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직방

올해 아파트값 오른다 44.5% vs 떨어진다 42%

직방 부동산 전문가 패널 12명에게 올해 시장 전망과 아파트 매수 타이밍을 물어봤습니다.

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직방 전문가 칼럼 월간 기획 <전문가에게 물어봤습니다> #1

세계보건기구(WHO)가 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 펜데믹을 선언한 이후 세계 증시가 폭락하는 등 세계 경제에 빨간불이 켜졌습니다. 정부의 고강도 규제에도 꿈쩍 않던 국내 부동산 시장도 주택 거래량 감소와 함께 아파트 매수우위지수가 23주 만에 기준선(100)아래로 떨어졌습니다.


이처럼 코로나19로 불확실성이 커진 부동산 시장, 직방 부동산 전문가 패널 12인에게 올해 전망과 적절한 매수 타이밍을 물어봤습니다.

전체 패널 중 절반은 상승, 절반은 현상 유지 및 하락을 예상했다.

출처직방

먼저, “올해 아파트 가격이 어떻게 될까”라는 질문에는 ‘소폭 상승’이라고 응답한 비율이 36.5%(5명)로 가장 높았으며, ‘약간 하락’이 34%(4명), ‘현상 유지’, ‘크게 상승’, ‘크게 하락’은 각각 8%(1명)였습니다.


아파트 가격 상승을 예상한 전문가들이 꼽은 상승 이유로는, 서울 및 수도권의 9억 이하 주택에 대한 수요와 거래가 증가와 내년부터 급감하는 입주 물량이 가장 많았습니다.

마치 짠 것처럼...

출처직방

"지금 시점이 아파트 매수 타이밍이냐"는 질문 역시 그렇다 6명(50%), 아니다 6명(50%)으로 직방 부동산 전문가 패널 사이에서 의견이 팽팽하게 갈렸는데요.


다만, 현재를 매수 타이밍이라고 한 전문가 중에서도 부동산 가격이 반등한 후에 매수해도 늦지 않다고 답변한 전문가가 1명, 지역별로 다르게 접근해야 한다고 답변한 전문가가 2명 있어 지역별로 시장의 흐름을 꾸준히 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다.

Q1. 올해 아파트 가격, 어떻게 될까요?
Q2. 제로금리 시대, 아파트 매수 타이밍인가요?

A1. 공급 부족이 만들어낸 신축 선호 현상이 기존주택 가격에도 영향을 미치기 때문에 올해 아파트 가격은 크게 오를 것으로 예상한다.


A2. 담보대출 여부가 중요한 것은 지방/수도권 시장이다. 조정대상지역 이상은 대출 규제가 가해지고 있는 현실에서 가격대별로 담보대출 금리 하락 이슈는 다르게 나타날 것으로 보인다. 하지만, 저가 주택이 강하게 오르면 어떤 일이 벌어지게 될까?

A1. 지난해 12·16대책과 올해 2·20대책까지 대출 및 과세 강화를 골자로 한 정부의 부동산 시장 수요 억제책이 강력한 상황에서 예기치 못한 코로나19 팬더믹이 보건 위기를 경제 리스크로 전이시키고 있다.


경기 위축에 따른 구매력 감소와 감염 공포가 부동산 수요의 관망과 심리적 위축을 부르는 상황이다. 당분간 주택시장은 거래량 감소와 함께 가격 급등 피로감에 일부 지역은 가격 조정 움직임이 현실화할 수 있다. 무주택자의 유망 분양물량의 청약 일부를 제외하고 주택매입은 당분간 관망이 필요하다. 


A2. 분양시장도 분양 일정 조율과 물량감소가 예상되고 대기수요가 있는 양질의 사업장 위주로 청약수요가 재편되는 등 시장 양극화가 커질 전망이다. 특히 공급과잉과 분양성이 떨어지는 지역은 미분양 증가와 청약경쟁률 둔화 등 청약시장 타격이 불가피할 것으로 보이는 만큼 당분간 주택시장 접근은 보수적인 자세로 접근해야 한다.

A1. 코로나19로 주요 국가 성장률 전망치가 줄줄이 하향 조정되고 있다. 한국의 경제 성장률도 대폭 둔화되었다. 성장률이 큰 폭으로 조정된 해(1980, 1998, 2009)는 예외 없이 부동산 시장 역시 약세장 및 중기 침체로 이어졌다.


A2. 부동산시장은 3월 이후 거래 소멸 상태라 시세의 시장성이 없는 상태이다. 금융시장과 달리 장래 부동산 가격의 높은 불확실성을 고려한다면, 시장 방향성이 잡힌 이후가 적절한 매수 시점이 될 수 있을 것이다. 실수요자라고 하더라도

A1. 수도권 시장만 봤을 때, 코로나19에 대응하기 위해 정부가 책정한 1) 추경 11조 7,000억 원과 2) 기준금리 인하에 따른 지속적인 저금리, 3) 3기 신도시 토지보상금 30조 등 시중 유동성이 증가하고 있다. 동시에 서울 입주 물량 감소해 비강남권 9억 원 이하 구축 위주로는 상승 예상되고, 반면 최근 2년간 급등한 강남권 고가 아파트와 재건축은 5%~20% 내외까지 가격 조정 예상된다.

폭등한 중심지 고가 아파트 조정과 주변 지역 저가 아파트의 상승으로 올해 서울 및 수도권 아파트 매매시장은 전반적으로 현 상태를 유지할 것으로 보인다. 반면 매매를 포기한 수요자로 인해 전세 시장은 그간의 침체를 벗어나서 지속적으로 상승할 것으로 생각된다.

A2. 실거주 수요자라면 올해 하반기 안에는 매수해야 한다. 앞서 이야기한 바와 같이 서울 아파트 입주량이 2021년부터 급격히 줄어들고, 전세가격 상승으로 인해 매매가 반등이 나타날 것이기 때문이다.

A1. 올해 아파트 가격의 전망은 지역에 따라 다르게 접근해야 한다. 서울 및 수도권은 그동안 지속된 상승에 따라 조정이 불가피하고 특히, 재건축/고가 주택을 중심으로 조정 폭이 클 것이다. 상대적으로 실수요자 접근이 용이한 주택은 별다른 변화가 없을 것으로 보인다. 가장 중요한 요인은 실거주자의 ‘심리’다. 실거주자의 ‘심리’에 따라 주택시장은 변화한다.


A2. 실거주를 위한 실수요자이고, 대출 조건이 좋고 상환 능력도 된다면 주택 매수를 미룰 이유가 없다. 다만, 굳이 그 ‘타이밍’을 잡고 싶다면 하락 후 반등한 걸 보고 매수하는 것도 괜찮다. 거래 자체가 없어 가격 변동을 파악하기 어려울 수 있으므로 평소 관심 아파트를 선정하고 지속적으로 모니터링하는 것이 좋다.

A1. 현재 시장은 미분양 물량 및 기존 매물 매도세가 나오기 어려운 구조로 되어 있다. 특히 임대사업자 제도와 양도세 중과로 인한 다주택자의 매물 잠김으로 급매물 위주의 거래 정도에 그칠 가능성이 크다.


다만, 비교적 규제에서 자유로운 비규제지역이나 9억 원 이하의 수도권 물량의 경우 지속적인 대기 수요와 거래가 진행될 것으로 보기 때문에 이들 지역의 상승이 현상 유지나 소폭 상승 데이터를 만들지 않을까 하는 생각이다. 


만약 코로나19가 앞으로 2달 이상 장기화된다면 부동산도 하락을 피하기는 어렵다. 그 경우 부동산’까지’ 하락하는 한국 경제의 위기 상황이다. 이러한 불확실성이 개선되지 않는 한 섣부른 매수는 금물이라고 생각한다. 장기간 거주할 요량이라면 모르겠지만 투자라면 확실히 관망해야 한다. 


A2. 시장은 그동안 많이 올라왔다. 잠깐 쉰다고 폭등하는 상황이 다시 오기는 어렵다. 현재는 부동산 규제도 과거보다 강화된 상태이기 때문에 코로나19가 누그러지기까지 조금 지켜보는 것이 좋겠다. 


A1. 코로나19가 당초 예상보다 훨씬 심각해지면서 우리나라뿐만 중국, 일본, 미국, 유럽 등 우리의 주요 무역대상국들 모두 큰 타격을 받고 있습니다. 미국이 발 빠르게 제로금리로 경기 부양을 꾀하고 있지만 글로벌 금융위기와 달리 효과가 충분히 나타나지 않는 상황입니다.


부동산은 경기가 좋지 않아도 다른 요인에 따라 가격이 상승할 수 있지만, 전제조건은 ‘경제가 무너지지 않는 한’입니다. 현재 추락 중인 코스피가 1,000 이하로 떨어지고 1~2달 안에 반등하지 못 하면 부동산 가격의 폭락 가능성도 배제할 수 없습니다. 


A2. 떨어지는 칼날은 잡는 것이 아닙니다. 시장 흐름을 지켜보다가 반등이 확인되면 그때 매수 타이밍 잡아도 늦지 않습니다. 현재의 경제 위기를 6개월 내 탈출 가능하다면 올 하반기나 올해 말 정도가 매수 타이밍 될 수 있고, 침체 폭이 크고 경제 위기가 장기화되면 내년 상반기 정도는 되어야 합니다.

A1. 수도권 지역을 중심으로 살펴보면, 서울은 소폭 상승, 경기와 인천 크게 상승할 것으로 보인다.


아직 서울 중 강남, 마용성 외 지역은 상승 에너지가 남아있고 경기 및 인천의 경우 서울과의 격차, 높은 전세가율로 인해 더 큰 에너지가 남아있다. 이러한 대세 상승 흐름이 코로나19, 정부의 강력한 부동산 규제로 인한 하락 압력보다 더 강하게 작용할 것이라 판단된다.


A2. 매수가 적절한 시기는 지역별로 다르지만 경기, 인천의 경우 올해 상반기로 볼 수 있다. 지금도 괜찮으나 주택담보대출 금리가 내려간 시점에 대출을 받는 것이 아무래도 유리할 것이다.

A1. 단기적으로는 코로나19에서 비롯한 코스피 하락, 경제 전망의 불확실성으로 인해 부동산 시장이 조정을 받을 것으로 보입니다. 하지만 코로나19가 진정되는 국면으로 들어서면, 그간 수면 아래에 있던 부동산 수요가 본격적으로 가시화되어 전체적으로 가격이 소폭 상승할 것으로 예상합니다. 지역별로 나누어 보자면 서울 및 수도권 인기 지역은 강한 상승세를, 지방은 약한 하락세를 나타낼 것입니다.


A2. 아파트 매수의 목적이 실거주라면 기준 금리 인하로 대출 부담이 적어지는 현재 상황을 적극 활용해야 하므로 지금이 매수 타이밍이라고 볼 수 있습니다. 투자 측면에서도 코로나19로 인해 수요가 위축되고 거래가 줄어든 현 상황에서 시세보다 낮게 아파트를 매수한다면 시세차익이 기대됩니다. 코로나19 백신 또는 치료제가 개발 완료된다면 세계 경제는 현재의 급격한 하락 폭만큼 상승할 것입니다.

A1. 코로나19가 상반기 중 정리된다면 구매심리는 긍정적으로 작용될 수 있지만 현재 국제적으로 돌아가는 모습을 감안해보면 2020년 내내 코로나19로 인한 혼란은 지속될 것으로 보입니다. 이에 따라 구매심리 역시 얼어붙겠지요. 다만, 주택은 단기적인 충격에 바로 반응하지 않기 때문에 약간 하락 정도로 예상됩니다.


기준금리 인하에도 불구하고 주택담보대출 금리는 오히려 올라갈 가능성도 배제할 수 없습니다. 코픽스 금리의 핵심인 금융채 발행이 여의치 않을 것으로 보임에 따라 기준금리 인하에도 불구하고 오히려 주택담보대출 금리가 올라갈 수 있습니다. 주택담보대출과 관련한 각종 규제도 당분간 계속될 것으로 보임에 따라 주택구매를 둘러싼 여건은 오히려 악화된다고 판단됩니다. 


A2. 금번 충격이 일회성으로 그치고, V자 반등을 그린다고 예상하면 매수타이밍이 될 수 있지만 그럴 가능성은 높지 않다고 판단됩니다. 적절한 매수타이밍은 국제경기 흐름과 국내 부동산 규제의 완화 추세 등을 종합적으로 감안하여 결정되어야 하며, 그 시기는 현재로서는 가늠하기 어렵다고 보여집니다.

A1. 코로나19는 실물경기 위축에 의해 소비가 줄어들고, 서비스 제조기업들의 매출이 줄면서 발생하는 경제 위기 상황입니다. 매수심리는 위축될 것이고 일부 다주택자, 투자자들은 경제 위기 공포에 보유한 물건을 던지면서 부동산 가격의 하락이 나타날 것으로 보입니다.


다만, 소폭 하락에 그치는 이유는, 첫째 2008년 금융위기와 다르게 위기의 진원지가 가계 부채가 아니고 둘째 미국이 적시에 대량의 돈을 풀기 위해 조치하고 있기 때문입니다. 


A2. 그렇다고 해서 당장은 매수를 추천하지는 않습니다. 투자기대심리가 반영돼 가격이 오른 상황에서 굳이 급하게 움직일 필요는 없으니까요. 코로나19 치료제가 언제쯤 나올지는 모르겠으나 좀 더 부동산 가격이 하락한 후, 빠르면 3분기 아니면 올해 말 주택을 구입해도 충분합니다.

A1. 물리적인 공급 감소와 주택 소유자들의 포지션 정리를 통한 시장의 매도 물량 감소 그리고 시장의 풍부한 유동성 때문에 서울의 아파트, 특히 신축에 가까울수록 희소성에 의해 가격은 상승할 것이다.


A2.코로나19와 12·16 대책 때문에 서울 아파트는 올해 상반기 중 매수하는 것이 적절하다고 생각한다. 코로나19 사태는 언젠가 치료제와 백신이 나와 종료될 것이다. 그리고 12·16 대책으로 인해 10년 이상 주택을 보유한 다주택자에게는 올해 6월까지 매도 시 장기보유특별공제와 양도세 중과 배제 혜택을 주기 때문에 기한이 정해져 있는 이 물건들은 시세보다 저렴하게 나올 것이기 때문이다. 



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