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상반기 부동산 시장 최대 변수, ‘코로나19’

관건은 지속 기간이다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #44

코로나19의 영향으로 내수 경제가 굉장히 안 좋은 상황입니다. 바이러스가 우리나라뿐만 아니라 전 세계적으로 확산 중이고, 진원지인 중국은 훨씬 충격이 크기 때문에 글로벌 경기 악화가 불 보듯 뻔한 상황입니다. 누군가는 지금 사태가 경제 위기의 불씨가 될 것이라 예상하기도 합니다. 오늘은 코로나19가 경제와 부동산에 미치고 있는 영향에 관해 이야기해보겠습니다.

코로나19가 일상과 경제 전반에 영향을 미치고 있습니다.

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코로나19, 경제에 미치는 영향

미 연준은 2008년 이후 최대 폭으로 금리를 전격 인하했습니다. 이로써 미 금리는 1.0~1.25%입니다. 앞서 말씀드린 중국 경제 충격이 글로벌로 확산되는 충격을 약화시키기 위한 조치이죠. 일전에는 무역 분쟁 이슈가 경제를 위축시켰고 일부 분쟁 요소가 줄어든 상황에 코로나19라는 악재가 터졌습니다. 전 세계 주식은 급락했고 기업들은 실적 전망치를 낮췄습니다.


관건은 코로나19가 지속되는 기간이겠죠. 팬데믹(전세계 대유행 전염병)으로 치닫게 된다면 여러 조치에도 불구하고 세계 경제의 추락은 피하기 어렵습니다. 그렇게 되면 현금이 귀해지게 될 것이고 지속적으로 상승해오던 부동산도 살아남을 수 없겠죠.


그러나 그렇게 되지 않는다면, 경제 충격을 대비한 조치들은 다시 거대한 유동성으로 바뀌게 됩니다. 한국도 추가 금리 인하를 할 수밖에 없는 상황이고 현재와 같은 저금리 상황에 경제 붕괴가 아닌 불안 상황이 지속되면 안전 자산 선호 현상이 더욱 커져 금과 달러, 부동산 가격은 더욱 견고해질 것입니다.

올해 2월 기준 한국은행 기준금리 추이입니다.

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코로나19, 부동산에 미치는 영향

자 이제 부동산 시장 상황을 볼까요? 코로나19로 인해 분양가 상한제 이전 분양 예정 물량들이 분양을 못 하고 있는 상황입니다. 분양뿐만 아니라 기존 아파트 거래도 위축된 상황이죠. 가장 확진자가 많이 발생한 대구의 경우 거래가 60%나 급감했습니다. 이전에도 규제로 인해 거래가 위축된 상황에서 추가로 감소한 것입니다.


현재와 같은 상황의 거래 위축은 일시적인 상황으로, 응축된 거래 에너지가 나중에 평균 이상으로 증가할 확률이 높습니다. 가격이 위로든 아래로든 말입니다. 이러한 현상을 이연 수요 폭발이라고 합니다. 기존에도 규제로 응축된 거래 에너지가 하반기 이사 철에 터지는 경우가 있는데, 비슷한 케이스라고 볼 수 있습니다.

관건은 기간! 앞으로는 어떻게 될까?

관건은 기간입니다. 기간에 따라 상황은 바뀔 수 있습니다. 그렇다면 예측이 가능한 요소들을 한번 살펴보겠습니다. 코로나 이전 부동산 관련 이슈를 보면 여러분이 어떻게 대응해야 할지 조금 더 명확해질 것입니다.


저에게 올해 가장 큰 요소를 물으신다면 저는 토지보상금이라고 답할 것입니다. 이전 몇 년간에 비할 수 없는 역대급 규모로 보상금이 풀릴 예정이니까요.

올해는 엄청난 액수의 토지보상금이 시중에 풀릴 전망입니다.

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이 어마어마한 자금 중 상당수는 3기 신도시 관련 자본입니다. 3기 신도시 진행 속도가 빨라질수록 보상금은 커지고 있죠. 기존 30조로 추정되던 보상금이 땅값 상승에 따라 금세 36조 수준으로 늘어날 전망입니다. 게다가 보상금은 대부분 인근 토지나 주택시장으로 재유입되는 경향이 있죠.


앞선 1기, 2기 신도시처럼 말입니다. 그렇게 되는 결정적인 이유 중 하나는 보상받은 경우, 지방세 특례에 따라 인근 부동산 1년 이내 매수 시 취득세를 면제해주기 때문입니다. 그리고 현재 달리 자본을 투자할 마땅한 투자처가 없다는 것도 큰 이유겠죠. 결국 부동산 시장에 영향을 미칠 수밖에 없는 것입니다.


보상금 이슈 외에도 올해는 총선과 미국 대선이 있습니다. 경기 부양 정책 호재가 많아지는 철이죠. 여러분이 살고 있는 지역이 당장 좋아질 것처럼 느껴질 것입니다.


그리고 당장 내년부터 서울 및 수도권의 신규 아파트가 급감하게 되고 이미 매매가가 상당히 오르고 있고, 금융규제도 강화된 상황에 수요자가 택할 방법은 많지 않습니다. 매매냐, 임차냐 둘 중 하나죠. 결국 올해는 매매가와 임대가가 동반 상승하는 모습을 보일 확률이 높습니다.


물론 금융규제 강화로 이제껏 시세를 선도하던 단지들이 추가로 양극화를 벌리는 양상으로 가기보다는 기존에 수요자에게 관심이 적었던 단지들이 상대적 이점으로 갭메우기를 진행하는 모습을 보일 것입니다. 따라서 상대적으로 낮은 가격을 형성하고 있는 차선 입지의 단지와 우수 입지 내 구축 아파트의 성장이 올 하반기에는 돋보일 것입니다.

직방에서 본 위례신도시 일대의 입주 5년 이내 아파트의 최근 3개월 매매 시세 변동률입니다.

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신축은 여전히 강세를 보일 것입니다. 특히 금융규제의 속박을 덜 받는 입지, 즉 은평과 신길, 장위 등의 단지가 그런 패턴을 보일 것이고 수도권 비규제 풍선효과로 경부고속도로를 따라 업무지역이 풍부한 입지가 급등하면서 물리적 거리가 가깝고 신축 모멘텀이 강한 규제 지역이 상대적으로 또 저렴한 위치가 되면서 수요가 다시 돌아오는 리바운딩 효과도 예상됩니다. 광명과 구리 하남이 그런 지역이라 볼 수 있습니다. 이제는 비규제 지역 중 우수 입지가 많지 않습니다. 그만큼 자본이 선 진입되어 메리트가 크지도 않고요. 어쩌면 비규제 지역 투자도 이제 끝물일 수 있겠습니다.


현 상황에 여전히 비주택 시장은 매력이 돋보이고 투자의 기본인 저가 매수가 가능해 보이기 때문에 여러분들의 탄력적인 자본 운용이 필요한 때인 것 같습니다. 오늘은 코로나로 인한 부동산 시장 영향과 올해 영향을 줄 수 있는 요소들에 대해서 짚어봤습니다. 아무쪼록 피해를 보고 있는 소상공인 여러분들뿐만 아니라 우리 사회 모두가 더 힘을 내고, 건강에 유의해야 할 시기입니다.



글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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