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0.75% '제로금리' 시대, 부동산 시장의 향방은?

가보지 않은 길로 접어들었다.

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미국 연준의 금리 인하로 한국은행 역시 기준금리를 0.5%p 인하했다.

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한국은행이 3월 16일 임시 금융통화위원회를 열어 기준금리를 0.5%p 전격 인하했다. 본래 통화정책방향과 관련된 정기회의는 4월 9일 개최할 예정이었으나 조기 금통위를 열어 코로나19로 인한 경기하방 우려에 대해 선제적인 대응을 보였다. 3월 15일 미국 연준(FOMC)의 1%p 금리 인하로 0~0.25%대 제로금리 운영이 가능해지며 한은의 운신의 폭도 넓어졌기 때문이다.


한은이 임시 금통위를 열고 금리를 내린 건 '9·11 테러' 직후인 2001년 9월과 금융위기 때인 2008년 10월 단 두 차례 뿐이다. 이로서 한국 기준금리는 연 1.25%에서 0.75%로 내려가면서 사상 처음 0%대 금리 영역에 도달하게 됐다.


세계적으로 코로나19의 발생국가가 150여개 국가에 달하고 확진환자만 16만 명을 돌파하며 팬데믹(pandemic) 상황이 되자 글로벌한 국경폐쇄와 출입국 관리 강화 등 교역국에 취약한 경제상황을 타개하고 경기하강을 방어하기 위해 자금조달 금리를 낮추고 유동성을 공급하려는 움직임이다.


부동산 시장은 이자 부담 경감, 레버지리 효과가 기대되기 보다는 경기 위축(거시경제의 하방 리스크와 금융시장의 변동성 우려 등)에 따른 구매력 감소와 급격한 부동산 시장 위축을 방어하는 정도에 기준금리 인하 효과가 그칠 전망이다. 자산상품 중 하나인 부동산 시장도 장기적으로 구매자 관망과 심리적 위축이 불가피해 보인다.


전반적인 주택 거래량 감소와 함께 가격급등 피로감이 크거나 대기수요가 취약한 지역 또는 과잉공급지역 위주로 가격조정과 거래시장의 하방 압력 부담이 있을 수 있다. 고가주택의 여신 및 세금부담이 강화된 상황에서 일부지역은 시장 급랭 우려가 커지고 있다.


아파트 분양시장도 감염 리스크에 따른 대면 마케팅의 어려움과 함께 분양시기 조율과 물량감소가 예상되고 대기수요가 있는 양질의 사업장 위주로 청약수요가 재편되는 등 시장 양극화가 커질 전망이다. 특히 공급과잉과 분양성이 떨어지는 지역은 미분양 증가와 청약경쟁률 둔화 등 청약시장 타격이 불가피 할 것으로 보인다.


한편 저금리로 인한 운영수익 기대가 수익형부동산에 대한 선호로 옮아가기에 제한적이다. 감염공포로 인한 사회적 거리두기(언택트 문화)와 온라인 유통시장의 확대가 자영업자의 소비 및 판매 감소로 이어지며 매출 저하로 인한 유동성 위축이 크다. 일부 상권의 거래량 감소와 권리금 하락, 상가분양시장의 미분양이 가시화 될 수 있다.


감염우려로 결혼을 미루거나 이사를 유보하면서 봄 이사철 전세가격은 비교적 안정된 모습이다. 평년보다 입주물량이 여유로워 단기적인 전세가 상승압력이 높지 않지만 자가 이전 지연과 보증부 월세 전환이 증가할 경우 하반기 국지적인 지역에서 전세가 상승 문제가 불거질 수 있겠다.



글. 함영진 / 직방 빅데이터랩장


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