직방

코로나19가 중국을 넘어 유럽과 미국으로 확산되면서 세계적으로 팬데믹(pandemic) 공포가 확산되고 있는 와중에 국제 유가 급락이 겹치면서 글로벌 증시가 출렁이고 있다. 3월 3일 전격적으로 기준금리를 0.5%p 내린 미국은 다시 제로금리로 갈 것이라는 전망이 조심스레 나오고 있을 만큼 경제 전망은 점점 더 어두워지고 있다.

안 그래도 경기침체라는 가랑비에 옷이 젖고 있던 경제 상황에 코로나라는 장마까지 겹친 것이다. 상황이 이렇게 되니 글로벌 경제 위기의 공포가 그림자를 드리우기 시작했다. 물론 확률로 따진다면 글로벌한 경제 위기가 발생할 가능성은 작다. 하지만 낙관할 수만은 없는 상황인 것도 사실이다. 경험하지 못한 새로운 위기는 두렵지만 우리는 IMF 외환위기와 글로벌 금융 위기라는 두 번의 경제 위기를 극복한 경험이 있다. 과거 경험을 근거로 경제 위기와 관련해 부동산 시장을 전망해보자.

고속 성장해온 우리나라에서 1997년 말 발생한 IMF 외환 위기는 엄청난 충격이었다. 경제성장률과 국내총생산(GDP)이 마이너스가 되면서 1만달러가 넘었던 국민소득은 90년대 초반 수준인 6천5백달러 정도로 곤두박질쳤고, 1천포인트가 넘던 주가는 280선까지 폭락했다. 1,000원 아래였던 원-달러 환율은 2,000원대까지 육박했다가 1,200원 수준으로 내려왔다. 줄도산하는 기업이 속출하면서 대량 해고로 실업자는 증가하였다.

부동산도 직격탄을 맞았다. 1998년 당시 전국 전세가격은 -20.1%, 매매가격은 -13.5% 추락했다. 서울도 예외가 될 수는 없었다. 전세가격 -21.4%, 매매가격 -14.2%를 기록했다. 한마디로 국가 부도 위기가 딱 맞는 말인 상황이었다.

금리는 폭등해서 20%가 넘기도 했는데, 실제로 1998년 초 시중은행에서는 1년 정기예금 금리가 20%, 3년이면 65% 이자를 주기도 했다. 아이러니하게도 국가 부도 위기였지만 당시 부자들한테는 이보다 더 좋은 기회는 없었다. 1억원을 은행에 5년 넣으면 2억원을 받을 수 있었으니 ‘지금 이대로 영원히’를 외쳤다는 이야기가 헛소문은 아니었는 듯 싶다.

IMF외환 위기를 극복하는 데는 3년 정도의 시간이 소요되었지만, 폭락한 부동산 가격이 회복되는 데는 1~2년 정도의 시간밖에 걸리지 않았다. 지금은 래미안대치팰리스로 재건축되어 전용84㎡가 30억원이 넘는 대치동 청실아파트 31평이 IMF 1년 후 1억8천만원으로 회복되었다고 하던 시절이니 너무 오래되기도 했고, 현재 시세와 너무 차이가 나기도 해서 IMF 외환 위기보다 2008년 글로벌금융위기 시절의 부동산 시장을 현재와 비교하는 것이 맞을 것 같다.

1998년 IMF 외환 위기가 우리나라 내부의 문제였다면 2008년 발생한 글로벌 금융위기는 미국의 서브프라임 모기지 사태로 촉발된 외부의 문제였다.

당시 집값을 잡기 위해 내놓은 LTV, DTI 대출 규제가 본의 아니게 선제 대응 역할을 해주었고, 정부의 빠른 대처까지 힘을 보태면서 글로벌 금융 위기가 국내 부동산 시장에 미치는 영향은 6개월 정도의 단발성 악재로 머물렀다.

글로벌 금융위기 당시 전세가격은 -1.75%였지만 매매가격은 오히려 +3.2%를 기록했다. 대표적인 재건축아파트인 잠실주공 5단지 전용 76㎡ 실거래 가격을 예를 들어 보자. 금융위기 발생 전인 2008년 상반기 11억원을 넘던 잠실주공 5단지 아파트는 글로벌 금융위기 발생 후 7억7천만원까지 급락했다. 하지만 이런 급락이 단발성 악재에 머물면서 2009년 상반기 10억원을 다시 넘었고 하반기에는 14억원까지 올랐다. 사실상 글로벌 금융 위기가 부동산 시장에 미치는 영향은 아주 제한적이었다고 할 수 있다.

많은 분이 우리나라 특히 서울 아파트 가격은 1998년 IMF 외환 위기와 2008년 글로벌 금융 위기 때만 떨어졌다고 생각하는데, 경제 위기가 큰 폭락을 불러오기는 했지만, 단기간에 회복하면서 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적이었다.

IMF 외환 위기 당시 김대중 정부가 파격적인 부동산 활성화 대책을 쏟아부은 배경은 폭락한 아파트 가격을 회복시키겠다는 목적보다는 경제회복에 가장 빠르고 효과적인 부동산 경기 활성화를 통해 경제를 살리겠다는 의도가 더 컸다.

글로벌 금융위기를 잘 극복한 부동산 시장은 노무현 정부 시절 누적된 규제와 7년 정도의 지속적인 상승 피로감이 겹치면서 2010년 이후 서서히 조정받더니 2012년 잠실주공 5단지 76㎡의 시세가 글로벌 금융위기 발생 당시와 비슷한 8억7천만원 수준까지 떨어졌다.

잠실주공 5단지뿐만 아니라 개포주공 1단지 42㎡도 8억2천만원에서 5억7천만원 수준으로 떨어졌다. 국내외 경제에 별 문제가 없었음에도 서울의 아파트 가격이 급락한 것이다. 1년만에 20~30%가 빠졌고, 2009년과 비교하면 40% 이상 빠진 것인데 지금 기준에서 생각하면 20억원 아파트가 1년 만에 15억원, 3년 만에 12억원 수준으로 떨어졌다고 생각하면 되겠다.

코로나19로 인해 일시적으로 부동산 시장이 조정받는 것은 크게 걱정할 문제는 아니라고 본다. 과거 IMF 외환 위기와 글로벌 금융 위기에서 경험했듯이 단기 충격은 단기 조정에 머물 가능성이 높기 때문이다.

아이러니하게도 우리나라 부동산은 경제가 좋아도 오르고 경제가 나빠도 올랐다. 최근의 집값 상승 배경이 저금리와 과잉 유동성 때문이라는 점은 부인할 수 없는 사실이며, 금리 인상을 이어가던 미국이 다시 저금리로 방향을 전환한 만큼 당분간 다시 저금리 기조가 지속될 가능성이 높다.

경제 침체가 감당할 수 있는 기초체력 범위 내라면 시장 수요자들은 안전자산으로 쏠리면서 서울 부동산시장의 강세는 더 이어질 가능성이 높다. 예금, 채권, 주식, 달러, 금 등의 다양한 투자상품이 있지만 대한민국 부동산은 투자성, 수익성, 환금성 3가지 모두를 갖추었고, 이렇게 매력적인 투자수단인 부동산을 대체할 투자수단이 아직 우리나라에 없다. 그리고 대출 억제와 구매 규제로 수요 억제 정책에 대해서 시장에는 이미 내성이 생겨있고, 어려워지면 또 규제가 풀리겠지 하는 학습효과도 있다.

불황의 가랑비에 경제 체력의 옷이 많이 젖었다. 서울의 집값은 2013년부터 7년 연속으로 상승 중이다. 지금까지 서울 집값이 7년 이상 연속 상승한 적은 없었고, 그 어느 때보다 부동산 규제가 많이 누적되었다. 경제가 나빠도 안전 자산인 부동산은 오르지만, 여기에는 경제가 망하지 않는다는 전제조건이 있어야 한다.

단, 지금의 불황이 코로나19만의 문제가 아니라는 것이 우려스럽기는 하다. IMF 외환 위기 시절과는 달리 외환보유고가 든든하고, 경제 체질이 달라졌다고는 하나 경제성장률은 10여 년 동안 지속적인 우하향 하고 있었고, 일부 대기업을 제외한 다수 기업의 경쟁력과 경영 환경은 낙관적이지 않다. 불황형 흑자와 경기침체가 지속하면서 작년 2019년 하반기 디플레이션 논란이 있었다.

경기침체가 이어짐에도 실질 생활 물가와 집값이 오르는 현상에 대해 경제전문가들은 스태그플레이션 진입을 경고했다. 양적 완화로 겨우 글로벌 금융위기의 그늘에서 벗어나고 있던 미국, 유럽 등 글로벌 경제가 코로나19 펜데믹 우려로 흔들리면서 어느 때보다 불확실성이 높아졌다.

정리하면, 확률적으로 경제 위기가 올 가능성보다 오지 않을 가능성이 더 높다. 가장 큰 두려움은 터널의 깊이를 모르는 불확실성으로 우리 스스로 지나친 걱정과 우려로 크게 위축될 필요는 없다. 하지만 작년보다는 경제 위기 발생확률이 더 높아진 것은 사실인 만큼 감당하기 어려운 무리한 투자보다는 필요해서 실수요 목적이 우선이 되는 투자가 그 어느 때보다 필요한 시점이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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