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대한민국 부동산 시장에 닥친 ‘3가지 악재’

1. 코로나 19 사태의 장기화

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #46

코로나 바이러스로 글로벌 경제가 멈추면서 투자자들은 패닉에 빠졌다. 증시는 매일 큰 폭의 하락을 이어가며 공포를 더하고 수요 감소로 인해 유가 감산 합의마저 무산되며 오히려 증산하는 치킨게임에 돌입하며 달러를 제외한 모든 원자재 및 안전자산이라고 일컫는 금 가격마저 하락하는 상황이다. 미국을 비롯한 주요국이 경제를 살리기 위해 빠르게 금리인하 및 양적완화 조치를 하고 있음에도 코로나가 진압되지 않은 지금, 글로벌 경제는 한치 앞을 알 수 없는 상태로 불안한 걸음을 내딛고 있다.


우리나라 상황은 더 심각하다 할 수 있는데, 결국 시장의 정지는 신용 디레버리징을 불러올 수밖에 없다. 그동안 우리 나라의 증시는 외국 자본의 영향력이 컸던 만큼 바로 옆 나라 중국 보다 큰 낙폭을 보이며 휘청이고 있다. 특히 부채율이 높은 기업은 폭락이라는 단어가 딱 맞을 정도로 약 10년 전의 주가로 돌아간 기업들도 꽤 보인다.

글로벌 경제 위기가 현실화되고 있다.

출처직방
첫 번째 위기: 코로나19 사태의 장기화

그간 우리는 IMF를 겪은 바, 외화 보유에 대한 리스크를 항상 염두에 두고 있었다. 세계에서 아홉 번째로 외화 보유고가 높은 나라지만, 실제로 내부를 들여다보면 GDP 대비 25% 정도에 그친다. 위기 시 외화 유출 속도가 급속도로 증가한다는 것을 고려했을 때 절대 안심할 수치가 아니다. 실제로 이번 위기 중 증시에서 외화 자본이 급속도로 빠져나가며 환율이 치솟는 것을 볼 수 있었다. 미국과의 통화 스와프 체결로 한숨 돌리긴 했으나 여전히 코로나는 진행 상황이기에 안심할 수 없다.


이처럼 가장 중요한 키는 코로나19 사태가 끝나는 것이다. 진압 양상으로 가기만 해도 시장은 공포 단계를 벗어나게 될 것이다. 하지만 끔찍하게도 이 상황이 더 길어진다면 세계경제는 긴 침체를 피하기 어렵다. 부실 기업은 도산할 것이고 그에 따른 대량 해고로 소득은 감소하며 소비는 위축될 것이다.


게다가 지금 시기엔 돈을 풀어도 큰 경제 효과를 기대하기 어렵다는 것이 가장 큰 문제다. 시장에서 자체적으로 악성 부채를 처단하고 다시 건강한 시장으로 나아가는 자정 작용이 코로나로 발현되는 것인지도 모르겠다. 코로나19 사태는 부동산 시장 한 치 앞의 엄청난 소용돌이다. 기업이 도산하고 대량해고가 발생하는 시점이 신호탄이 될 수 있다.

직방에서 본 서울 부동산 실거래가 추이. 2007년~2008년 당시를 주목해보자.

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우리는 1997년 lMF와 2008년 글로벌 금융 위기를 겪으며 하락장을 경험했다. 이 두 사건은 엄연하게 다른 하락 양상을 띠는데, 가장 큰 차이점은 외환 위기 당시에는 매매가와 전세가가 모두 큰 폭으로 하락했고 글로벌 금융 위기 당시엔 일정 기간동안 매매가와 전세가 그래프가 디커플링 되는 양상으로 진행되었다는 점이다. 이외에도 외환위기엔 전국적인 약세장이 진행되었으나 서브프라임 당시엔 수도권 약세장에 지방은 오히려 상승했다는 점도 다르다.


지금은 어떻게 진행될지 아무도 알 수 없다. 양적 완화로 풍부해진 자금은 디레버리징 현상이 오지 않는다면 대한민국의 마지막 보루 최대 선호 안전 자산인 부동산의 하락을 막을 것이라 보지만 바이러스가 진압되지 않고 어느 정도의 시간이 흐른다면 결국 무너질 것은 뻔하다. 모든 위기의 공통점은 결국 외화가 빠지면서 달러 강세가 정점을 찍으며 시장 금리가 제어되지 않아 부채가 폭발했기 때문이다. 다행인지 불행인지 이번 정권에서는 금융규제를 통해 가계 부채 증가를 제어하고 있으며 19차례에 이어진 매도 물량 제어(임대사업자, 양도세중과)로 인해 공포 상황에도 차분한 편이다.


이처럼 현재의 부동산 악재의 첫 번째는 위기의 원인 코로나의 장기화다.

두 번째 위기: 고가 주택 보유에 따른 지출 증가

국내 부동산 시장의 두 번째 위기는 고가 주택 시장의 보유 지속에 따른 지출의 증가다. 정부는 가격 급등 제어를 위해 보유세를 올리는 규제를 펼쳤다. 보유세는 재산세와 종합부동산세를 의미하는데. 이 세금의 기준은 공시가격이다. 따라서 공시가격을 빠르게 시세에 맞게 현실화하는 정책을 펼치고 있다.


그에 따라 지난 3월 18일 2020년 공동주택 공시가격(안)이 나왔다. 올해 전국의 공동주택 1,383만호의 평균 상승률은 6%에 달한다. 서울시의 평균은 14.75%로 이 두 수치는 모두 2007년 이후 가장 높은 상승률이다.


작년은 마포와 용산구, 성동구 이른바 마용성의 인상률이 눈에 띄게 높았으나, 올해는 서초구와 강남구가 엄청난 상승률을 기록했다. 평균 인상률은 서초구 22.57%, 강남구 25.57%에 달한다. 작년 시장의 움직임이 고스란히 반영되었다고 볼 수 있겠다.

서울의 공동주택 공시가격 변동률(안)은 14.75%에 달한다.

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하지만 전체적인 상승이 있었음에도 강남이 두드러진 이유는 바로 공시가 현실화율이다. 9억원 미만의 공동주택은 작년 수준으로 책정되었지만 9억원 초과분은 그 기준점을 높였다. 따라서 9억원 초과주택이 가장 많은 서울시, 그 중에서도 서초구와 강남구의 공시가격이 가장 크게 오를 수밖에 없는 이유가 되겠다.


경제 위기 공포가 시장을 잠식하고 있고, 보유에 따르는 지출이 증가하는 와중에 가격 성장에 대한 기대치마저 줄어들면 결국 처분할 수밖에 없다. 현재로는 속단할 수 없지만 가격이 성장하지 않고 지출이 점차 증가하는 구조가 1~2년 지속되면 매도량은 증가할 수밖에 없다.


특히 다주택자의 경우엔 더욱 그렇다. 현재 시장 가격이 하락으로 가려면 다주택자의 매물이 시장에 나와야 하고 그 양 또한 적정량 이상이어야 한다. 지금 상황에서는 생각하기 어렵지만 위기와 하락은 생각치 못할 때 급속도로 진행된다는 점을 명심하자.

세 번째 위기: 추가 규제의 위협

부동산 가격이 상승하기 위해선 공급보다 수요가 월등하게 많아야 한다. 정부는 공급을 해결하지 못했고, 수요를 지속적으로 압박했다. 그 결과 19번의 정책이 나왔고 여러 우여곡절이 있었다. 여기서 주는 메시지는 잘하고 있다, 못하고 있다가 아니라 안 되면 될 때까지 한다는 의지와 사실상 시장 자유도를 떨어뜨리는 조치까지 과감하게 결행했다는 것이다. 그 말은 곧 앞으로도 규제는 얼마든지 이어질 수 있다는 의미다.


가격이 많이 올라 해당 주택을 구매할 수 있는 구매력이 없어 수요자가 줄어드는 효과도 있겠지만, 정부는 다주택자의 시장진입을 차단하기 위해 주택 추가 구입시 대출이 아예 불가능하게 막았고, 무주택자 및 1주택자의 고가 주택 시장 진입을 막기 위해 9억원 초과 주택과 15억원 초과 주택에 대해 유례없는 강력한 금융규제를 펼쳤다.


결국 이 조치는 시간이 흐르면 흐를수록 수요자를 압박하는 일종의 트랩이 될 것이다. 가두리를 치고 보유세를 올려 포기하도록 유발하려는 전략인 셈이다. 이처럼 금융규제는 고가 주택시장의 성장을 수요 억제를 통해 일정 부분 끊어냈다고 평가할 수 있겠다.

직방에서 본 서울 은평구의 아파트 매매시세다. 서울 주변 지역의 아파트 값 또한 이제 만만치 않다.

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오늘은 현재 부동산 시장 앞의 악재 세 가지를 살펴봤다. 중요한 것은 이러한 악재 속에도 유연하게 지나갈 수 있는 대처라고 할 수 있겠다. 개인의 노동소득 및 자본소득에 대비해 부채율이 높다면 일정부분 처분하여 리스크를 관리하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다. 세상에 완벽한 것은 없고 항상 시장은 변한다. 그에 맞게 적응하는 것은 각자의 몫이고 판단이다. 직방 부동산 전문가 칼럼 독자 여러분들이 모두 현명하게 대처하시길 바란다.



글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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