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부동산은 안전? 상승에 경도돼 리스크를 간과하지 마라

부동산은 하방 경직성이 높아 영향이 경기에 영향이 없다고요?

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채상욱의 부동산 TMI #13

코로나19 사태가 글로벌 판데믹 선언과 미국의 긴급 조치를 통한 유로존 30일간 입국제한, 도쿄 올림픽 1년 연기 제안 등 확산일로에 있습니다. 물론 시진핑 중국 국가 주석이 우한을 방문하는 등 중국 내 코로나19 사태가 종료에 임박했다는 분석도 있습니다만, 대부분의 나라에서 확진자 및 사망자 증가세는 여전하고 이로 인해 성장률 둔화 전망치 변경도 속속 나오고 있습니다.

전 세계 코로나19 현황

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부동산, 하방 경직성 높아 영향 없다?

이런 국면에서 부동산이 코로나19 사태의 영향을 받을까 받지 않을까 궁금해하실 분들이 계실 것으로 봅니다. 특히 작년 12·16으로 대표되는 규제 강화의 영향으로 2020년은 주택 거래량도 적은 상태다 보니, 매일매일 자유 거래되는 금융시장과 비교하면서 부동산의 하방 경직성이 높다거나 혹은 영향이 없다는 분석들도 왕왕 나오고 있는데요.


부동산, 그 중에서도 주택은 GDP의 변화에 상당한 영향을 받습니다. 사실상 모든 자산이 경제의 영향을 받습니다. 경제성장율에 큰 포의 조정이 발생한 해, 가령 1998년, 2008년, 2011년이나 올해 2020년과 같은 경우 자산 가격의 전반적 조정이 발생하며 주택도 예외가 될 수 없습니다.

금융위기 당시 서울 아파트 가격

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코로나19, 실물 경제가 금융 경제에 영향…1차 해법은 치료제

하지만, 코로나19는 금융 시장에서 바라봤을 때 그간의 금융위기적 요소들과는 180도 다른 측면이 있습니다. 과거의 위기들은 주로 금융권에서 발생한 위기가 실물시장으로 전이되는 과정에 있었습니다.


100년래 최대위기라는 미국발 금융위기가 있던 2008년에도, 미국 내 모기지 업체들이 파산하고 모기지 관련 금융상품을 매수한 금융기관들이 주로 피해를 받았지, 국내 업체들 중에는 환율의 급변으로 인한 환손실이 컸던 기업들을 제외하고 실물단에서는 여전히 여행도 가고, 직장을 나가고, 제품을 만들고 하는 등 실물로의 전이 규모는 금융시장의 붕괴 수준을 고려할때 적었습니다. 그래서 해법도 금융시장 해법들이었습니다(금리인하/양적완화 등). 


이와 반대로 이번 코로나19는 실물에서 금융으로 영향을 미치는 형태로 전개되고 있는데요. 확진자가 나오면 사무실이나 제조공장이 셧다운되고, 해외여행이 멈추고, 축구경기가 멈추고, NBA가 멈추고, 올림픽 예선을 하지 못해 본선에 갈 팀들이 나오지 않고, 올림픽을 치루지 못할 환경이 되는 등 실물시장의 영향이 먼저 나타납니다. 금융시장은 이를 후행적으로 반영하고 있고요. 그래서 해법은 금융 정책이 될 수 없고 1차적으로 치료제가 나오는 것이 가장 필요한 상황입니다.

상승에 경도돼 리스크 간과하지 말자

부동산 시장은 올해 분양부터 영향을 받고 있습니다. 작년 9월의 분양가상한제 시행 발표로 2020년 상반기 공급물량 확대를 기획했던 주요 건설사들이나 조합들의 경우, 4월 29일 분양가상한제 적용 이전 분양하고자 했으나 현재는 분양시기를 잡지 못하거나 총회를 하기 어려운 환경 속에서 분양이 지연될 가능성이 높아졌습니다.


HUG와 분양가 갈등 중인 둔촌주공재건축

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기존 주택의 거래 역시 충분히 되지 못하고 있는데요. 개별 물건의 컨디션을 보고 거래하는 형태 상 현재의 상황은 거래량이 충분히 올라오기 어려운 국면입니다.


엎친데 덮친격이랄까, 현재는 12·16을 포함해 총 19번의 대책으로 더욱 더 촘촘한 부동산 규제가 활성화된 상태여서, 취약성이 높을 수도 있다는 점에서 우려스럽습니다.


물론 자산의 가격은 이런 과정들을 모두 극복하면서 장기 우상향을 해 왔습니다. 다만, 짧은 기간 초 강세 시장을 경험한 만큼 상승에 경도되어서 리스크를 간과하는 일은 없어야 할 것입니다.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다



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