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아파트 공시가격 공개가 임박했습니다. 공시가격이란, 매년 정부가 조사해서 공시하는 가격으로, 부동산 가격의 지표가 됩니다. 이 중 우리가 흔히 말하는 아파트 공시가격은 ‘공동주택 공시가격’이라고 하는데요, 이 가격을 3월 중에 1차 오픈하고 이에 대해 의견을 받습니다. 잘못된 경우가 있다면, 일부 수정을 거쳐 최종 4월에 확정합니다. 그런데 벌써 이에 대해 우려와 관심이 높다고 합니다. 왜 그럴까요?

앞서 공시가격은 매년 정부가 산정하여 발표하는 가격이라고 말씀드렸습니다. 그런데 이 공시가격은 보유세 계산의 기준이 되는데요. 보유세는 특정 자산에 대해 매년 부과되며, 이때 기준이 되는 공시가격 역시 해당 자산의 가격에 따라 해마다 조금씩 변하기에 이를 잘 살펴볼 필요가 있습니다. 그럼 이쯤에서 보유세에 해당하는 재산세, 그리고 종합부동산세의 계산식을 확인해 볼까요?

보시는 것처럼 재산세와 종합부동산세가 얼마나 되는지 알려면, 해당 자산의 공시가격에 공정시장가액비율이라는 것을 곱해야 합니다. 그리고 다시 여기에 해당 세목의 세율을 적용해야 하는데요. 이때 산식 모두에 ‘공시가격’이 있음을 확인할 수 있습니다.

따라서 곧 발표하는 공동주택의 공시가격이 오른다면 당연히 재산세와 종합부동산세 과세표준 역시 올라갈 수밖에 없으며, 그에 따라 세 부담 역시 늘어남을 알 수 있습니다. 참고로, 재산세와 종합부동산세의 공정시장가액비율은 서로 다른데요. 재산세 공정시장가액비율은 현재 60%, 그리고 종합부동산세 공정시장가액비율은 현재 90%에서 95%(2021년), 100%(2022년)로 계속 오를 전망입니다.

그렇다면 이러한 공시가격은 시세의 어느 정도 수준일까요? 일괄적으로 말씀드릴 수는 없습니다만, 보통 시세의 60~70% 수준입니다. 가령, 어떤 아파트 가격이 10억원이라면(즉, 이 가격에 실제 거래가 되었다면) 이때 해당 아파트의 공시가격은 6~7억원 정도라는 의미입니다.

물론 대략적으로 그렇다는 것입니다. 시세 10억원 아파트의 공시가격은 6~7억원, 그리고 다시 여기에 재산세 공정시장가액비율 60%를 곱하면, 재산세 과세표준은 3.6~4.2억원 정도가 됩니다. 그에 따라 재산세는 대략 81~105만원 수준이 될 것입니다(재산세 과세표준 3억원 초과 시 세율 0.4%, 누진공제 63만원 적용).

시세 10억원 아파트의 재산세가 100만원 내외라고 할 경우, 어떤 생각이 드시나요? 어떤 사람은 많다고, 어떤 사람은 적다고 생각하실 것입니다. 물론 실제 납부하는 재산세는 이보다 더 많은데요. 여기에 도시계획세 등 여러 세목이 붙어서입니다.

어찌 됐든, 정부는 현 수준의 보유세가 그렇게 많지 않다고 판단하는 것 같습니다. 따라서 이때 기준이 되는 공시가격을 시세와 비슷하게 조정하는 ‘공시가격 현실화’를 추진함으로써, 실제 거래되는 주택가격과 유사하게 공시가격을 점진적으로 올리고자 합니다. 그 비율은 아래와 같습니다.

위 표를 보시면 아시겠지만, 금액이 큰 고가주택일수록 공시가격 현실화율 비율은 더 올라갑니다. 한 언론사에서는 위 비율대로 보유세 인상액을 계산해보니, 다음과 같은 결과가 나오기도 했습니다.

물론 어디까지나 예상치이긴 합니다만, 보유세 부담이 매우 커질 수 있기에 앞으로는 계속해서 보유할지, 아니면 매도를 할지 혹은 해당 주택을 임대주택으로 등록할지에 대한 고민이 더욱 커질 것입니다. 만약 매도를 계획 중이라면 양도소득세를 최소화하는 전략을 세워야 할 것이며, 임대주택으로 등록할 계획이라면 실제 보유세를 줄일 수 있는 여건을 갖추었는지 확인이 매우 중요합니다.

그중 가장 중요한 것은 ‘임대주택 등록 당시 공시가격이 6억원 이하(수도권 외 3억원 이하)’라는 조건입니다. 따라서 이미 공시가격이 6억원을 넘었다면 아무리 임대주택으로 등록하더라도 종합부동산세 과세대상에서 제외할 수는 없습니다. 여기에 또 하나, 2018년 9월 13일 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 주택은 비록 공시가격이 6억원이 넘지 않더라도 마찬가지로 종합부동산세 과세대상에서 제외되지 않고 그대로 세금을 내야 하니 이 역시 유의하시기 바랍니다.

어찌 됐든, 이에 대한 최종 결정은 4월에 나온다고 하니 이에 대한 지속적인 관심, 필요하겠죠? 늘 강조하지만 각자 처한 상황에 맞게 보유냐, 매도냐 등의 절세 계획을 사전에 수립하시고 대응하시기 바랍니다. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'대한민국 부동산 초보를 위한 아파트 투자의 정석' 저자

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.