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전세계약하려는데… ‘임대인이 법인?’

임대인이 법인이면 위험할까?

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #71

“와! 전세인데도 도배는 물론이고 인테리어가 너무 예쁘게 잘 되어있네요! 마음에 듭니다. 바로 계약할게요.”


임차인은 바로 계약서를 작성하려 했으나 임대인이 법인이라는 말을 듣고 잠시 망설여졌다. 임대인이 법인일 경우 문제가 있을 수도 있다는 말을 어디선가 들었기 때문이다.


2017년 8·2 부동산 대책 이후로 법인 명의의 임대인이 부쩍 늘었다. 개인 소유 주택에 대한 규제가 점점 강해지면서 법인을 설립해 임대사업을 하는 경우가 점점 많아지고 있는 것이다. 임대인이 법인이라는 말을 들으면 왠지 모르게 불안감을 느끼게 된다.


하지만 왜 불안한지 그 이유에 대해서는 잘 모르는 경우가 대부분이다. 하물며 중개하는 공인중개사 입장에서도 크게 다르지 않다. 그렇다면 임대인이 법인일 경우 과연 문제가 있을까? 만약 있다면 어떤 이유로 그런 것이며 예방책은 있는 것일까? 임대인이 법인일 경우 개인과 다른 점이 무엇인지 정리하면서 살펴보도록 한다.


임대인이 법인일 경우 가장 먼저 드는 걱정은 ‘내 보증금이 안전할까?’에 대한 것이다. 이와 관련해 법인에 관한 잘못된 인식은 다음과 같다.

임대인이 법인이라고요? 괜찮을까요?

출처직방
법인은 경매로 진행될 가능성이 높다?

임대인이 법인일 경우 보증금 반환이 어려울 것이라는 인식이 있다. 보증금 반환 문제가 생기는 대표적인 경우는 임대인이 채무를 상환하지 못해서 해당 주택이 경매로 진행되는 것이다. 이때 임대인이 개인일 경우 통상적인 시각은 불안정한 ‘사업자’라는 인식보다 안정적인 ‘직장인’이라는 인식이 강하기 때문에 개인소유의 부동산은 경매로 진행될 가능성이 적다고 생각하며, 반대로 임대인이 법인일 경우 사업이 잘 안되면 언제든 망할 수 있다는 인식으로 인해 경매가 진행될 가능성이 높다고 생각한다.


하지만 조금만 생각해보면 이런 생각이 모순이라는 것을 알 수 있다. 개인의 경우도 사업을 하는 사업자의 비중이 작지 않고, 직장인이라 해도 해당 회사(법인)가 망한다면 직원 또한 그 피해에서 자유로울 수 없기 때문이다.


그리고 실제로도 경매로 진행되는 부동산 중 법인소유의 물건이 차지하는 비중은 평균적으로 0.5%도 되지 않는다. 2019년 한해 동안 주거용 부동산이 경매로 낙찰된 사건은 총 20,500여건인데 그 중 소유자가 법인인 물건은 100여건에도 훨씬 미치지 못했다. 즉, 경매로 진행되는 대부분의 부동산 소유자는 법인이 아닌 개인이다.

직방에서 본 서울 마포구의 아파트 전세 시세다.

출처직방
법인은 경매 진행 시 임차인이 보증금을 배당받기 어렵다?

이 내용에 대해서는 아예 틀린 말은 아니지만 가장 많은 사람이 오해하고 있는 부분이라 무엇보다 정확히 알아야 할 필요가 있다.


경매가 진행되고 낙찰자가 잔금을 내면 법원은 그 돈을 법에서 정해진 순서에 따라 채권자들에게 나누어주며 이 절차를 배당이라 한다. 임차인도 채권자에 해당하기 때문에 경매 절차에서 자신의 보증금을 배당받게 되는데 위에서 말한 ‘보증금을 배당받기 어렵다’라는 의미는 법에서 정해진 배당순서를 어느 정도 알아야만 위험 여부를 판단할 수 있다.


배당순서를 간단하게 설명하자면 등기사항전부증명서(보통 등기부등본이라 하며 이하 ‘등기부’라 한다)상에 등기된 순서라고 이해하면 된다. 물론 물권, 채권에 따른 배당방식이 다르지만 간단하게 예를 들자면 등기부에 A: 2020.1.5. 근저당 1억, B: 2020.1.7. 근저당 5천만원이 등기되어있다면 당연히 A를 먼저 배당해주고 그다음 돈이 남으면 B를 배당해 주는 것이다.


여기에 전세금 1억원인 임차인이 해당 주택에 2020년 1월 3일에 이사를 들어오면서 전입신고 및 확정일자를 받았다면 임차인은 마치 2020년 1월 4일 0시부로 등기부에 근저당을 설정한 것과 비슷한 지위를 갖게 되며, 그런 이유로 임차인이 A보다 먼저 배당을 받게 된다. 등기된 날짜, 시간 순서대로 배당되는 것이니 매우 간단한 원리이며 임차인의 순서가 가장 빠를 경우 보증금을 배당받는데 특별히 불안해할 이유도 없다.


하지만 예외가 있는데 그것이 바로 임대인이 체납한 세금과 4대 보험료, 그리고 미지급한 임금에 대한 최우선 변제 임금 채권이다. 우리가 법인 물건은 보증금 회수가 불안하다고 느끼는 핵심적인 원인이다.


먼저 세금과 4대 보험료는 배당되는 순서가 법정기일, 납부기한이다. 법정기일이란 해당 세금 납부고지서 발송일 또는 신고일, 확정일이다. 당연히 등기부에 나와 있지도 않고 그 날짜와 금액 또한 알 수 없다. 만약 이들의 순서가 임차인보다 빠르고 금액도 크다면 임차인이 자신의 보증금을 배당받는 것에 차질이 생길 수 있다는 것이다.


그리고 이런 문제는 임대인이 개인이든, 법인이든 마찬가지다. 물론 상대적으로 법인이 개인보다 체납 세금이나 체납 보험료가 많을 가능성이 높겠지만 임대인이 개인이라도 만약 임차인이 들어오는 시점 이전에 이미 큰 금액의 세금이나 4대 보험료가 체납되어 있다면, 임차인의 배당순서는 이다음으로 밀리게 되며, 보증금 상당수를 배당받지 못할 가능성이 커진다. 하지만 이에 대해서는 임차인은 물론 공인중개사도 신경 쓰는 경우를 본 적이 없다. 즉, 임대인의 체납된 세금과 보험료에 대한 문제는 그 주체가 개인이든 법인이든 비슷한 위험요소를 가지고 있다.

등기부등본에서 등기된 순서를 살펴보자.

출처직방
위험요소에 대한 예방책은?

당연히 있다. 임차인이 입주하는 시점에 해당 임대인에게 국세, 지방세 완납증명서와 4대 보험 납부 확인서를 받으면 된다. 그 시점까지 체납된 세금과 4대 보험이 없다는 것을 확인하면 되는 것이다. 그리고 거듭 강조하지만 이는 임대인이 개인이라 해도 마찬가지다.


오히려 임대인이 개인인 경우 이런 서류들을 확인하는 경우가 거의 없기 때문에 임대인이 사업자인지, 사업자라면 얼마나 많은 직원이 있는지를 확인할 수 없지만 법인일 경우 직원이 없거나 소수인 것을 확인한다면 위험요소를 줄일 수 있다.


실질적으로 임대사업을 하는 법인은 직원이 없는 경우가 대부분이다. 하지만 임대인이 개인사업자로 다섯 명의 직원을 둔 식당을 운영하고 있다면 오히려 세금 및 직원 4대보험 체납으로 인한 위험성이 더 높다고 할 수 있다.


그리고 또 하나의 암초는 위에서 언급했던 최우선변제 임금채권이다. 임금이 체납될 경우 주택 소액보증금과 마찬가지로 최종 3년간의 퇴직금, 3개월 간의 임금, 휴업수당에 해당하는 금액은 등기부의 다른 어떤 권리보다도 최우선 순위로 배당된다.


만약 임대인의 직원이 5명이고 이들 임금이 체납되어 최우선변제 임금채권에 해당하는 금액이 각 500만원이라면 2,500만원에 대해서는 근저당 등과 같은 권리는 물론, 임차인 보증금의 배당순서보다 우선하여 배당되기 때문에 이 또한 임차인이 자신의 보증금을 배당받는데 있어서 문제가 될 수 있는 것이다.


이 또한 임대인이 개인이든 법인이든 마찬가지다. 개인이라 해도 사업을 하고 있고 직원들이 있다면 동일한 위험요소가 존재하는 것이다. 단, 법인이 상대적으로 더 많은 직원이 있을 가능성이 높다는 것일 뿐이다.



하지만 앞서 이야기했듯이 2019년 한해 동안 주거용 부동산이 경매로 낙찰된 사건은 총 20,500여건이었는데 그 중 미지급 임금채권이 신고된 물건은 170여건이었고 더 놀라운 사실은 그 170여건 중 소유자가 법인인 물건은 45건에 불과했다. 나머진 전부 소유자가 개인인 물건이었던 것이다.


그런데 임대업을 하는 법인 대부분은 1인 법인이다. 즉, 직원 없이 대표 1인만 법인을 운용하는 구조이다. 이럴 경우 최우선 변제 임금채권에 대한 위험이 전혀 없어진다. 게다가 법인대표가 해당 법인으로부터 급여를 받고 있다 해도 이는 최우선 변제 임금채권의 대상이 아니므로 임차인 입장에서는 배당에 있어서 전혀 문제 될 것이 없다. 직원이 대표 한 명뿐이라는 사실은 4대 보험 납부확인서를 받으면 알 수 있다.


게다가 위 통계자료인 미지급 임금채권이 신고된 사건 중 소유자가 법인인 부동산은 45건에 불과하다고 했는데 그 중 부동산 임대업종의 1인 법인은 놀랍게도 총 두 세 건에 불과했다. 즉, 20,500여건의 경매물건 중 우리가 그토록 우려하는 1인법인의 물건은 단 두 세 건으로 사실상 문제가 발생될 확률이 거의 없다고 말해도 과언이 아닌 것이다.


그렇다면 만약 임차인이 입주한 후에 임대인이 직원을 늘리고 급여를 체납할 경우도 있지 않을까? 그럴 수도 있다. 하지만 그럴 가능성은 임대인이 일반적인 사업을 하는 개인일 경우가 훨씬 높다. 임대사업을 하는 법인은 실질적으로 직원의 수요가 별로 없기 때문이다.


지금까지 임차인의 배당순서와 관련된 내용을 정리했는데 여기서 가장 중요한 내용이 하나 더 있다. 임차인이 이사 들여오면서 전입신고를 하는 시점에 등기부에 아무런 내용이 없다면 앞서 설명했듯이 임차인의 지위가 가장 빠른 상황이 되는데 경매사건에서는 이를 대항력 있는 임차인이라 한다.


이 상황에서는 만약 임차인이 보증금 전액을 다 배당받지 못할 경우 임차인은 나머지 금액을 낙찰자에게 돌려받기 전까지는 해당 주택에서 나가지 않아도 되는 권리를 가지고 있게 된다. 즉, 임차인이 대항력이 있으면 지금까지의 복잡한 문제로 보증금을 배당받는 순서에는 문제가 있을 수 있지만, 결과적으로 보증금을 손해 본 채 해당 주택에서 쫓겨날 일은 없다는 것이다.

더 간단히 정리하자면, 임차인이 입주하는 시점에 해당주택 등기부에 아무런 내용이 없다면 임차인은 임대인이 개인이든, 법인이든 집값이 떨어지지 않는 한 보증금을 손해 볼 가능성이 없는 것이다. 그래도 정 불안하다면 법인대표에게 보증금 반환에 대한 연대책임을 요청하여 특약사항에 기재하는 것도 하나의 방법이다.

전세자금대출과 전세보증보험은?

임대인이 법인이면 전세자금대출이 어려울까? 이 또한 사실과 다르다. 임대인이 법인일 경우 전세자금대출을 취급하는 기관이 줄어드는 것은 맞지만 한국주택금융공사라든지, LH에서는 여전히 전세자금대출을 받을 수가 있다. 한국주택금융공사의 경우 임차인의 증빙되는 소득기준 3.5배 정도의 전세자금대출이 가능하며, LH의 경우 오히려 임차인의 소득수준이 낮은 조건에 부합한다면 매우 저렴한 금리의 전세자금대출을 받을 수 있다.


만약 전세자금대출이 반드시 필요한 경우라면 사전에 이 부분을 먼저 확인 후 임대차계약을 진행하면 될 것이다.


전세보증보험도 마찬가지로 취급하는 기관이 제한되는 건 사실이지만 불가능한 것은 아니다. 주택도시보증공사(HUG)에서는 임대인이 법인이라 해도 일정 요건에 충족되면 전세보증보험(정확한 명칭은 전세보증금반환보증) 가입이 가능하다.


지금까지 임대인이 법인일 경우 문제가 될만한 내용에 대해 살펴봤는데 정작 법인이기 때문에 위험한 요소는 미미했으며, 그마저도 임대인에게 몇 가지 서류만 요청해서 확인할 경우 문제가 없다는 것을 알 수 있다. 오히려 법인은 이유 없는 차별을 받기 때문에 이를 만회(?)하기 위해 위에서 예시했듯이 전세임에도 도배, 장판은 물론 높은 수준의 인테리어를 하는 경우가 많다. 게다가 거주기간 동안 시설의 하자나 수선이 필요할 경우 법인은 지출내용 전부가 회계상 비용 처리되기 때문에 개인보다 더 적극적으로 조치해주는 경우가 많다.


이 모든 것을 종합해본다면 임차인 입장에선 몇 가지 서류만 확인한다면 오히려 임대인이 개인인 것 보다 법인인 것이 더 유리하다고 볼 수 있다.


불안함이란 잘 모르는 데서 발생한다. 지금까지의 내용을 확인했다면 더 이상 법인 임대인을 불안해하며 꺼릴 이유는 없을 것이다.




글. 새벽하늘 김태훈

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새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토 

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