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공동주택 공시가격 발표! 주택 시장 파급 효과는?

정확히는 공시가격(안)이다.

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국토부는 2020년 1월 1일 기준, 전국 공동주택 1,383만 호의 공시가격에 대해 최종 결정·공시(4월29일)에 앞서 소유자 의견청취 절차를 거치기 위한 공시가격(안)을 3월 19일 발표한다. 공시가격은 지난해 5.23% 인상에 이어 올해는 5.99%로 0.76%p 상향됐다. 올해 공동주택 공시가격의 현실화율(안)은 69%로 2019년 68.1%보다 시세 반영비율이 높아졌다.

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공동주택 공시가격(안)은 적정 실거래가, 감정평가 선례, 시세정보, 주택매매가격 동향 등 다양한 가격자료를 종합적으로 분석한 지난 1년간의 시세변동분을 반영하는 수준으로 산정하되 9억원 이상 공동주택은 가격대별로 70~80%상한을 두고 현실화율을 적용했다.


따라서 전체 1,383만호 공동주택 중 현실화율 제고가 없는 시세 9억원 미만 주택 1,317만호(95.2%)보다 9억원 이상 주택 약 66.3만호(4.8%)가 현실화율 제고대상이 되면서 공시가격 인상률이 상당히 높아진 상황이다. 9억원 이상 주택의 공시가격 변동률은 무려 21.15%로 시세가 높을수록 공시가격 변동률도 높다.

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지역별로는 주로 고가 주택이 밀집한 서울(14.75%)의 공시가격 변동율이 가장 컸고, 지난해 주택가격이 많이 오른 대전(14.06%)의 변동률이 높았다. 세종(5.78%)과 경기(2.72%)지역이 뒤를 이었다. 그 밖의 지역은 공시가격 변동률이 1% 미만이며, 강원·경북·경남·충북·충남·전북·울산·제주는 공시가격이 전년대비 하락했다.


특히 14.75%로 지난해와 비슷하게 공시가격이 오른 서울(’19년 14.01%)은 2년 연속 보유세 부담이 상당할 전망이다. 2019년 4.56%에서 올해 14.06%로 3배 이상 공시가격이 급등한 대전도 세 부담이 한층 커질 전망이다. 세부지역별로 서울시 평균(14.75%)에 비해 높게 상승한 강남구(25.57%), 서초구(22.57%), 송파구(18.45%), 양천구(18.36%), 영등포구(16.81%), 성동구(16.25%) 등 강남권과 한강변 일대와 함께 집값 풍선효과 등이 두드러졌던 경기 광명, 하남, 수원 영통, 성남 수정구 지역들도 공시가격이 10%이상 인상돼 보유세 부담이 늘어날 것으로 판단된다.


한편, 지난해 집값 인상분을 반영해 산정되는 공동주택 공시가격이 공동주택 중 상당한 비중을 차지하는 아파트 매매가 변동률과 괴리감을 보이고 있다는 것은 문제다. 2019년 한국감정원의 아파트 매매가 변동률과는 다소 차이가 있어 공시가격 산정과 관련된 정부의 설명에도 불구하고 일부지역은 변동률에 대한 불만이 깔끔히 해소되기 쉽지 않아 보인다. 실제 지난해 서울지역 아파트 매매가 변동률은 1.11%였으나 올해 공시가격 변동률(안)은 14.75%에 달한다. 경기도(매매가 -0.76%, 공시가격 2.72%)와 대전(매매가 8.07%, 공시가격 14.06%), 세종(매매가 –2.12%, 공시가격 5.78%)도 마찬가지로 괴리감이 크다.

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지난해 12.16대책과 올해 2.20대책까지 대출 및 과세강화를 골자로 한 정부의 부동산시장 수요억제책이 강력한 상황에서 예기치 못한 코로나19 팬더믹이 보건위기를 경제 리스크로 전이시키고 있다. 경기 위축(거시경제의 하방 리스크와 금융시장의 변동성 우려 등)에 따른 구매력 감소와 부동산 시장의 냉각 가능성을 높이는 감염공포가 부동산 수요의 관망과 심리적 위축을 부르는 상황에서 공시가격 인상에 따른 세 부담이 동시에 가중되며 향후 주택시장은 거래량 감소와 함께 가격급등 피로감이 거세질 전망이다.


대기수요가 취약한 지역 또는 과잉공급지역 위주로 일부 가격조정과 거래시장의 하방 압력 부담이 있을 수 있다. 조정지역에서 10년 이상 주택을 보유한 다주택자의 양도세 중과 유예 조치가 상반기에 종료되는 만큼 6월 1일 보유세 과세기준일 이전 추가 매도매물이 나올 가능성을 배제할 수 없다. 이미 일부지역에서는 지난달에 비해 10~20% 이상 가격이 하락 거래된 아파트 단지가 나타나고 있다. 다만 3월 한국은행의 0.75% 제로금리 수준의 기준금리 인하조치가 단행된 상태라 투매수준의 급격한 매물 출회 양상으로 전이되지는 않을 것으로 판단된다.

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1주택 고령층과 장기보유자에 대한 종부세 세액공제 혜택이 70% 한도 내에 주어지기는 하나 공동주택 공시가격은 건강보험료 산정, 기초노령연금 수급대상자 결정 등의 복지행정과 재건축 부담금 산정 등 다양한 행정 분야에 활용되는 만큼 부동산 자산비중이 큰 고령 은퇴자는 준조세를 포함한 과세부담 체감이 점차 늘어날 것으로 판단되고, 공동주택 공시가격에 대한 소유자의 이의신청도 다소 나올 수 있다. 공정시장가액 비율 상향과 다주택자 및 규제지역의 종부세율 인상, 공시가격의 실거래가 반영비율 상승에 따른 보유세 부담 우려가 경기위축과 더해 한동안 이어질 전망이다.



글. 직방 빅데이터랩


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