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이상우의 코로나 사이버 임장 1편 <서울 서북권>

조회수 2020. 3. 12. 10:41 수정
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10억원 주택이 어디 있는지 '직접' 찾아봅시다.

이상우의 부동산 프리뷰 #12

역병(신종코로나? 우한 코로나? COVID-19? 코로나바이러스 감염증-19?)이 돌다 보니 집 안에 틀어박혀 있는 것만으로도 스트레스가 가득한 상황이다. 코로나 블루(corona blue)라는 고상한 표현을 쓰는 사람들도 있지만, 갑자기 지난주부터 따뜻해진 완연한 봄 날씨 속에서 ‘어렵게’나마 구한 KF94(혹은 N95) 마스크를 ‘제대로’ 밀착 사용한 사람들은 머리가 지끈지끈 아파지는 호흡곤란 상황에 뭔가 위안거리가 필요하다.


문밖, 아니 이불 밖은 위험하기에 그저 할 수 있는 건 잘 먹어 두는 것 외엔 별다른 방법론을 찾지 못한 ‘확찐자(최근 커뮤니티에서 돌고 있는)’들에게는 더욱 답답한 마음이 가득할 것이다. 


이런 혼란한 와중, 10억 원을 넘는 아파트가 많아지고 있다는 이야기는 불편하기 그지없다. 사람이란 간사해서 내가 알고 있던 느낌에서 크게 벗어난 무엇인가를 경험할 때 기분이 불쾌해진다.

출처: 직방
바라볼 수밖에 없는 평당 1억 원 아파트

특히, 평당 1억 원을 호가하는 아파트가 ‘버젓이’ 존재하는 그런 부조리한 현실은 그저 타도해야 할 대상일 뿐이지만, 얼마 전까지 ‘가볍게’ 접근 가능했던 ‘곧 손에 잡힐 것 같던’ 그것이 이제 완전히 나의 손을 떠나버린 것 같은 기분이 들 때 감정적 내상을 크게 가져온다. 사실, 대문 밖에서는 이런 일들이 마구 벌어지고 있지만 애써 모른 척하고 있을지도 모른다.


유리창 너머에는 내 위시리스트에 있는 집들이 세이렌(siren)처럼 손짓하고 있지만 막상 집 밖에 나가는 것은 두려운 이들을 위해 시대가 요구하는 행동을 당분간 지속해볼 생각이다. 이름하여, [코로나 사이버 임장]이다.

서울 전역에서 가능해진 3,000만 원/PY

물론 나도 키보드와 마우스만으로 다녀오려 한다(?). 우선은 서울을 ‘명확히’ 나누는 요인인 ‘한강’ 이북과 이남으로 구분해 4회에 걸쳐 진행해볼까 한다. 남북에 이은 동서까지 구분하면 딱 4회 분량이 나온다.


출처: 직방
굳이 위험을 무릅쓸 필요까지는 없으니 맛있는 커피를 마시며 임장을 떠나보자.

한강을 기준으로 서울을 구분하면, 한강 이북에는 서북(마포/은평/서대문), 동북(노원/도봉/강북/성북/중랑/동대문), 도심(종로/중/용산/성동/광진) 등 14개 구가, 한강 이남에는 서남(강서/양천/구로/금천/영등포/동작/관악), 강남(서초/강남), 동남(송파/강동) 등 11개 구가 있다. 숫자로도 한강 이북이 더 많지만, 시장 관심은 보통 한강 이남에 더 몰린다.


지만, 이번 회는 한강 이북을 중심으로 바라보려 한다. 특히 신축아파트를 중심으로 여행을 떠난다. 왜냐면, ‘신축’ 아파트라는 이유로 10억 원을 호가하는 일들이 여기저기서 확인되고 있기 때문이다. 전용 84㎡를 예로 들면 단순하게 3,000만 원/PY이 넘는 가격이 서울 전역에서 가능하다는 점은 주목할 만하다. 얼마 전까지만 해도 강남/서초 분양가가 3,000만 원/PY대에 불과했는데 말이다.

서대문구: 래미안DMC루센티아/DMC에코자이/DMC파크뷰자이

서울 서북에서도 서대문구부터다. 2020년 2월 입주를 시작한 래미안루센티아(997호)는 가재울5구역 재개발을 통해 공급된 997호 규모의 대단지(!, 서울에서 1,000호 규모면 대단지다)로 전용 84㎡ 기준 매매가는 12.5억 원 언저리다. 실거주 비용으로 보통 언급되는 전세가는 5.7~6.0억 원으로 매매가-전세가 차이(흔히 말하는 갭(G.A.P.))은 6.5~7.0억 원 정도다.


작년 12월 입주한 바로 옆 DMC에코자이(1,047호, 가재울6구역 재개발)도 비슷한 수준에서 매매가가 형성되고 있어서 특별할 것 없는 가격이다. 이 정도 매매가는 3,600~3,700만 원/PY으로 서대문구 남가좌동의 신축 가격이 이 정도라는 것을 머릿속에 기억해둘 필요가 있다. 


약 5년 전에 입주한 바로 인근의 DMC파크뷰자이(5,403호)는 11.5억 원(3,300~3,400만 원/PY) 선이다. 가좌역 접근성이 최근 입주한 두 개 단지보다 좋은 대단지 아파트가 5년의 연식 차이에도 불구 약 1억 원 밖에 나지 않는다. 


출처: 직방
래미안루센티아 Vs. DMC파크뷰자이1단지 30PY대 가격

은평구: 백련산SK뷰아이파크/DMC롯데캐슬더퍼스트/녹번역e편한세상캐슬

그 다음은 은평구다. 은평구에는 응암을 시작으로 2020년 2분기 수색까지 신축공급이 집중된 곳이다. 작년 8월에 입주한 백련산 SK뷰 아이파크(1,305호, 응암10구역 재개발) 전용 84㎡는 10.5억 원(3,100만 원/PY) 수준에서 매매 호가가 설정되어 있다.


이번 6월 입주예정인 DMC롯데캐슬더퍼스트(1,192호, 수색4구역 재개발)는 전용 84㎡ 12억 원 수준(3,500만 원/PY)에서 매매가가 형성되어 있다. 전세가는 6억 원으로, 아직 입주가 덜 된 수색뉴타운과 입주가 거의 끝난 가재울뉴타운 간의 전셋값 차이는 존재하지 않는다. 인근이라면 인근일수도 있는 지역인 영향도 있다. 


녹번역e편한세상캐슬(2,441호, 응암2구역 재개발)은 지금까지의 은평구 지역과는 조금 달리, 3호선 접근성이 뛰어나다 보니 서대문구 가재울뉴타운 신축가격과 유사한 전용 84㎡ 12억 원(3,400만원/PY) 수준이다. 5월 입주예정 단지로 3호선 녹번역 3번 출구에서의 접근성이 좋다 보니 나타난 일이다. 가재울뉴타운으로 대단지를 구현한 지역과 차이는 존재하지만, 개별단지의 크기가 출중한 장점이 강하게 시장에 어필하고 있다. 전세는 5.5억 원 수준으로 갭은 6.5억 원이다. 


출처: 직방
DMC롯데캐슬더퍼스트 Vs. 녹번역e편한세상캐슬 30PY대 가격

마포구: 신촌그랑자이/마포프레스티지자이/마포래미안푸르지오

마지막은 마포구다. 마포를 서울 서북으로 지칭하는 것에 거부감을 가질 사람이 많을 것이다. 서울 도심 및 여의도 접근성이 탁월한 지역을 중심이 아닌 외곽에 포함시키는 구분이기 때문이다. 하지만, 마포구의 크기 및 생김을 한번 생각해본다면 이런 구분도 그렇게 ‘과한’ 것은 아니라는 것 또한 짐작이 갈 것이다.  


마포구에서 볼 단지는 2020년 1분기 입주를 대표하는 신촌그랑자이(1,248호, 대흥2구역 재개발)다. 이미 2월부터 입주를 진행하고 있는데 현재 매매가는 전용 84㎡ 기준 18.0억 원(5,200만 원/PY) 수준이다. 은평/서대문구 신축 가격보다 PY당 가격에서 앞 숫자가 달라졌다. 그것도 단순히 ‘3’에서 ‘4’가 된 것이 아니라 ‘5’가 되어버렸다. 5,000만 원/PY. 


아직 분양가상한제가 시작도 되지 않았음에도 마포 신축가격은 강남/서초 분양가 수준까지 상승했다는 것을 확인할 수 있다. 참고로 전세가는 6억 원으로 갭은 12억 원이다. 신축아파트답게 매매가는 ‘상당히’ 높지만 전세가는 그렇게 높지 않은 것이 확인된다. 


바로 길 건너인 마포프레스티지자이(1,694호, 염리3구역 재개발) 역시 가격 흐름은 비슷하다. 2021년 3월 입주 예정으로 현재 공사 중인 단지의 매매 호가는 전용 84㎡ 기준 17.0억 원(4,990만 원/PY)이다. 인근 신축가격이 5,000만 원/PY 수준이라는 점은 바로 옆 서울시내 최고 인기단지인 마포 래미안푸르지오(3,885호, 아현3구역 재개발)의 가격에도 영향을 미친다.

출처: 직방
마포래미안푸르지오 조감도

2014년에 입주해 신축아파트들과 약 6~7년의 입주 시기 차이를 보이는 단지의 전용 84㎡ 매매가격은 16억 원(4,678만 원/PY)이다. 가재울과 마찬가지로 특정 지하철 접근성이 나타나는 가격 흐름은 6~7년의 시간 격차를 약 2억 원(600만 원/PY) 정도로 차이를 보이게 한다. 전세가는 8.2~8.5억 원으로 오히려 마포래미안푸르지오의 갭(7.5~7.8억 원)이 인근 신촌그랑자이보다 작다. 2호선과 5호선 지하철의 차이 및 창천초/한서초 학군 차이는 가격에 앞으로 얼마만큼의 차이를 가져올까?

출처: 직방
신촌그랑자이 Vs. 마포래미안푸르지오 30PY대 가격

서울 서북의 신축아파트 가격을 확인해봤다. 낮게는 10억 원에서부터 높게는 18억 원까지 지역 내 격차도 상당했으며, 투자자 관점의 갭도 6억 원부터 12억 원까지 다양했다. 이번 주에 알아본 것은 서울 서북의 현황일 뿐이다.


투자자들이 관심을 많이 가지는 서울 동북이나 서울 서남, 그리고 가격이 매우 높을 것으로 이미 잘 알고 있는 서울 강남/동남까지 가지 않았음에도 다양한 가격 스펙트럼이 존재하는 것은 여전히 많은 사람에게 서울시장 접근이 1) 물론 어려운 상황이지만, 2) 그렇다고 포기할 필요도 없다는 것을 잘 알려준다. 왜냐면 우리는 겨우 ‘신축’아파트만을 가지고 이야기를 해봤기 때문이다.

글. 이상우 인베이드투자자문 대표이사

'대한민국 아파트 부의 지도' 저자

'대한민국 부동산 대전망' 저자

前 매경/한경 Best Analyst

前 유진투자증권 애널리스트(2014~2019)

前 하나대투증권 애널리스트(2011~2014)

前 대우조선해양 미래연구소(2006~2010)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.



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