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대출부터 청약까지, 조정대상지역을 위한 가이드

조정대상지역으로 지정되면 어떤 규제가 적용될까?

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #128

수도권 풍선효과를 차단하기 위하여 2·20 부동산 대책(투기 수요 차단을 통한 주택시장 안정적 관리 기조 강화)이 발표되었다. 수원 영통, 권선, 장안구와 안양 만안구, 의왕시를 추가 조정대상지역으로 지정하고 조정대상지역 규제의 내용을 업그레이드해 대출 규제와 투기수요 조사를 강화했다.


뉴스나 보도자료를 보면 규제를 강화한다는 것은 알겠는데 규제의 내용도 너무 많고 조정대상지역, 투기과열지구에 따라 다르고 대책이 발표될 때마다 규제내용이 변경되어 그나마 알고 있는 것도 헷갈릴 지경이다. 조정대상지역으로 지정되면 어떤 규제가 적용되는지 2019년 12·16대책과 2020년 2·20대책으로 인해 바뀐 내용을 알아보도록 하자.

조정대상지역이 되면 어떤 것이 달라질까?

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달라지는 대출 규제

조정대상지역이 되면 LTV(담보대출인정비율), DTI(총부채상환비율) 50%가 적용된다. 기존에는 LTV 60%였지만 2·20 부동산 대책으로 50%로 강화되었고 9억원 초과분은 30%로 차등 적용한다.


가령, 시가 10억원의 아파트라면 기존 6억원(LTV 60%)까지 대출이 되었지만, 이제는 4억 8천만원(9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%)까지 대출이 되어 총대출 금액이 줄어든다. 참고로 투기지역과 투기과열지구는 LTV, DTI 40%가 적용되며 9억원 초과분은 20% 차등 적용하며 15억원 이상 주택은 주택담보대출이 금지된다.


또한 2주택 이상 신규 구입 주택담보대출은 원천 봉쇄되며, 중도금 대출도 세대당 보증 건수 1건으로 제한된다. 여기에 2·20 부동산 대책으로 조정대상지역 1주택 세대 주택담보대출 실수요 요건도 강화되어 2년 내 기존 주택 처분에 신규 주택 전입 의무 조건이 추가되었다.


9억원 초과 고가주택의 경우 조정대상지역은 2년내 처분 및 전입해야 대출이 가능하고 투기지역과 투기과열지구는 12·16 부동산 대책으로 1년 내 처분 및 전입으로 강화되었다. 대출 규제가 계산하기도 복잡하고 자금계획에 차질이 생기면 큰 문제가 발생하기에 계약 전 가급적 은행 대출 담당자를 통해 상담을 받아보는 것이 좋다.

수원, 안양, 의왕 일부 지역이 조정대상지역으로 신규 지정되었다.

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달라지는 세금

조정대상지역은 세제 개편이 주력이라 보면 된다. 많은 분이 가장 민감하게 생각하는 다주택 보유자 양도소득세 중과세가 조정대상지역 지정 여부에 따라 결정되기 때문이다. 조정대상지역 내 2주택 보유자가 주택을 양도할 경우 일반세율 6~42%에 +10%P를 중과하며 3주택 이상이면 +20%P를 중과해 26~62%의 매우 높은 양도세율이 적용된다. 참고로 예전 참여 정부 시절에는 2주택 50%, 3주택 이상 60% 단일중과세율이 적용되었다.


조정대상지역 다주택 보유자는 장기보유특별공제에서 배제된다. 단, 12·16 부동산 대책으로 2020년 올해 6월 말까지 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 양도세 중과 배제와 장기보유특별공제 적용이 가능하다.


2018년 9·13 부동산 대책 이후 조정대상지역 내 취득한 주택부터는 1세대 1주택 양도세 비과세와 장기보유특별공제(최대 80%) 요건에 2년 거주가 추가되며, 일시적 2주택 기간도 2년 이내가 된다. 만약 2018년 9·13 부동산 대책 이전에 취득한 주택이라면 일시적 2주택 기간이 3년 적용이 된다.


반면, 작년 2019년 12월 17일 이후 취득한 주택은 1년 이내 양도 및 전입으로 더 강화되었다. 2021년 이후 양도하면 최종 1주택이 된 시점부터 보유 기간이 기산된다. 예를 들어 2주택을 보유하고 있다가 올해 1주택을 팔고 나머지 남은 1주택을 팔면 2년 보유를 했기에 양도세 비과세가 가능하지만, 내년에 1주택을 팔면 판 시점부터 남은 1주택의 보유 기간이 기산되어 2년 이상 보유해 2022년이 넘어야 양도세 비과세가 가능하다.


또, 분양권 전매 양도세율도 조정대상지역은 50%로 중과되며, 2021년부터는 분양권도 양도세 중과 주택 수에 포함된다. 양도세뿐만 아니라 종합부동산세도 2주택 이상 중과되며 세 부담 상한도 300%로 강화된다.


등록 임대주택에 대한 세제 혜택도 축소된다. 임대 등록한 1주택자는 양도세 비과세 2년 거주요건을 적용하지 않았지만 2019년 12월 17일부터 새로 임대 등록하는 임대주택은 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능하다. 또, 2018년 9·13 부동산 대책 이후 취득한 주택은 임대 등록해도 양도세 중과가 적용되며 종합부동산세 합산 과세가 된다.

직방에서 본 수원 일대 구별 아파트 평당가

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달라지는 청약 및 전매 제한

주택 분양권 전매 제한은 조정대상지역에서는 1 지역은 소유권이전 등기 시까지, 2 지역은 1년 6개월, 3지역은 6개월이 적용된다.


이번 2·20 부동산 대책에서 조정대상지역 1 지역이 아닌 지역을 1 지역으로 일괄 상향해 이번에 적용된 수원 영통, 권선, 팔달, 의왕, 안양 만안은 모두 1지역이 되었고, 2 지역이었던 성남 민간택지와 3 지역이었던 수원 팔달, 용인 기흥, 남양주, 하남, 고양 민간택지 등 기존 조정대상지역도 모두 1 지역이 되어 소유권이전등기 시까지 전매가 제한된다. 이는 곧 분양권 투기를 하지 말라는 의미다.


2019년 12·16대책에서 청약 재당첨 제한이 투기과열지구와 분양가상한제 지역은 당첨 10년, 조정대상지역은 당첨 7년으로 강화되었으며 공급 질서 교란, 불법 전매 시 10년 동안 청약이 금지된다.


마지막으로 중요한 변화 중 하나가 자금조달계획서 신고 의무화다. 지금은 당연하게 하고 있는 매매 실거래 신고는 참여정부 시절 투기 조사의 근거를 만들기 위해 시행하였던 규제로 자금조달계획 신고 의무 역시 투기 조사를 위한 규제다.


자금조달계획에 의심이 가면 언제든지 세무조사를 하겠다는 의미로 실거래 신고를 하면서 자금조달계획서를 제출하는 것이 생각보다 부담스러운 규제다. 기존에는 투기과열지구 3억원 이상에만 적용이 되었는데 이번 2·20 부동산 대책으로 조정대상지역 3억원 이상(비규제지역 6억원 이상)으로 확대 적용되었다. 투기과열지구에서 9억원 초과에 해당하면 증빙서류도 제출해야 하기에 여간 신경 쓰이는 일이 아니다.

규제지역에 따라 위와 같은 규제가 적용된다.

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글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

http://cafe.naver.com/atou1

유튜브 '김인만 부동산TV'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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