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‘유치권 행사 중’ 이 건물에서 무슨 일이?

뭔가 문제가 생긴 건 확실한데...

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #132

길을 걷다 보면 가끔 공사 중인 건물에 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막이 붙어 있는 모습을 본 적이 있을 것이다. 유치권이 정확히 무엇인지 모르는 사람도 그런 모습을 보면 뭔가 문제가 생겼다는 걸 알 것이다.

그냥 보기에도 문제가 생긴 것으로 보인다.

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민법 제320조 유치권(Lien, 留置權)의 내용에 따르면 ‘타인의 물건 또는 유가증권(주식, 채권, 상품권 어음 등)을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다’고 정의하고 있다.


하지만 역시 법은 어렵다. 쉽게 사례를 들어 설명해보자. 요즘은 카드가 활성화되면서 전당포를 보기 어려워졌는데, 전당포에 시계를 맡기고 10만원을 받아 간 분이 돈을 갚지 않으면 전당포 주인은 돈을 받을 때까지 맡아둔 시계를 돌려주지 않고 가지고 있는데, 그것이 바로 유치권이다. 마찬가지로 세탁소에서 세탁소 주인이 세탁비를 받을 때까지 세탁물을 가지고 있는 것도 일종의 유치권이다.


영화 아저씨에서 전당포 주인인 원빈에게 악당들이 혼난 것도 유치물을 무단으로 가져가려고 했기 때문이다. 악당들은 유치물에 대한 채권을 변제한 후 유치물을 찾아갔어야 하며, 계속 변제를 하지 않는다면 원빈은 아마 뒤에 설명하겠지만 경매권이나 간이변제충당권을 이용해 채무를 변제받았을 것이다.


전세권은 전세권설정계약을 하고 전세권설정등기를 하면 성립되지만, 유치권은 법정담보물권이기에 별도 계약이나 등기가 없어도 성립요건만 충족되면 실행된다. 그런데 전세권이 설정되었다고 플래카드 붙여 둔 부동산이 없는 이유는 등기가 되기 때문이다. 유치권도 등기가 된다면 굳이 돈 들여서 플래카드를 붙일 필요가 없겠지만, 등기가 되지 않기에 유치권이 실행되었다는 표시를 하기 위해 그렇게 하는 것이다.

외부인이 보기엔 거의 이런 느낌이다.

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유치권 성립요건

돈을 받지 못했다고 담보로 가지고 있는 물건에 무조건 유치권이 성립되는 것은 아니다. 아래 5개의 성립요건을 충족해야만 유치권이 성립된다.


1. 타인의 물건이나 유가증권이어야 한다

유치물(유치권의 목적물)은 부동산뿐만 아니라 동산(시계, 옷 등), 유가증권(주식, 채권, 상품권, 어음)이 해당하며 타인의 소유여야 한다. 가령, 토지를 가진 A(도급인)가 건물을 짓기 위해 건축업자인 B(수급인)와 도급계약을 하고 건물을 지었는데 공사대금(재료비+인건비)을 받지 못했다면 유치권이 성립될까?


도급계약 시 완성된 건물에 대한 소유권은 도급인인 A에게 있다는 특약을 했다면 건물 소유권은 A에게 있으니 B는 타인의 부동산인 완성된 건물에 대한 유치권을 행사할 수 있다. 하지만 소유권에 대한 특약 없이 공사했다면 완성된 건물 소유권은 B에게 있어서 타인의 물건이 아니기에 유치권이 성립되지 않는다.


그러면 B는 공사만 해주고 돈을 받을 수 없는 것일까? 그런 걱정은 할 필요가 없다. 완성된 건물이 공사업자인 B 소유라면 그 건물을 팔아서 공사비 충당을 하면 되기 때문이다.


2. 적법한 점유여야 한다

당연한 말이지만 불법 행위로 점유한 경우라면 유치권은 성립되지 않는다. 영화 아저씨에서 전당포를 하던 원빈이 시계값을 받았음에도 시계를 돌려주지 않고 악당들을 혼냈다면 적법한 점유가 아니기에 유치권을 행사할 수 없다.


간혹 적법한 권원에 의해 점유했더라도 후에 권원이 소멸하여 적법하지 않은 점유가 된다면 유치권은 성립되지 않는다. 예를 들어, 임차인이 임대차계약이 해지된 후에도 집을 계속 점유하고 있다면 유치권은 성립되지 않는다. 점유를 상실하게 되면 유치권도 소멸하기 때문에 적법한 범위 내에서 채무변제를 받을 때까지 계속 점유하고 있어야 한다. 만약 점유를 침탈당했다면 1년 내 점유를 회수하면 점유를 상실하지 않은 것으로 봐서 유치권은 소멸하지 않는다.


3. 채권과 목적물 사이 견련성(牽連性)이 있어야 한다

견련성이라는 말이 생소할 수 있는데, 쉽게 설명하면 점유하는 목적물(시계)과 채권(시계 수리비)이 서로 관련이 있어야 한다는 것이다. 예를 들어 시계 수리비를 받지 못해 시계를 유치하는 것은 맞지만 목걸이를 유치하면 안 된다. 1주일 전 와이셔츠 세탁비를 받지 못해 세탁을 맡긴 와이셔츠에 대해 유치를 하는 것은 맞지만 어제 맡긴 바지를 주지 않는 것은 안 된다. 이 경우, 와이셔츠 세탁비와 바지는 견련성이 없기 때문이다.


4. 채권의 변제기가 도래해야 한다

10월 1일에 공사가 완성되었더라도 12월 31일까지 공사비를 받기로 했다면, 10월 31일에 유치권을 주장할 수는 없다. 채권의 변제기가 도래한 12월 31일이 된 후에도 변제되지 않았다면 유치권이 성립된다.


5. 유치권 배제 특약이 없어야 한다

유치권은 대표적인 임의규정으로 특약사항에 따라 유치권은 성립되지 않을 수 있다. 건물 짓는 도급계약을 하면서 소유권은 도급인(공사 의뢰한 사람)에게 있고 유치권은 배제한다는 특약을 넣었다면 공사대금을 받지 못해도 유치권을 주장할 수는 없다.


금, 명품, 핸드백을 맡기고 돈을 빌려 가는 친구가 차용계약을 하면서 유치권 적용 배제 특약을 넣어달라고 하면 절대 응하면 안 되는 이유다. 아저씨의 원빈이라도 유치권 배제 특약을 했다면 악당들이 물건을 달라고 하면 순순히 줘야 하는 것이 맞다.


참고로 특약사항에 영향을 받는 임의규정과 달리 강행규정은 특약사항 관계없이 적용되는 규정으로 임차인에게 불리한 특약은 효력이 없는 임대차보호법이 대표적인 강행규정이다.

직방에서 이제 상가, 점포도 찾아볼 수 있다.

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유치권의 효력은?

그렇다면, 유치권이 성립되면 어떤 효과가 있는 것일까?


1. 유치

채권을 변제받을 때까지 유치물을 계속 점유하면서 인도를 거절할 수 있다. 돈 받을 때까지 관련 물건 돌려주지 않을 수 있다는 것으로 시계 수리비 줄 때까지 수리한 시계를 주지 않고 보관하겠다는 의미다.


2. 경매권과 우선변제권

유치를 했음에도 계속 채무를 변제하지 않고 버틴다면 물건을 계속 보관만 해야 할까? 유치권자는 채권변제를 위하여 유치물을 경매할 수 있다. 주의해야 할 점은 경매에 대한 우선변제권은 없다는 점이다.


주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제를 받을 수 있는 것과 달리 유치권 경매 시에는 우선변제를 받을 수 없다. 물론 채무자 또는 제3자가 유치물을 인도받으려면 유치권자에게 채무를 변제할 책임이 있어서 사실상 우선변제를 받는 것과 다름없다.


3. 간이변제충당권

유치물을 직접 채권의 변제에 충당하는 간이변제충당권도 인정된다. 유치물의 소유권을 취득하고 감정인의 평가에 따른 평가액이 채권액을 넘는 경우 그 차액을 채무자에게 반환하면 된다. 시계 평가금액이 20만원이고 받아야 할 채무가 10만원이면 10만원을 채무자에게 반환하고 시계는 내가 가지면 된다는 의미다.


4. 과실수취권

유치권자는 유치물에서 생긴 과실을 거둬들여 다른 채권보다 먼저 자기 채권을 변제하는데 충당할 수 있다. 유치권이 성립된 건물에서 발생한 차임료(월세)를 가질 수 있고 유치물로 점유하고 있는 소가 낳은 송아지를 경매해서 채무변제를 할 수도 있다는 의미다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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