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3월부터 강화되는 부동산 거래 규제, 숨은 의미는?

자금조달계획서가 더 까다로워집니다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #45

지난 2월 말까지 서울에서는 9억 이하 아파트의 거래가 돋보였고, 풍선 효과의 방향이 군포와 시흥 인천을 향하고 있었습니다. 이전부터 말씀드렸지만 이제는 풍선 효과가 향할 명분이 있는 입지가 줄고 있습니다. 따라서 신중한 접근을 조언해드렸습니다.


이전에 수원과 의왕, 안양을 조정대상지역으로 지정한 것과 별개로 추가 규제는 얼마든지 가능합니다. 더군다나 현재와 같은 코로나19 및 유가 하락 국제 증시 악화 등 연이은 악재가 터지는 상황에서는 투자 자본이 쏠린 곳부터 크게 자본이 빠질 수밖에 없습니다. 이럴 때일수록 현재가치와 미래가치를 철저하게 분석하여 잃지 않는 투자를 하는 데 초점을 맞춰야 할 것입니다.

미국 연준이 기준금리를 1%P 인하했습니다.

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강화된 자금조달계획서의 의미

연이은 악재와 더불어 정부는 오는 3월 13일부터 거래를 직접적으로 압박할 수 있는 개정안을 시행합니다. 바로 자금조달계획서 제출 대상 지역 확대 및 신고 항목 구체화, 증빙자료 제출 규정 도입입니다.


이전부터 투기지역 내 3억 이상의 주택은 거래 신고 시에 자금조달계획서 제출이 의무화되어 있는 상태였습니다. 하지만 계획서만으로는 정확한 정보가 부족했고, 조사할 경우 오랜 시간이 걸릴 수밖에 없는 포맷이었습니다. 여전히 편법이 성행했던 것도 사실이고요. 그래서 이번에 이 부분을 강화하여 시장에 진입하려는 투자자본을 더욱 압박하기 위해 조금 더 디테일하고 넓게 개정하게 된 것입니다.


이를 두고 많은 분은 솜방망이 조치라고 생각하지만, 사실 정부가 19번의 대책을 쏟아오면서 할 수 있는 강력한 카드는 다 나온 상태이기 때문에 기존의 규제를 좀 더 강화하는 방향 정도로 행하는 것이 맞을 것입니다.


유념해야 할 것은, 정부는 시장을 안정시키는 것이 목적이지 폭락시키는 것이 목적이 아닙니다. 특히 부동산이라는 자산에 선호도가 높은 우리나라의 경우 부동산 폭락은 곧 경제 폭락과 같기 때문입니다. 그리고 이번 거래 관련 규제는 생각보다 강한 심리 압박이 가능하기 때문에 결코 솜방망이 규제는 아닙니다.


2019년에는 30대 및 40대의 부동산 매수 진입이 많았습니다. 이 과정에서 상당수 자금의 출처가 불분명했던 것에 정부는 시장 진입 수요를 줄이고 불분명한 자본에 대한 세금 확보를 목적으로 규제를 시행할 것입니다. 행하던 카드의 날을 더욱더 강하게 세운 것이죠. 이는 이전에 이미 경고된 부분이기 때문에 최근 2월까지도 이를 의식한 수요자의 급매 및 매수 수요가 이어졌습니다.


그리고 시행이 된 당분간은 거래가 위축될 것이 뻔합니다. 어떠한 규제도 직후에는 효과를 발휘하니까요. 이번 규제로 기존 집을 처분하고 새로운 주택을 매수하는 갈아타기 수요는 데미지가 덜하나, 아무래도 신규 매수하는 수요는 집을 사기 좀 더 어렵고 까다롭게 되었다 볼 수 있습니다.


그뿐만 아니라 2월부터 거래 신고 기간도 60일에서 30일로 축소되었기 때문에 이에 따른 혼선이 예상됩니다. 이렇게 무언가 바뀌면 사람 심리 자체가 큰일을 뒤로 미루게 되는 경향이 있죠. 아무래도 이번 개정안 외에도 경제 대내외 악재로 인해 관망을 택하는 수요자는 늘어날 것입니다. 그렇다면 오늘 이야기하는 거래 규제는 어떻게 개정되었는지 살펴보겠습니다.

직방에서 본 한 아파트의 실거래가 그래프입니다. 실거래 신고 내역을 반영해 그래프로 보여줍니다.

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바뀌는 거래 규제, 체크합시다!

달라지는 거래 규제는 크게 세 가지로 볼 수 있습니다.


첫 번째는 자금조달계획서 제출 대상 지역 확대입니다.


기존에는 투기과열지구 3억원 이상 주택만이 대상이었습니다. 이것도 처음 나왔을 때 엄청난 문의를 받았던 것을 기억합니다. 하지만 형식적인 면이 강했기에 시장은 금세 적응하는 모습을 보였습니다. 이것이 이제는 투기과열지구 및 조정대상지역의 3억원 이상 주택과 비규제 지역의 6억원 이상 주택까지 확대됩니다. 풍선효과가 나타날 지역까지 레이더망을 넓히는 의미지요.


이로써 투자 수요가 많이 몰리는 비규제 우수 입지에 출처가 불분명하거나 증여성 자본이 진입하는데 트랩 역할을 할 것입니다. 요즘과 같은 때는 더 자세하게 들여다볼 것입니다.


두 번째는 자금조달계획서 증빙자료 제출입니다.


기존에는 요청할 경우 제출하는 방향이었으나, 이제 투기과열지구 9억 초과 주택은 거래 신고 과정에서부터 거래에 들어간 자금 출처 증빙자료를 첨부해야만 합니다. 이상 거래를 원천 봉쇄한다는 의미로 봐도 되겠습니다. 이로써 서류만으로 디테일한 조사 가능성이 열리게 되는 것입니다. 여기서 우리가 주목할 부분은 투기과열지구, 그리고 9억원 초과지요. 조사 타깃이 이들 주택에 몰려있다는 말과 같습니다. 반대로 9억원 이하의 주택은 상대적으로 더 오를 수밖에 없는 구실이 될 것입니다.


또 하나, 신고 및 계획서 제출 시점에 갈아타기 하는 경우나 대출, 즉 기존 아파트 매도 계약이 아직 체결되지 않았거나 대출 신청이 밀리는 경우 증빙이 불가하므로 이 경우는 계획서에 기재는 하되 증빙자료는 제출하지 않아도 됩니다. 물론 나중에 소명 요구가 들어올 수 있습니다만 아무래도 갈아타기의 경우 조금 더 이번 개정안에서 유리한 면이 크다고 볼 수 있습니다.


세 번째는 자금조달계획서 신고항목 구체화입니다.


이전 자금 조달 계획서 서식을 보시면 굉장히 간단합니다. 이를 가지고 조사가 가능할까 하는 궁금증이 생길 정도죠. 그래서 이 부분이 바뀝니다. 이젠 항목만 봐도 돈이 어디서 났는지 쉽게 알 수 있고, 의심해 볼 구간도 확실해집니다. 기존에는 항목과 금액만 적혀 있었으나 이제는 증여라면 할아버지인지 아버지인지 남편인지까지 자세하게 적도록 만들었습니다.

직방에서 본 서울의 최근 3개월 아파트 매매 시세 변동률입니다. 앞으로는 어떻게 될까요?

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자, 이렇게 크게 세 가지가 바뀌었고 무엇보다 중요한 건 거래 심리 및 거래량을 위축시키는 것이 목적이라는 것입니다. 중개인들이 엄청 불편해하겠네요. 요즘 코로나19, 증시 폭락 등 좋지 않은 경제 지표가 염려되는 상황입니다. 이런 상황에서 정부가 얼마나 더 부동산을 조이는 것이 가능할지 모르겠습니다. 비는 피하라 했습니다. 무조건적인 매수보다는 상황을 지켜보고 진입하시는 것도 전략입니다. 바뀌는 규제들 정확히 인지하시기 바랍니다. 놀부였습니다.



글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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