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이슈가 집중된 서울 서남권, 어디가 어떻게 평가되고 있나?

양천구부터 강서구, 관악구, 구로구까지

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이상우의 부동산 프리뷰 #13

지난주에는 서울 서북권을 중심으로 사이버 임장을 다녀왔다. [코로나 사이버임장] 2번째 시간. 오늘은 서울 서남권을 중심으로 이야기를 풀어볼까 한다.


서울 서남권은 현재 많은 이슈가 집중된 관심의 도가니다. 지난 서울 서북권 이야기에 신축주택을 중심으로 했던 것과는 조금 다른 관점이다. 재건축 이슈가 빠르게 확산되고 있기 때문이다. 재건축을 간절히 바라고 있는 서울 강남/강동지역과 마찬가지인 상황이었음에도 그동안 재건축과는 거리가 있는 것으로 간주되던 지역에 재건축 바람이 불어온다. 그 중심에는 바로 양천구 목동이 있다.

1. 양천구: 목동, 중앙로 허물어지다

양천구 목동 신시가지(현시점에서 신시가지라는 말을 붙이기도 참 애매하다) 아파트들은 이미 재건축 연한을 넘긴 지 오래다. 하지만, 그동안 이상하리만큼 움직임이 없었다. 낮은 용적률에서 비롯한 넓은 대지면적이 재건축의 꿈을 키워왔지만, 인근 지역의 신축 가격 수준이 상대적으로 높지 않았던 점 때문에 재건축 가능성을 스스로 낮게 판단하곤 했다.


하지만, 최근 들어 인근 신축 아파트의 가격이 상당히 강세를 띠게 되면서, 그리고 무엇보다도 정밀안전진단을 통과하고 있는 단지들이 늘어나면서 목동 신시가지아파트에도 재건축 움직임이 본격적으로 나타나고 있다. 


목동 신시가지아파트는 우선 목동과 신정동으로, 목동 안에서도 목동역에 인접한 목동신시가지7단지와 나머지단지로 구분해볼 수 있다. 우선 목동신시가지7단지다. 전용101㎡ (37PY)은 매도호가가 20억 원(5,500만 원/PY)에서 형성되어 있다. 3단지 전용 95㎡ 17~18억 원(5,000만 원/PY), 6단지 전용95 18억 원(5,100만 원/PY)과 약 10%의 가격 차이가 나타나지만, 이제 목동 구축아파트도 평당 5,000만 원은 무난하게 가격이 나와주고 있다.


목동 고급 주거의 대명사인 오목교역 현대하이페리온 전용 154㎡ 22~24억 원(3,600~4,000만 원/PY)이나 목동트라팰리스 전용 146㎡ 23억 원(4,200만 원/PY)도 구축 아파트 대비 20~28% 할인된 가격으로 형성되어 있다.

목동7단지 30PY대 Vs. 트라팰리스 전용 146㎡

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신정동으로 옮겨가 보자. 진명여고 근처의 목동신시가지8단지 전용 105㎡(39PY)는 매매가 18억 원 수준(4,600만원/PY)에서 호가가 형성되어 있다. 양천구청역 인근 13단지 전용 99㎡(37PY)는 매매가 14.5억 원(3,900만 원/PY)으로 목동 아파트와의 가격차이가 존재한다. 물론, 여기서 인근 신트리3단지 전용 84㎡ 8억 원(2,400만 원/PY)과의 우열은 엄연히 존재한다.


하지만, 이 우열이 뒤집히고 있다. 바로 신축 입주다. 신정뉴타운 준공이 진행 중이기 때문이다. 정확히는 신월동인 목동 센트럴아이파크위브목동(신정뉴타운 아이파크위브에서 변경)는 분양 당시 1,775만 원/PY 수준이었던 분양가와는 차원이 다른 가격대를 형성 중이다. 현재 전용 84㎡(33PY)는 매매가 10억 원(3,000만원/PY)를 형성하고 있으며, 이는 신트리3단지 대비 25% 프리미엄이다. 2014년 입주한 인근 신정뉴타운롯데캐슬 전용 84㎡의 매매가 9.0~9.5억 원(2,600~2,800만 원/PY)과 비교했을 때 프리미엄은 10% 수준에 그친다. 


준공연도 6년의 차이는 크지 않다고도 받아들여질 수 있지만, 내년 입주예정인 목동아델리체래미안은 신정네거리역 인근이라는 입지를 무기로 13억 원(3,900만 원/PY)에서 가격이 형성되어 있다. 이 수준은 인근 목동신시가지 13단지가격에 육박하는 것이다. 중앙로를 경계로 ‘엄히’ 구분되던 지역 간 차이가 희미해지고 있다. 


물론, 여기에 크게 기여한 것은 2016년 입주한 목동힐스테이트다. 현재 전용 84㎡ 기준 15억 원(4,500만 원/PY)이라는 가격이 형성되어 있는 것은 넓은 관점에서 목동아델리체래미안에도 적용될 여지가 있기 때문이다. 신축 아파트의 입주가 가져오는 변화는 여기까지가 아니다. 


센트럴아이파크위브목동의 가격흐름은 바로 옆 신월시영에도 파급되고 있다. 신월시영은 서울 서남권 재건축 흐름을 이끄는 주역이다. 1988년 입주한 대단지(2,256호)로 최근 정밀안전진단을 신청했다. 전용59㎡의 경우 매매가 6.5억 원(2,600만 원/PY) 수준을 기록하고 있다. 지하철과 거리가 제법 멀다는 약점에도 불구 현재 가격수준이 신트리와 엇비슷하다는 점은 그만큼 재건축이 가져올 변화에 대한 기대감이 크다는 점이다.

신월시영 Vs. 신트리3단지

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2. 강서구: 마곡 vs 신정뉴타운?

강서구로 가보자. 강서구는 2020년 특별한 입주가 없다. 하지만, 올해 의미 있는 분양이 있었다. 바로 마곡 SH9단지다. 평균 2,000만 원/PY에 불과한 저렴함(!)이 146.8대1이라는 경쟁률을 가져온 배경이지만, 2014년 주로 입주가 진행된 마곡에 오랜만에 공급되는 신축주택이다. 인근 엠밸리10단지 전용 84㎡ 매매가 10억 원(2,800만 원/PY)과 마곡힐스테이트 전용 84㎡ 매매가 13억 원(3,800만 원/PY)이 향후 SH9단지 가격의 기준점이 될 것이라는 건 청약경쟁률 146.8대1을 만들어낸 사람이라면 모두 잘 알고 있을 것이다.


참고로, 마곡의 현재 가격 수준은 신정뉴타운 신축아파트 가격과 엇비슷하다. 마곡과 신정뉴타운의 시장 가치평가가 엇비슷하다는 것은 많은 시사점이 있다. 이 와중에도 전통의 인기단지인 우장산힐스테이트 전용 84㎡ 11.5억 원(3,400만 원/PY), 우장산 아이파크e편한세상 전용 84㎡(10.5억 원, 3,300만 원/PY), 강서힐스테이트 전용 84㎡(11억 원, 3,250만 원/PY)는 거의 엇비슷한 가격대를 형성하고 있다.

마곡힐스테이트 30PY대 Vs. 강서힐스테이트 30PY대

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3. 구로구: 9억 미만의 신축(?)을 찾았다

구로구도 신축 입주가 없기론 강서구와 별로 다르지 않다. 하지만, 그간 분양도 없었다는 점은 조금 다른 점이다. 특히, 구로는 신도림 인근의 정비사업 진행이 빨라지고 있다는 점에서 양천구의 그것과 유사하다.


입주 20년이 지난 구로역 인근 신도림 대림1,2차 전용 84㎡는 9억 원(2,700만 원/PY) 수준을 기록 중이다. 하지만, 조금 안쪽으로 들어가 개봉 푸르지오 전용 84㎡ 7.5억 원(2,200만 원/PY)이나 온수동 현대힐스테이트 6.6억 원(1,900만 원/PY)은 9억 원 미만의 신축아파트가 서울에 엄연히 존재하고 있음을 잘 보여주고 있다. 물론, 신축의 기준은 모두 다를 수밖에 없지만.

4. 금천구: 신축 평당 3,000만 원대

금천구에는 아파트 자체가 많지 않지만, 새롭게 아파트 거주를 보여주려 하고 있다. 바로 2017~2018년 입주한 롯데캐슬 골드파크와 e편한세상 독산더타워다. 롯데캐슬 골드파크1차 전용84㎡(3,100만원/PY)은 이미 10억을 넘겨 11억 이상을 호가하고, 신안산선 수혜지로 언급되는 독산동에는 e편한세상 독산더타워가 전용 59㎡ 기준 8.3억 원(3,200만 원/PY)를 기록 중이다. 과거엔 그렇지 못하던 금천구 신축아파트 가격이 강서구 인기 지역 대단지 아파트 가격과 크게 다르지 않음을 확인할 수 있다.


롯데캐슬골드파크1차 30PY대 Vs. e편한세상독산더타워 30PY대

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5. 관악구: 신축 전용 84㎡ 11억 원, 더는 낯설지가 않다

관악구는 입주도, 분양도 없지만 이번 4월 입주 예정인 e편한세상 서울대입구2차 전용 84㎡(11억) 가격에 주목한다. 금천구 독산동에서도 확인되는 것처럼, 신축아파트 전용 84㎡ 가격이 11억 원을 기록하는 것은 이제 서울 서남에서도 낯선 일이 아니다. 이 와중에, 봉천역 인근의 구축 두산 전용 84㎡이 8.5억 원(2,500만원/PY) 수준을 기록하고 있다. 관악구 역세권 대단지 구축 아파트 가격이 구로구 역세권 가격과 큰 차이가 없다는 점은 의미 있다.


여기까지, 서울 서남편 가격 흐름을 알아봤다. 뭔가 의아한 부분이 있음을 다들 눈치챘을 것이다. 서울 서남에서 영등포와 동작의 흐름을 확인하지 않았기 때문이다. 그 이유는, 코로나로 지친 심신에 크나큰 충격을 가하기 부담스러웠기 때문이다. 이런 충격적인 이야기는 조금 더 시간을 두고 천천히 이야기해보도록 한다. 서남편 사이버 임장은 다음주까지 이어진다. 


글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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