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코로나19로 경제가 얼어붙으면서 서울 아파트 거래량도 급감하고 있다. 지금의 위기가 단기간에 해결되지 못하면 그 충격파가 상상 이상이 될 수도 있기에 정부도 돈 풀기에 나서면서 재난지원금 정책까지 등장했다. 그래서인지 올해 공시가격 동결을 주장하는 청와대 청원까지 올라왔다. 정부는 이미 공시가격 현실화를 공공연하게 밝혀왔고, 지난 3월 19일 전국 공동주택 1,383만호의 공시가격안이 공개된 상황이기 때문에 공시가격 동결가능성은 현재로서는 높지는 않아 보인다.

하지만 3월 19일에 발표된 공시가격안은 4월 말에 최종 결정된다. 지금 발표된 것은 공시에 앞서 소유자 의견 청취를 거치기 위해 발표된 공시가격안이다. 만약 경제 위기가 더 깊어질 경우 동결 가능성을 100% 배제할 수도 없다.

왜냐하면, 우리나라 현실에서 부동산과 경제는 매우 밀접한 영향이 있기 때문이다. 부동산은 건설경기, 인력시장, 건설장비, 건설자재 등 건설 관련 업종뿐만 아니라 인테리어, 조경, 가전, 가구, 중개 등 여러 분야에 영향을 미친다.

특히 우리 국민의 자산 70~80%가 부동산인 현실을 고려하면 부동산 경기까지 침체하면서 발생하는 2차 충격은 정부가 감당하기 어려울 수도 있다. 우리보다 늦게 코로나가 확산하여 이제 시작인 미국과 유럽의 상황을 생각하면 본격적인 파도는 아직 오지도 않았을지 모른다. 미리 준비한다는 차원에서 공시가격 동결이 헛된 말은 아닌 것 같다.

3월 19일에 공개된 공시가격안에 따르면 강남구 도곡렉슬 115㎡의 경우 작년보다 5억8,900만원 오른 21억7,300만원으로 2월 실거래가인 24억원의 90% 정도나 된다. 부동산과의 전쟁의 타깃이 된 고가주택의 공시가격을 현실화하겠다는 예고를 실행하는 것인데, 작년 말과는 분명 다른 상황이 전개되고 있음에도 작년 말 고점 시세로 공시가격이 산출된 아파트들이 많아서 그대로 밀어붙이기보다 보완이 필요해 보인다.

공시가격은 재산세, 종합부동산세 등 부동산 관련 세금뿐만 아니라 건강보험료 납부와 기초연금 수령, 개발부담금 산정에도 영향을 주기 때문에 정부는 부동산 시장 과열을 명분으로 공시가격을 올리려 한다. 공시가격이 올라가면 정부는 세수 확보의 이득을 볼 수 있지만, 세금을 내야 하는 국민은 안 그래도 어려운 경제 상황에서 세금 부담도 늘어나는 이중고를 겪게 된다.

강남 집값이 얼마인데 보유세 좀 늘어났다고 집을 팔까? 이렇게 생각할 수 있지만, 강남에 집이 있다고 모두 현금 유동성이 좋지는 않다. 거액의 자산가나 사업체 대표, 전문직 아니면 매년 수 백 만원에서 수 천 만원의 세금을 내는 것이 여간 부담스러운 일이 아니다.

가령, 10년 전 대출받아 실거주로 강남 아파트를 구입했거나 부모님께 증여나 상속을 받았다면 지금 같은 상황에서 고민하지 않을 수 없을 것이다. 경제 위기가 현실화되고 있는 상황에서 큰 폭의 공시가격 인상은 분명 영향을 줄 수 있다.

앞서 설명했듯이 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 건강보험료, 기초연금 등의 기준이 되는 가격이다. 부동산은 개별성이 강해서 각각의 가격이 천차만별이고 시세보다 더 높은 가격으로 과세하는 것은 문제가 될 수 있어서, 시세보다 낮은 수준의 기준이 되는 공시가격을 만들어 과세기준으로 삼는 것이다.

참고로 일반적으로는 단독주택의 공시가격은 시세 대비 50%, 토지는 60%, 공동주택은 70% 정도라 이해하면 되겠다. 공시가격은 부동산의 종류에 따라 토지와 주거용 부동산, 비주거용 부동산으로 크게 나누어진다.

토지는 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 나누어진다. 표준지 공시지가는 정부에서 표준을 정해주는 가격이며, 개별 공시지가는 표준으로 정해진 표준지 공시지가를 근거로 각각의 토지에 대한 공시가격을 조사한 것이다.

표준지 공시지가는 대표성을 가진 전국 50만 필지의 표준지를 선정하여 조사, 평가하고 시, 군, 구 및 토지소유자의 의견을 청취, 감정평가한 후 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거처 최종 국토교통부장권이 결정 공시한다. 국토교통부 장관이 공시하는 시점은 빠르면 1월 말이지만 보통 2월 말 정도로 보면 된다.

토지의 공시가격 샘플격인 표준지공시지가가 결정되면 토지가격비준표를 만들어 시, 군, 구청에 내려보내 개별 토지에 대한 공시가격을 조사한 후 시, 군, 구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 5월 말 각 시, 군, 구청장이 개별공시지가를 결정 공시한다.

주택은 단독주택과 공동주택으로 먼저 구분되고 각각 표준과 개별로 진행된다.

표준단독주택공시가격은 대략 20만호 정도의 표준단독주택을 선정하여 조사, 평가한 후 국토교통부 산하 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 결정 공시한다. 이렇게 표준이 만들어지면 개별이 만들어지는데 주택가격비준표를 만들어 각 지자체 담당 공무원한테 주면 표준주택을 제외한 나머지 개별주택에 대한 조사가 진행되며 시, 군, 구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 시, 군, 구청장이 4월 말 개별주택공시가격을 결정, 공시한다.

아파트인 공동주택은 단독주택과 달리 표준과 개별 구분 없이 매년 1월 1일 공시기준일을 기준으로 한국감정원에 의뢰하여 조사 산정한 가격을 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 4월 말 국토교통부 장관이 결정 공시한다.

비주거용 부동산이란 주택을 제외한 건축물과 그 토지를 말하는 것으로 구분소유가 되는 비주거용 집합 부동산과 그 외 비주거용 일반 부동산으로 나눌 수 있다. 주택과 비슷한 비주거용 일반 부동산은 표준과 개별로 진행되며 집합부동산은 표준 없이 비주거용 집합 부동산 가격이 된다.

공시가격을 볼 때마다 아쉬운 것은 왜 이렇게 명칭이 제각각일까 하는 것이다. 표준은 국민들과 직접 관계가 없으니 내부적으로 사용하고, 단독주택, 공동주택 구분 없이 국민들한테 결정 공시할 때는 토지 공시가격, 주택 공시가격, 비주거용 공시가격 이렇게 심플하게 해주면 참 좋지 않을까 하는 생각을 해본다.

마지막으로 공시가격은 확정 전 이의신청을 할 수 있다. 공시일로부터 30일 이내 서면으로 이의신청을 제출하면 이의신청 기간 만료일 기준 30일 이내 심사하여 결과를 통지해 준다. 더 상세히 알고 싶다면 국토교통부 부동산 공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr)에 접속하면 관련 내용을 확인할 수 있다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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