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부동산 투자, 살아남아야 다음 기회를 노릴 수 있다

매수, 매도 모두 과감한 판단과 리스크에 대한 부담을 전제로 하는 시기다.

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하얀그림자의 부동산 시그널 #5

2020년 초 본격적으로 시작된 코로나19로 인한 충격은 중국과 우리나라를 거쳐 전 세계로 퍼져 나가고 있다. 코로나19는 예상보다 강력한 전파력과 더불어 증상이 나타나지 않아도 전염을 시킬 수 있어 삽시간에 전 세계적으로 확산되었다. 우리나라의 경우 2월 말 최악의 상황을 맞이하였으나 다행히 일정 수준에서 통제하고 있지만 해외의 상황은 그렇지 못하다.

18일 0시 기준 총 확진자는 8,413명이다.

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유럽의 경우 이탈리아를 시작으로 확산되기 시작하여 프랑스, 스페인, 독일은 물론 스웨덴, 노르웨이 등 전역에 걸쳐 광범위하게 확산되었다. 미국의 경우도 한동안 잠잠하였으나 3월 들어 감염자가 증가하기 시작해서 국가 비상사태를 선포하는 상황에 이르렀다.

코로나19, 실물경제 마비로부터 금융 위기까지

코로나19와 같은 감염병의 발생은 경제에 큰 충격을 준다. 뚜렷한 치료 약과 예방백신이 존재하지 않는 감염을 방지하기 위해서는 사람의 이동과 접촉을 차단하는 것이 최선이다. 이를 위해 자발적으로 이동을 최소화하거나 정부가 나서서 일정 지역에 대하여 이동금지와 봉쇄조치를 취하는데 이는 경제활동을 극단적으로 제약한다. 최소 2주 또는 그 이상 모든 상업 및 산업활동이 극단적으로 위축됨에 따라 거의 모든 경제적 활동은 마비된다.


단기간의 충격은 바로 회복될 수 있지만 코로나19와 같이 전 세계에 걸쳐 발생한 경우 그 충격은 장기화될 수 있다. 한 국가에서 통제에 성공하더라도 외부로부터 유입될 가능성은 항상 존재하기 때문이다. 2000년대 들어 본격적으로 진행된 글로벌 공급망(GSC)은 이러한 경우 치명적인 타격을 입게 되며, 이로 인한 각종 생산활동의 장애도 장기화된다. 


경제적 영향은 경제성장률의 둔화 및 마이너스 성장, 실업률의 급증으로 이어지며 주식, 부동산 등의 자산시장에도 영향을 미치게 된다. 올해 초 급등세를 이어가던 미국의 주식시장은 3월 들어 폭락과 반등을 거듭하는 불안한 흐름을 이어가고 있으며, 평상시 안전자산으로 간주되던 금마저도 하락하는 상황을 연출하고 있다. 유럽과 우리나라 역시 주식시장의 대폭적인 하락을 경험하고 있다. 


전 세계 주요 국가의 경제 당국은 이러한 문제에 맞서기 위해 대폭적인 금리인하, 양적완화(QE)를 통한 대규모 유동성의 주입, 국민에 대한 직접적인 현금 지원 등 평소라면 생각하기 어려운 조치를 연달아 쏟아내고 있다. 


코로나19로 인한 경제적 위축이 너무나 큰 충격을 주고 있으며, 이로 인한 피해는 단기간 내에 회복되기 곤란할 것임을 인식하고 이를 최소화하기 위해 재정적자 및 인플레이션 발생가능성 등의 부작용을 각오하고 파격적인 조치들을 취하고 있다. 가능한 모든 수단을 동원하여 시스템을 지키기 위한 총력전을 전개하고 있는 것이 현재의 모습이다.

부동산, 경제적 충격 피할 수 없다

부동산 시장 역시 자산의 한 종류이고 경제 상황에 따른 영향을 받기 때문에 이러한 경제적 충격이 올 경우 가격은 하락할 가능성이 높다. 경기침체와 실업률 증가 등은 주택 구매에 대한 수요를 큰 폭으로 낮출 수밖에 없다. 자금이 급한 사람들을 중심으로 급매로 매물을 던지는 일이 발생할 경우 전체적인 시장가격은 낮아지며, 이렇게 형성된 가격은 전반적인 시장의 위축과 하락으로 연결된다.

잠실 리센츠 실거래가. 시세보다 2~3억 낮은 수준으로 거래된 것을 확인할 수 있다.

출처직방

현재 우리가 겪고 있는 경제적 충격의 수준은 1998년 IMF 사태, 2008년 글로벌 금융위기와 비교할 때 더 큰 것으로 평가받고 있기 때문에 부동산 시장 역시 다른 자산과 마찬가지의 경로를 걸을 가능성이 높다는 견해가 많다. 과거 2008년 글로벌 금융위기 발생 직후에는 부동산 시장의 경우 직접적인 충격을 받지 않았으나 2010년부터 본격적인 영향을 받기 시작해 짧게는 3년, 길게는 5년 이상 침체기를 겪었음을 감안해볼 때 금번 코로나19로 인한 경기 위축 역시 비슷한 상황을 초래할 것이라는 전망은 타당하다.

2008년 금융위기는 공급 확대와 맞물려 부동산 시장을 장기간 침체시켰다.

출처직방

그러나 다른 한편에서 보면 과거 IMF나 글로벌 금융위기의 경우 경제시스템 자체의 붕괴에 따른 충격인 데 비해 금번 사태는 코로나19라는 특정한 사건으로 인해 발생한 것으로 시스템 자체는 문제가 없으므로 단기적으로 끝나고, 부동산 시장의 경우 본격적인 영향을 받기 이전에 상황이 종료될 가능성도 있다.


여기에 더해 각국 정부가 경쟁하듯 쏟아내는 대규모 경기 부양 정책들은 금리 인하와 대규모 유동성 공급을 가져올 수밖에 없으며, 이는 지난 10년간 경험하였듯이 자산 가격의 지속적 상승으로 연결될 가능성도 높다. 미국이 제로금리를 선언하고, 한국은행 역시 기준금리를 0.75%로 인하한 상황에서 주택담보대출을 포함한 각종 금리 역시 하향안정세를 그리게 되고, 이는 자산수익률을 높여주는 효과를 가져오게 되기 때문이다. 


2010년을 전후한 부동산 시장의 침체는 경기침체로 인한 영향보다는 공급확대가 겹치면서 발생한 것이라는 주장에 대해서도 주목할 필요가 있다. 2000년대 중반 부동산 가격 급등을 해결하기 위해 참여정부는 2기 신도시 사업을 추진하였으며, 이후 등장한 이명박 정부는 그린벨트를 해제하여 저렴한 가격으로 주택을 공급하는 보금자리주택 사업을 대규모로 전개하였다. 


2010년 이후 여기에서 대량으로 공급되는 물량이 시장에 더해지면서 이미 취약해져 있던 시장은 이를 제대로 소화하지 못해 장기간 침체로 이어졌다는 견해이다. 지금의 상황과 비교해볼 때 글로벌 차원의 경기침체는 같은 조건이지만 당시와 같은 대규모 물량공급은 없다는 차이가 있으므로 부동산 시장은 당시와 다를 것으로 전망할 수도 있다. 


여기에 경기 부양을 위해 정부의 규제 완화와 해제 조치들이 취해질 수 있다는 기대도 있다. 주택가격 안정을 최우선으로 하는 현 정부 입장에서 기존의 조치들을 완화하거나 철회하기는 쉽지 않겠지만 모든 국가가 대규모 경기 부양에 나서는 상황에서 시장억제 조치를 유지하는 데는 한계가 있다. 


코로나19 확산을 이유로 분양가상한제 적용시기 연기가 이미 시행되었으며, 향후 시장의 안정화를 이유로 조정지역을 단계적으로 해제할 가능성도 있다고 보인다. 여기에 경기 위축과 소비 진작을 위해 재산세 중과 조치의 유예 등도 상황에 따라 시행될 수 있다. 경기 활성화와 고용 창출의 측면에서 주택시장 활성화만큼 확실한 조치는 없기 때문에 정책당국은 많은 고민할 수밖에 없으며, 단계적으로 조치를 내놓을 것으로 전망된다. 


과거의 경험상 시장에 대한 외부적 충격으로 자산 가격이 급락하였을 때 시장에 진입하는 것이 유리하다는 것을 우리는 모두 잘 알게 되었다. 최근 주식시장에서 외국인과 기관이 지속적으로 매도하고 있지만 개인의 경우 거의 1달에 걸쳐 삼성전자를 중심으로 강력한 매수세를 전개하고 있는 것이 대표적 사례이다. 이러한 판단이 어떠한 결과를 보여줄지는 미지수지만 많은 사람이 공포에 질리기보다는 투자의 적기로 판단하고 있다는 점은 확실하다.

살아남아야 다음 기회를 노릴 수 있다

주택시장의 경우 현재 일부 지역에서 나타나고 있는 하락세가 장기적 추세의 시작인지, 일시적 현상인지에 대한 평가는 엇갈리고 있다. 매수, 매도 모두 과감한 판단과 리스크에 대한 부담을 전제로 하기 때문에 결정하기 어려운 시기이다. 그렇기 때문에 당분간, 최소 2개월 정도는 시장의 상황을 지켜보면서 대응하는 것이 최선일 것이다.


투자자들은 ‘살아남아야 다음 기회를 노릴 수 있다’는 표현을 종종 한다. 금번 사태는 비유가 아니라 정말 생물학적으로 살아남을 수 있도록 주의와 노력을 기울여야 한다. 사회적 거리 두기와 개인위생 관리에 전념하면서 시장 동향과 정책의 변화를 면밀하게 관찰하는 것이 코로나19 시기에 투자자가 취해야 할 자세가 아닐까? 


글. 하얀그림자



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