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‘주가, 금리, 환율’ 경제 위기 지표와 부동산의 관계는?

지금 중요한 것은 빠른 V자형 회복을 하느냐, 장기 L자형 침체에 빠지느냐이다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #131

코로나19로 시작된 경제 위기는 중국과 우리나라를 넘어 일본, 미국, 유럽 등 세계 공황 수준으로 번져가고 있다. 인정하기 싫지만 사실상 경제위기 초입단계에 접어들었다고 할 수 있으며 지금 중요한 것은 빠른 V자형 회복을 하느냐, 장기 L자형 침체에 빠지느냐이다.


이번 경제 위기는 외환과 금융 시스템의 문제였던 과거 1998년 IMF 외환 위기와 2008년 글로벌 금융 위기와 달리 가랑비에 옷 젖듯 점차 약해지던 실물 경기의 약한 고리가 코로나19로 터지고 있는 것이기에 과거의 극복 방법이던 금융지원과 돈 풀기로 과연 해결을 할 수 있을까 우려의 목소리가 커지고 있다.


기준금리를 제로금리 수준으로 낮추었지만, 경제 선행지표인 주식시장과 달러 당 원화 환율은 요동을 치고 있으며 채권가격 역시 약세를 면하지 못하고 있다. 부동산은 경제가 어려워도 오르기도 하는 다소 특이한 종목이긴 하지만, 이 역시 경제가 버텨준다는 것이 전제조건이다. 부동산 역시 경제라는 큰 축의 부분이기 때문이다.


일반적인 상황에서는 부동산 시장만 분석하면 되겠지만, 지금 같은 경제의 큰 틀이 흔들리는 상황에서는 다양한 경제지표들의 움직임을 예의주시할 필요가 있기에 주가지수와 금리, 환율, 채권에 대한 개념과 부동산 시장과의 관계를 알아보도록 하자.

세계 경제는 이미 위기에 접어든 것으로 보인다.

출처직방
주가지수와 부동산

주식과 부동산은 투자의 양대 산맥이다. 수익성과 환금성이 좋은 주식은 안전성이 부족하다는 평가인 반면, 부동산은 주식보다 안전성이 더 좋다. 우리나라 시장에만 국한해서 본다면 부동산, 특히 아파트 시장은 수익성, 안전성이 주식을 앞서고 있는 것도 사실이다. 주식과 부동산은 선의의 경쟁자이자 한배를 탄 동료이기에 주식 투자와 부동산 투자 중 어떤 것이 더 나은지에 대한 논쟁은 의미가 없다.


주식시장은 부동산시장의 선행지표 역할을 해주고 있다. 부동산 가격에 영향을 주는 요소들이 많아서 주식의 선행지표가 정확히 맞아떨어지지는 않지만, 변동 폭이 큰 요즘 같은 위기상황에서는 주식 시장의 움직임은 부동산 시장의 6개월 정도 선행지표 역할을 해주곤 한다.


기업, 특히 제조업과 투자자들의 반응 속도를 주가만큼 빠르게 현실적으로 잘 반영하는 지표는 없다. 올 1월 22일 2,267이었던 코스피(우리나라 종합주가지수)는 코로나19 팬데믹(pandemic)이 현실화된 3월 이후 급락하면서 1450과 1600선 사이를 출렁이고 있다.



2달 만에 25% 정도가 하락한 것으로 아파트로 비유하자면 30억원이던 아파트가 2달 만에 22억원 가까이 되었다는 것이다. 더 큰 문제는 지금이 바닥이 아니라는데 있다. IMF 외환 위기 당시 주가는 1/3토막이 났고, 글로벌 금융 위기 시절 역시 반 토막 이상 급락했다. 코로나19 치료제 발매시기와 부양정책이 중요한 변수지만 상황에 따라 지금보다 더 내려갈 가능성도 배제할 수 없다.


미국도 예외는 아니어서 다우지수(미국의 종합주가지수) 역시 코로나19 이후 큰 폭으로 빠졌다. 주식이 6개월 정도 선행지표라 하지만 심리 반영 속도는 빨라서 부동산 시장도 당장 영향을 받을 수밖에 없는데, 거래량은 급감하고 호가가 수억 원이 떨어진 급매물이 나오고 있다.


다만 지금은 심리 영향의 단기 조정이고 본격적인 조정을 논하려면 지금부터 6개월 흐름이 중요하다. 단기 충격 이후 6개월 내 회복을 한다면 부동산 시장은 주식보다는 타격을 덜 받을 수 있다. 더 늘어난 유동성이 안전자산인 부동산으로 유입될 수 있고, 제로금리에 가까운 사상 초유의 저금리로 인하여 대출을 받은 집주인들의 이자 부담이 예전 IMF 외환위기나 글로벌 금융 위기 시절보다는 덜하기 때문이다. 하지만 경제 위기가 6개월 이상 장기간 지속되면서 큰 상처를 남긴다면 부동산 시장도 본격적인 하락을 준비해야 할 수도 있다.

직방에서 본 최근 3개월간 서울 아파트 매매 시세 변동률이다.

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금리와 부동산

3월 3일 0.5%p 기준금리를 내렸던 미국은 15일 1%p를 더 내려 0~0.25%의 제로금리가 되었다. 부동산 시장 자극 우려로 버티던 한국은행도 3월 16일 0.5%p를 내려 0.75%가 되었다. 사상 초유의 0%대 제로금리에 근접한 기준금리가 된 것이다.

‘가보지 않은 길’ 제로금리 시대로 돌입했다.

출처직방

통상적으로 정부는 기준금리 정책을 통해 물가와 경기를 조절한다. 기준금리를 내린다는 것은 시중에 유동성을 늘려 경기를 활성화하겠다는 의도가 강하다. 금리가 내려가면 시중의 유동자금이 늘어나면서 원화 가치는 낮아지고 환율은 올라가면서, 수출과 내수 경기에는 유리하지만, 수입에는 부정적인 영향을 주기도 한다.


주식도 그렇지만 부동산은 특히 금리에 민감하다. 부동산과 금리는 반비례 관계로 금리를 내리면 시중에 유동성이 늘어나고 대출 이자 부담이 줄어 집값 상승 압력이 커지고 투자수익률은 올라간다. 금리가 0.5%p 내려가면 집값은 1% 정도 오른다는 것이 일반적인 이론이지만 반드시 그렇지는 않다. 지금은 강한 대출 규제로 신규 대출을 받는 것이 매우 어렵고, 지금의 기준금리 인하는 그만큼 경제 상황이 매우 좋지 않다는 의미이기 때문이다. 앞서 설명했듯이 경제가 나빠도 집값은 오르지만, 경제가 망하지 않는다는 것이 그 전제 조건이다.

환율과 부동산

환율은 원화 가치 대비 달러 등 외국 화폐 가치의 비율을 의미하는 것으로, 일반적으로 세계 기축 통화인 원/달러 환율을 말한다. 원화 가치와 환율은 반비례로 원화 가치가 낮아지면 환율은 올라간다. 예를 들어, 원/달러 환율이 1,000원이라고 하면 1달러=1,000원이라는 의미다. 원/달러 환율이 올라가면 왜 수출에 유리하고 수입에 불리한지 사례를 통해 알아보자.


예를 들어, 물품을 미국에 수출하고 1,000달러를 받았다면 100만원으로 환전을 할 것이다. 1달러당 1,000원이던 원/달러 환율이 1,200원으로 오르면 120만원으로 환전할 수 있다. 수출 대금 1,000달러는 동일하지만 원/달러 환율이 오르면서 20만원의 수입이 더 늘어난 것이다. 반대로 수입이라면 1,000달러 물품을 수입하기 위해 100만원을 내다가 환율이 1,200원으로 오르면 20만원을 더 내야 한다. 그래서 환율이 오르면 수출에 유리하고 수입은 불리한 것이다.


이런 일반적인 환율 흐름은 경제의 자연스러운 현상이기도 하고 인위적으로 환율을 조작하면 미국 등으로부터 환율조작국으로 지정되면서 큰 제재를 받기도 한다. 일본의 잃어버린 20년 시발점이 된 플라자 합의도 환율조정의 문제였다.


경제 위기에 따른 환율 상승이 문제가 되는 것은 단기간 변동 폭이 너무 크기 때문이다. 환율급등의 이유는 불확실성이 커지면서 달러 수요가 늘어났고 한국에 투자한 외국 투자자들도 투자자본을 빼서 달러로 바꿔 본국으로 가져가기 때문이다. 한국에서 판 주식 대금으로 받은 원화를 달러로 바꾸니 종합주가지수는 떨어지고 달러는 부족해지면서 원화는 늘어나니 원화 가치는 낮아지고 달러 가치는 올라가면서 원/달러 환율이 오르는 것이다.


참고로 미국과 한국이 600억 달러의 통화 스와프(Swap)를 체결하면서 금융시장 안정에 도움이 되었다는 뉴스를 보게 되는데 쉽게 생각해서 마이너스 통장이라 생각하면 된다.


미국이 원화를 빌려 쓸 일은 없을 것이고 우리가 필요할 때 600억 달러 한도 내에서 이자를 주고 달러를 빌려 사용하는 것으로 외환보유고의 15%정도 금액에 해당하는 마이너스 통장을 만들었다고 보면 되겠다.


금리와 달리 환율이 직접적으로 부동산에 영향을 주지는 않지만 환율변동 폭이 커진다는 것은 금융시장이 불안해지면서 경제가 흔들린다는 의미이기에 전혀 영향이 없다고 할 수는 없다.

직방에서 본 서울 인기 아파트 순위. 직방에서는 지역별로 가장 많이 조회한 단지를 확인해볼 수 있다.

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채권과 부동산

채권은 국가나 지방자치단체, 기업 등이 필요한 자금을 빌리기 위해 발행하는 유가증권으로 대표적인 안전자산 중 하나다. 돈을 빌린 뒤 일정 기간 후 확정된 이자를 지불하는 것으로 국채, 지방채, 회사채가 있다. 예를 들어 1년 5% 100만원 채권을 샀다면 1년 후 105만원을 받는다.


일반적으로는 채권은 금리와 반비례 관계다. 기준금리가 내려가면 예금금리는 내려가지만, 채권은 약정한 이자율을 유지하면서 고정되어 있기 때문에 기존 채권의 매력이 올라가 채권가격이 상승하게 된다.


기준금리가 5%에서 1%로 내려가면서 은행 예금 금리 역시 5%에서 1%로 내려갔다고 가정해보자. 1% 금리의 은행예금에 1억원을 넣으면 1년 후 101만원을 받지만 고정된 1년 5% 100만원 채권을 1만원 더 주고 101만원에 구입해도 1년 후 105만원을 받을 수 있으니 더 유리하다.


또, 기준금리가 내렸으니 채권금리도 내려가 1년 2% 100만원 채권을 새롭게 사서 1년 후 102만원을 버는 것보다 1만원 더 주고 기존 1년 5% 100만원 채권을 사는 것이 역시 더 유리하다. 그래서 기준금리가 내리면 채권가격은 올라가고 채권금리는 내려가는 것이 정상적인 흐름이다.


하지만 지금은 기준금리를 내렸음에도 외국 투자자들이 채권까지 팔자에 나서면서 채권금리는 상승하고 채권가격은 하락하자 한국은행에서는 급히 국고채 1조5천억원을 매입하면서 채권금리급등을 잠재우기 위해 노력하고 있다.

집값, 이번엔 내릴까?

결국 지금 경제 상황은 비정상이다. 제로금리 수준으로 금리를 내렸음에도 채권금리는 오르고, 환율과 주식은 요동을 치고 있다. 대표적인 안전자산인 금 가격도 하락하면서 오직 기축통화인 달러로 수요가 몰리는 것은 그만큼 불안감과 불확실성이 크다는 방증이다.


이런 선행 경제지표들의 흐름을 보면서 후발주자인 부동산 시장 흐름을 예측해야 할 수 있어야 하겠다. 다행히 단기조정으로 잘 마무리된다면 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이지만, 그렇지 못하고 경제 위기가 6개월 이상 장기화되면 부동산 시장의 조정은 불가피할 것이다. 수많은 규제 폭탄을 쏟아 붓고도 못 잡은 집값을 코로나19가 잡을 가능성이 커졌다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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