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분양가 상한제, 동아줄 아니다

분양가 구성 중 가장 큰 택지비는 계속 오르고, 건축비도 계속 오른다.

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #34

12·16 대책에서 발표한 분양가 상한제의 유예 적용 시점이 1달(~4/30까지 유예) 앞으로 다가왔습니다. 분양가 상한제는 무주택자들이 제일 기대하는 정책인데요. 그동안 주택 구매 의지가 생겨도 도를 닦는 심정으로 참아내고 청약점수를 높이며 속 칼을 갈아 왔습니다.


그럼 많은 사람이 기대하던 대로 5월 이후 분양하는 단지는 로또 수준으로 분양가가 낮아지게 될까요? 이번 칼럼에서는 송파구 대표 재건축 단지인 등촌주공을 사례로 분양가 상한제 이후 분양가 수준이 어느 정도 수준일지 예측해 보고자 합니다.

로또 분양, 정말일까?

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분양가 상한제와 HUG의 분양가 심사

선 분양을 가정했을 때, 분양가 산정은 크게 2가지의 방법이 있습니다. ‘분양가 상한제 적용을 받아 산정할 것인가?’ 아니면 HUG(주택도시보증공사)에서 산정하는 분양가 심사기준을 따를 것인가?’ 입니다.


먼저, 분양가 상한제는 신축 아파트를 짓는 데 드는 땅값(택지비)에 아파트를 새로 건축하는데 드는 건축비용을 산출하여 이를 더하여 분양가를 산정하는 방식입니다. 분양가 상한제가 보통 민간이 아닌 공공 분양하는 단지에 적용되었기 때문에 새로 조성한 공공택지비가 땅값에 포함되었습니다. 


하지만 민간택지로 확대하면서, 해당 아파트 단지의 감정평가금액에 택지를 조성하는 데 드는 비용들 (지반을 다진다든지, 방음 시설을 설치한다든지, 말뚝을 박는다든지 아니면 굴착, 발파 등 땅을 고르는 데 필요한 비용들)이 추가되어 산정하게 되어 있습니다. 


건축비는 시행사마다 금액이 다르겠지만 국토부에서 기본형 건축비를 매년 2회 산정하여 고시하고 있고 상한제는 이 금액을 기준으로 분양가를 매깁니다. 기본형 건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비를 더하여 산정하여 여기에 초고층이나, 초과 편의시설 또는 벽면 등 주택구조가 기본적인 아파트 구조와 다르게 건축하게 되면 건축 가산비가 붙어 건축비를 산정하고 있습니다. 


반면, HUG의 분양가 심사기준은 주변 아파트 분양 가격을 비교해 층별, 동별 가중평균 고려하여 산정합니다. 주변 분양단지가 분양 시점 기준으로 1년 내인지, 10년 내인지 등 상황별로 분양가격을 일정 수준 이상 못 높이게 돼 있는데요. 쉽게 말해 주변 단지 가격의 110%를 넘지 못하게 되어 있습니다.

분양가 상한제와 HUG의 고분양가 심사기준은 위와 같다.

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올라가는 건축비와 택지비

아파트라는 시멘트 덩어리 가격이 10년 전 대비 왜 계속 오르는지? 이해가 안 될 때는 가격을 구성하는 원가를 살펴보면 됩니다. 2011년 평당 536만 원 수준이던 기본형 건축비는 매년 물가 상승률을 반영한 원자재 상승 및 인건비 상승으로 지속해서 오르고 있습니다. 매년 1~2%대의 상승률을 보이며 현재는  651만 원입니다. 


택지비 역시 표준지 공시지가나 공동주택 공시지가만 봐도 지속적으로 상승하고 있습니다. 특히 작년부터는 국토부가 공시지가를 현실화하면서 그 상승 폭이 커지고 있고요. 이렇듯 국토부에서 최소한으로 규정하고 있는 땅값(공시지가) 및 기본형 건축비가 계속 상승하는데 어떻게 아파트가 가격이 오르지 않을 수 있을까요? 다만 그 상승 폭이 정부와 시장 사이에 괴리가 있을 뿐입니다.

둔촌주공 분양가는?

분양가 상한제를 피하냐 마냐 이슈가 걸려있는 서울 강동구 둔촌동의 둔촌주공 아파트의 분양가는 얼마나 될까요?


분양가 상한제 적용 시 예상되는 둔촌주공의 분양가는 3,000만원 이상이다.

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분양가 상한제 적용 방식과 동일하게 택지비에 건축비를 더해 산출했습니다. 택지비는 공동주택 공시가격 기준으로 했고, 2019년 기준 제곱미터 당 825만 원이기 때문에 3.3을 곱해서 평당 2,722만 원으로 산정했습니다.


건축비는 2019년 9월 기본형 건축비 기준인 651만 원을 적용했습니다. 그리고 순수 건축비 외 기타 사업비가 보통 건축비의 30%가량 들기 때문에 이를 반영해 214만 원을 추가하였습니다. 이것이 1안으로 평당 3,587만 원입니다. 


둔촌주공의 일반분양 물량은 총 5,056세대다.

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보통 30~40년 된 재건축 아파트의 공동주택 가격은 땅값(대지비용)만 있다고 합니다. 하지만 아무리 오래된 재건축 아파트라도 건물비용을 20% 생각해서 택지비를 80%만 적용한 안이 2안입니다. 2안은 3,042만 원입니다. 이렇게 두 가지 케이스로 산출해 보니 공교롭게도 둔촌주공 조합하고 HUG(주택도시보증공사)가 분양가 관련 싸우고 있는 가격과 비슷해졌습니다.


조합은 최소 3,500만 원 이상 일반분양가를 산정해야 한다고 하고 HUG는 초반 2,600만 원 수준에서 3,000만 원 수준까지 올려서 조합과 협상하고 있죠. 아마 2안대로 택지비 가격을 80%만 적용했든, 아니면 기타 사업비를 빼든 하였을 겁니다. 만약 분양가가 3,500만 원으로 정해져도 25평 8억 후반 / 34평 12억 수준으로 현재 시세 16~17억(34평 기준) 대비 저렴한 수준입니다.

재건축 조합을 너무 미워하지 말자

이렇게 재건축에 드는 비용을 하나씩 따져보니 어떤 생각이 드시나요? 물론 단순히 가격만 놓고 보면 34평 12억도 비싼 거 아니냐? 3천 대로 내려서 10억에 들어가야 하는 거 아니냐 하실 수 있습니다. 하지만, 신축 아파트 짓는 데 드는 절대적인 비용이 있다는 것을 기억하셨으면 합니다.


둔촌주공 조합원 입장에서도 2019년 오른 공시지가대로 종부세, 재산세를 다 납부했는데 일반분양가 산정할 때는 공시지가 값도 택지비로 못 받는다고 하면 형평성이 어긋난다 생각하게 될 겁니다. 개인적으로는 둔촌주공 재건축 분양가는 평당 3,500 만원 수준이 타당하다고 보입니다. 


분양가 상한제를 동아줄로 생각하고 계셨나요? 그 효과는 생각보다 적고 청약 당첨 확률은 여전히 낮습니다. 분양가 상한제가 시행된다고 해서 서울 괜찮은 지역 34평이 5~6억까지 떨어질 일은 없을 거고요. 정부에서 공시지가를 계속 올리고 있기 때문에 분양가 구성 중 가장 큰 택지비는 계속 오르고 건축비도 계속 오를 것입니다. 이러한 사실을 유념해 너무 청약에만 집중하지 말고 다른 안도 고려해 대응하시면 좋겠습니다. 


글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)


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