고 가정할 경우, 차익이 1억이라면 이에 대해 양도세 과표가 9,750만원(기본공제 250만원 차감 후)이라고 하면 35%의 세율이 적용되어야 합니다. 그러나, 3주택 중과이므로 20% 포인트가 가산되어 55%의 세율이 적용되며 누진공제 1,490만원을 적용하면 3,873만원의 양도세가 나옵니다.

그런데 법인으로 취득 후 양도하면, 차익 1억에 경비가 3천만 원일 경우(사업 관련 경비라고 가정), 경비 차감 후인 7천만 원이 법인세 과표라고 할 경우 10%의 세율이 적용되어 7백만 원의 법인세를 납부해야 합니다. 하지만 법인은 여기에 ‘추가 법인세'가 있는데요, 주택 양도차익에 대해 10%를 더 내야 하므로 1천만원(=1억 * 10%)을 추가로 납부, 총 1,700만원의 법인세를 내야 하는 것입니다.

간혹, 이러한 ‘추가 법인세'에 대해 잘 모르고 있는 경우가 있는데요. 당연히 이것도 고려해야 하며 만약 법인에 대한 추가규제가 들어갈 경우, 과거처럼 현재의 10%가 아닌 30%의 추가 법인세도 부과할 수 있기에 유의해야 합니다.

전용면적 85m2 이하인 주택을 ‘국민주택 규모 이하'라고 합니다. 그런데 해당 면적을 초과할 경우 법인명의로 취득 후 양도할 때에는 부가가치세가 과세됩니다. 이는 부가가치세법에 대해 알아야 하는데요. 상가, 오피스텔, 공장의 임대 및 공급은 부가가치세가 과세되며 주택과 토지의 경우에는 임대와 공급 여부에 따라 그 결과가 달라집니다.

이에 대해 자세히 설명하는 것은 필요 이상으로 보여집니다. 법인 명의로 부동산을 취득하려는 분들은 ‘국민주택 규모를 초과한 주택을 취득 후 양도할 때에는 부가가치세가 과세될 수 있다' 정도로만 알면 되겠습니다. 따라서 법인 명의로 주택을 취득할 때에는 일정 규모 이하의 주택을 취득하는 것이 절세 측면에서는 더 유리함을 아시길 바랍니다.

본인이 법인의 대표자라 할지라도 법인과 대표는 전혀 별개입니다. 물론 둘은 특수관계자이긴 하지만, 서로 다른 인격체라는 것입니다. 예를 들어, 삼성전자와 이재용씨를 생각하면 알 수 있는데요. 삼성전자가 벌어들인 사업수익이 곧바로 이재용씨의 개인재산이 되는게 아닙니다. 이를 개인명의(사례에서는 이재용씨)로 가져오려면 급여, 배당 등으로 가져와야 하는데, 이때 각각 근로소득세, 배당소득세 등의 세금을 납부해야 합니다.

간혹, ‘내가 세운 법인인데 왜 내 마음대로 못해'라고 하시는 분들이 있는데요. 이는 매우 잘못된 생각입니다. ‘법인은 법인, 나는 나’ 이렇게 구분 지어 생각하시는 것이 매우 중요합니다. 이에 따라 추가되는 세금(즉, 근로소득세, 배당소득세 등)까지 고려하여 과연 어느 방향이 더 유리한지를 따져봐야 합니다.

어떠신가요? 오늘 내용 좀 어려우시죠? 그런데 오늘 살펴볼 내용은 법인에 대한 아주 기초적인 내용 중 일부에 해당합니다. 따라서 법인 명의를 통해 부동산 투자를 하시려는 분들은 사전에 이에 대해 잘 살펴보시고 어떻게 운영하는 것이 더 유리한지를 사전에 전문가와 잘 상의 후 진행하시는 것이 필요합니다. 더 구체적인 내용은 다음 칼럼에서 또 다뤄보도록 하겠습니다. 제네시스 였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.