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서울 및 수도권, 지금 집 사기 좋은 상황일까?

지난 몇 년간 보지 못했던 차분함을 이어가고 있습니다.

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쏘쿨의 사람 사는 아파트 #64

마스크 쓰고 외출하는 게 일상이 되어버린 2020년 3월. 코로나19 여파와 정부의 강력한 규제로 강남 부동산 시장이 지난 몇 년간 보지 못했던 차분함을 이어가고 있습니다. 그간 평당 억을 외치며 지속 상승하던 강남 아파트들도 작년 말 최고가 이후 오히려 가격이 하락하며 전고점 대비 몇억 싼 매물이 보입니다.

지금 서울 및 수도권의 내 집 마련 상황은 어떨까요?

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강남권은 잠잠… 그 대신?

고가주택 담보대출 전면금지 같은 강력한 규제대책으로 고가주택이 많은 강남권은 잠잠해지고 대신 풍선효과로 노원, 강북, 도봉 등 강북과 수원, 용인, 군포, 의왕 등 수도권 비규제지역이었던 곳으로 상승세가 퍼져 가고 있습니다.

강남은 소폭 하락, 강북은 소폭 상승하는 추이를 보였습니다.

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하지만 그동안 강남 주요 지역 매매 시장 강세에 가려 몇 년간 보합세를 보이던 강남 전세 시장이 서서히 기지개를 켜는 모습을 볼 수 있습니다. 작년 말부터 지금까지 약 6개월간 강남, 서초 전세가율이 9% 넘게 상승하고 있습니다. 매매를 보류한 사람들이 전세 시장에 대거 참여하고 있기 때문인데, 그간 매매를 노리던 사람들은 지난 몇 년간 강남권 아파트 가격 급등과 대출 규제에 막혀 버렸습니다. 이제는 그들이 두 배 가까이 상승한 강남권 아파트 매수를 포기하고 임대시장에 남게 된 것이죠. 이러한 강남권 전세 선호 현상은 지속될 것으로 보입니다.

직방에서 본 서울의 전세 시세 변동률입니다.

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저금리, 유동성 증가의 영향

미국 중앙은행인 연방준비제도(연준)가 지난 3월 3일, 코로나19 사태에 대응해 기준금리를 0.5%P 전격 인하했습니다. 정례회의에 앞서 선제적으로 금리 인하를 하면서 코로나19 공포로 인한 글로벌 경제 위축에 대응한 통화 완화로, “경제를 뒷받침하기 위해 적절하게 행동하겠다.”는 성명을 연준 의장이 긴급 발표했습니다.


이로써 한국 기준금리도 하락 압력을 상당히 받을 것으로 보입니다. 미국은 연말 대통령 선거까지 앞둔 상황이라 이번 조치 이후 추가 금리 인하 이야기까지 나오고 있습니다. 전 세계 경제 글로벌화와 부동산의 금융화가 심화되는 요즘, 저금리로 시중에 유동성이 급증하면서 대한민국 부동산 시장에도 급증한 유동성이 끊임없이 자극을 줄 것으로 보입니다. 늘 그렇듯이 화폐가치 하락과 실물가치는 인플레이션만큼 증가하는 수순으로 갈 듯합니다. 각자의 판단에 맞게 대응이 필요한 시점입니다.

미국 기준금리 인하로 우리나라 역시 금리 하락 압력을 받는 상황입니다.

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서울 입주 물량 감소, 이주 수요 증가

내년부터 서울의 아파트 공급이 급격하게 줄어듭니다. 특히 올해 약 4만 3,000가구 대비 내년 2021년 서울 아파트 입주 물량은 2만1,939가구로 40% 정도 줄어듭니다. 이런 급격한 입주 물량 감소와 재개발, 재건축 이주수요로 서울 부동산 전세 시장은 불안한 모습을 보일 것입니다.

서울 아파트 입주 물량은 점차 감소할 것입니다.

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올해 강남, 서초구 재개발, 재건축으로 이주하는 수요만 약 8,000여 가구에 달합니다. 서초 신반포4지구(2,898가구), 방배13구역 (1,550가구), 방배14구역 (316가구), 지난해 10월 이주 직전 소송 때문에 중단된 반포 주공1단지 1, 2, 4주구(2,120가구), 강남 청담동 삼익(888가구)까지 강남 서초만 총 8,000여 가구로 주변 전세 시장에 많은 영향을 줄 것입니다.


재건축 및 재개발로 살던 곳을 잠시 떠나야 하는 주민들은 아파트 공사 기간인 약 3년간 근처에 사는 경우가 많기에 인근 전세 시장에 직접적인 영향을 줍니다. 특히 자가로 거주하던 분들은 강남, 서초보다 더 좋은 입지와 환경이 찾기 힘든 상황에서 새 아파트가 완공되면 입주하기 위해 완공을 손꼽아 기다리며 근처에 머무를 가능성이 높습니다.

끝날 때까지 끝난 게 아니다

내 집 마련을 바라는 실수요자분들이라면 위에서 언급한 주요 변화를 잘 관찰하시고 모니터링하셔야 합니다. 지난 몇 년간 서울 아파트 가격이 많이 상승한 건 사실이지만 아직도 서울 괜찮은 중위 지역에 경기도와 비슷한 가격의 아파트들이 있습니다. 쉽게 몇 번 보고 하루 이틀 돌아다닌다고 찾아지는 건 아니지만 없는 건 아닙니다.

직방에서 본 서울 공덕역 주변 1,000세대 이상 아파트의 매매 시세입니다.

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내 집 마련이 간절하다면 찾아보고, 돌아다녀 보고, 되는 방법을 찾을 때까지 노력할 것이고, 귀찮다고, 바쁘다고 뒤로 미루어 두고 전세로 머무르고 있다면 만기가 되어 또 고민할 겁니다. 그리고 그 고민은 계속 반복되겠죠.


내 집 마련은 끝날 때까지 끝난 게 아닙니다. “재수, 삼수하는 것보다 지금은 힘들지만 조금만 더 버티고 고3 시절 악착같이 해서 한 번에 끝내는 게 편해~”라고 수험생 조카에게 말해주고 싶지 않습니까? 주변 친구들이 욜로(YOLO)다, 즐기자면서 신용카드 펑펑 쓰고, 해외여행 다닐 때 조금 더 악착같이 모아서 여우같이 좋은 입지, 좋은 집으로 내 집 마련하시길 기도합니다. 절약하고 아껴서 미래의 희망에 인생을 베팅해 보시기를 바랍니다. 주거 안정이라는 마음의 평화가 충분한 보답으로 기다리고 있을 테니 말입니다.

희망이 없으면 절약도 없습니다.
우리가 절약하고 아끼는 이유는
미래를 위해서입니다.
절약하는 마음에 희망이 찾아옵니다.
절약과 희망은 연인 사이니까요.
- 윈스턴 처칠 -

글. 쏘쿨

<쏘쿨의 수도권 꼬마아파트 천기누설> 저자

월급쟁이 부자들 (카페) 멘토

쏘쿨의 수도권 내 집 마련 여행 (블로그)


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