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올해 공시가격 인상(안)이 지난 3월 18일에 발표되었습니다. 정부는 이에 대해 다른 의견이 있는지 확인 후, 4월에 이를 확정한다는 계획입니다. 그리고 6월 1일이 되면 주택 보유자는 올해분 보유세 납세자가 되며 7월, 9월에는 재산세를, 그리고 12월에는 대상자에 한하여 종합부동산세를 납부해야 합니다.

예상한 대로 올해 공시가격(안)은 상승 폭이 큽니다. 벌써 주택 보유자는 보유세 인상에 촉각을 기울이고 부담을 느끼는 분위기입니다. 일부에서는 보유 중인 주택을 매도해야 하는지, 혹은 증여해야 하는지 문의가 늘고 있다고 하는데요. 오늘은 주택 양도, 그리고 증여 시 알아야 할 세금 문제에 대해 살펴봅니다.

주택의 취득일, 양도일은 계약일이 아닙니다. 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날입니다. 우리 세법은 해당 주택의 소유권이 온전히 넘어간 날을 취득 혹은 양도한 날로 보기에, 잔금을 모두 치르거나 혹은 등기 접수한 날 중 빠른 날을 그날로 하는 것입니다.

보유세 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다. 보유세를 줄이기 위해서는 해당일 이전에 매도 잔금 혹은 등기접수를 마쳐야 합니다. 주택 거래가 통상 2~3개월 걸리는 점을 고려할 때, 보유세 부담으로 주택을 매도하는 경우라면 조금 서둘러야겠죠? 그렇다면 어떤 주택을 매도하는 것이 좋을까요?

‘집을 팔고 싶어도 양도세 중과 때문에 팔 수가 없다’고 하시는 분들은, 보유 주택 중 혹시 10년 이상 보유한 주택이 있는지 먼저 살펴보아야 합니다. 이왕 양도하는 거 가급적 양도세 중과보다 일반과세를 받는 게 낫겠죠? 양도세 중과가 적용되면 1) 장기보유특별공제를 받을 수 없으며, 2) 기본세율에 10% 포인트(2주택 중과) 또는 20% 포인트(3주택 이상 중과)가 가산되어 최고 62%의 세율이 적용됩니다. 물론, 해당 주택의 투자가치가 가장 중요하겠지만, 정부가 한시적으로 주는 기회를 놓쳐서는 안 될 것입니다.

그런데 이때 한 가지 유의해야 할 게 있습니다. 양도세 중과 한시적 유예는 올해 6월 말까지입니다. 즉, 6월 30일까지 매도 잔금을 하면 되는 것이죠. 그런데 앞서 말씀드렸듯이, 보유세 절약이 목적이라면, 6월 30일이 아닌, 6월 1일 전까지 해당 주택을 매도하는 것이 좋습니다. 이해되시죠?

양도세 중과 유예 주택이 있다면 좋겠지만, 그렇지 않은 경우가 대부분일 것입니다. 이때에는 어쩔 수 없이 일부 주택을 매도하거나 증여해야 할 것입니다. 보유 주택 중 일부를 매도해야 한다면 기본적으로는 ‘양도차익이 작은’ 주택을 먼저 매도하는 것이 좋습니다. 그래야 세금을 줄이거나, 비과세를 받을 수 있기 때문입니다.

가령, 조정대상지역에 1번, 2번, 3번 이렇게 3주택을 가지고 있다고 가정할 경우, 1번 주택이 양도차익이 가장 작다면 1번 주택은 매도하여 3주택 중과(장기보유특별공제 배제 및 기본세율에 20% 포인트 가산)를 받고, 남은 2주택 중 다시 양도차익이 작은 걸 매도하여 2주택 중과를 받는 것이 세금 측면에서 그나마 낫습니다.

그래야 양도차익이 가장 큰 1주택은 비과세를 노릴 수 있어 유리합니다. 물론 남은 2주택을 활용해 일시적 2주택 비과세가 될 수도 있으나, 비과세에 대한 판단 여부는 반드시 사전에 세무사 등 전문가와 상의 후 진행해야 할 것입니다.

보유 주택 수가 많으면 당연히 보유세도 늘어납니다. 특히, 총 보유 주택 수가 3주택 이상이거나 혹은 조정대상지역에 2주택만 갖고 있더라도 종합부동산세 중과로 더 높은 세율이 적용됩니다. 그뿐만 아니라, 보유세 세 부담 상한 역시 일반 150%에서 300%가 적용되기에 그만큼 세 부담은 늘어날 수밖에 없습니다.

그래서 다주택자인 경우, ‘이참에 확 다 팔아버려?’라고 생각하실 수도 있는데요. 물론 그것도 한 가지 방법이지만 그보다는 1년에 1채 혹은 2채 정도를 적당히 파는 것도 방법입니다. 그 이유는 바로 ‘양도세 합산과세’ 때문입니다.

양도세 합산과세란, 매해 1월 1일부터 12월 31일까지 개인이 판 주택의 양도차익을 모두 ‘더해서’ 양도세를 산정하는 것입니다. 따라서 매도한 주택이 양도차익, 즉 플러스(+)라면 이를 더할 경우 그 값은 당연히 커질 것이고, 그에 따라 적용되는 세율이 올라가서 세 부담은 급격히 늘어날 수 있습니다.

물론 반대로 매도한 주택 중 일부가 양도차손, 즉 마이너스(-)라면 이를 통해 다른 전체 양도세를 줄일 수도 있습니다. 따라서 보유 주택 중 일부를 처분하여 보유세를 줄이고자 할 경우, 1년에 1채 혹은 2채 정도를 매도하되, 혹시 손실을 본 주택이 있다면 이때 함께 양도함으로써 양도세도 줄이고 보유세 부담도 낮출 수 있을 것입니다.

보유세가 많지만 집을 팔기가 꺼려지는 때가 있습니다. 집을 팔기 아쉬워서입니다. 물론, 일부는 개인적인 사정이 있어 못 파는 경우도 있겠죠. 이럴 때 생각할 수 있는 것이 바로 ‘증여’입니다. 하지만 증여도 조심해야 할 것이 있습니다.

먼저 증여로 인한 취득세는 4%가 적용됩니다. 통상 주택의 취득세는 1%~3%인데요. 이는 취득세 감면 조치에 따른 것입니다. 물론 1세대 4주택부터는 주택 역시 4%가 적용됩니다. 그리고 증여로 인한 취득세 역시 4%가 적용되기에 이에 대한 세 부담을 고려해야 합니다. 그렇다면 이때 4%는 ‘무엇’이 기준이 되는 것일까요?

우리 세법은 증여로 취득한 주택의 취득가는 ‘증여 당시의 시가를 원칙으로 한다’라고 합니다. 그런데 이때 시가라는 것이 매매사례가액, 기준시가 등 다양한데요. 아파트와 같은 공동주택은 매매사례가액이 쉽게 포착되기에 일반적인 시세라고 보시는 것이 맞습니다. 가령, 시가가 5억원인 아파트가 있고, 이에 대한 공시가격이 4억원이라고 가정할 경우, 이때는 취득세의 기준을 5억원이 아닌 4억원으로 하면 취득세 부담이 줄어 좋겠지만, 꼭 그런 건 아니라는 것입니다.

또 하나는 증여하려는 주택에 보증금, 채무 등이 있는 경우 이를 증여하면 ‘부담부증여’라는 것이 적용될 수 있는데요. 채무에서는 양도세가, 그리고 나머지 부분에 대해서는 증여세가 발생하는 것을 부담부증여라고 합니다. 가령, 시세 5억원 하는 아파트에 3억원의 보증금이 있는 경우 이를 증여하면 보증금 3억원에 대해서는 양도소득세가, 그리고 남은 2억원에 대해서는 증여세가 나오게 됩니다.

통상 부담부증여는 5억원 전체에 대해 증여세가 나오는 것보다 세 부담이 다소 적은 것이 강점입니다. 하지만 모두 그런 것은 아니며, 만약 증여하는 주택이 조정대상지역에 있어 양도세 중과가 적용된다면 오히려 세 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 증여하는 주택에 채무가 있고, 특히 조정대상지역에 있다면 반드시 사전에 세무사 등 전문가와 상담 후 진행하시는 것이 좋습니다.

이상으로 보유세 부담을 줄이기 위해 주택을 처분하는 경우에 알아야 할 양도, 그리고 증여 관련 이슈를 정리해 보았습니다. 실제 주택을 처분할 때에는 확인해야 할 사실관계가 더 복잡하며, 특히 해당 주택의 투자가치 등 여러 가지를 고려해야 합니다. 그러한 점까지 잘 확인하시어 진행하시길 바랍니다. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.