직방

바야흐로 부동산 투자 대중화 시대입니다. 일부 전문 투자자들이 과거 공인중개사를 중심으로 현장을 방문하여 정보를 얻었던 방식에서 벗어나 인터넷과 SNS의 발달로 부동산 재테크 카페의 활성화와 부동산 투자의 대중화 시대를 맞았습니다.

많은 사람들은 부동산 재테크 카페를 통해 성공한 투자자들의 방식을 배우고 학습합니다. 그들이 추천한 지역이 왜 시세가 상승하는지를 지켜보고, 자신만의 논리로 투자하고 있습니다. 또한 직방, 호갱노노, 닥터 아파트 등 부동산 정보를 쉽게 접할 수 있는 전문 사이트들도 늘어나 이제는 부동산 재테크는 못하는 것이 아니라 안 하는 것이 되어 버렸습니다. 

이러한 시대에 아파트의 주거가치를 결정할 요인에는 무엇이 있을까요? 

1. IOT(사물인터넷)/AI(인공지능)

첫 번째는 IOT(사물 인터넷) / AI (인공지능) 등의 기술입니다. 과거에는 평면도나 주차장 면적 등 건축사 자체에서 만들어내는 가치가 주거가치를 결정했다면, 이제는 이러한 기술이 아파트 건축업과 결합되면서 아파트 가치에 영향을 주는 요소가 되었습니다. IOT기술을 이용하면 

내 차는 어디 있는지, 관리비는 얼만지, 택배가 왔는지, 집 안 어디서든 물어보기만 하면 알 수 있고요. 쾌적한 실내 환경을 조성하기 위해 미세먼지 농도에 따라 자동으로 청정 시스템을 가동해 줍니다. IOT기술 및 AI기술은 거주민의 삶의 질을 높이므로 입지 가치 외에도 최근 지어진 아파트가 가지는 상품 가치도 고려해야 미래의 투자 트렌드에 대응할 수 있습니다. 

2. 자율주행/전기차의 발전 

두 번째는, 자율주행과 전기차 등 교통의 발전입니다. 전통적인 주거 가치 중 오랜 시간 불변했던 요소는 바로 직주근접인데요. 직장이 가까운 만큼 출퇴근이 편리해 아파트의 가치, 가격을 높이는 요소입니다. 교통 관련하여 추진하고 있는 GTX, BRT 등의 발전도 고려해야 하겠지만, 10년~20년 뒤에는 대중교통 그 이상의 발전이 있을지도 모릅니다. 

최근 많은 자동차 기업에서 차세대 기술로 개발 중인 자율주행 자동차가 보급되기 시작하면서 출근길 차에서 자는 동안 알아서 직장까지 차가 데려다 주기 때문에 대중교통이 없거나 지하철/버스정류장에서 거리가 멀리 떨어진 저렴한 아파트 들도 가성비가 좋게 변신할 수 있습니다. (강남/종로/여의도 등 핵심 업무지구하고 거리만 가깝다면 말입니다.) 

3. 출산 인구의 감소와 산업 구조의 변화

세 번째는, 출산인구의 감소와 대한민국 산업구조의 변화입니다. 얼마 전 기사에서 보면 우리나라 출산율이 0.92명으로 자연 인구감소가 올해부터 시작된다고 합니다. 이는 앞으로 아파트 공급에 대한 욕구가 줄어들 것처럼 보이는데요. 하지만 생각해 보면 인구가 줄어들어도 생산성이 떨어지지 않기 때문에 이러한 판단은 시기 상조입니다.

아파트 공급에 대한 욕구가 줄어들기 보다는 양극화 심화를 예상할 수 있습니다. 과거 많은 인원이 투입되어 대량의 공산품, 서비스 등 부가가치를 창출했던 전통적인 제조업 중심에서 로봇, 단순 업무의 외주화, 딥 러닝 등 알고리즘 SW 개발 등을 통해 소수의 인원이 몇 백명의 부가가치를 창출할 수 있는 첨단 산업으로 산업의 구조는 변화하고 있습니다. 때문에 300명의 부가가치를 창출할 수 있는 단 한 사람은 좀 더 좋은 조건의 주거지를 선택하게 될 것이고요. 기존 산업군에서 넘어오지 못한 사람들은 소득이 줄어 들어 덜 좋은 입지의 주거지를 찾아갈 수밖에 없습니다. 주거지의 양극화는 앞으로 우리가 어떤 주택을 구매할 지에 대해 더욱더 세심하고 민감하게 결정해야 할 필요성을 줍니다.

4. 양적완화

네 번째는, 우리나라를 비롯해 양적완화가 계속되고 있는 세계 경기의 영향입니다. 과거 1930년대 대공황 이후, 경제학자들은 사람들의 신뢰를 잃지 않는 화폐가 있는 한 계속 돈을 찍어내면 불황, 불경기를 극복할 수 있다는 결론에 도달했는데요. 미국의 연준이 지도자의 실적, 즉 낮은 실업률, 성장하는 GDP 등을 위해 저금리와 양적완화로 계속 보조를 맞추고 있는 상황입니다. 

금본위제 때에는 이러한 방법이 버블을 불러 일으켜 끝내 화폐가 신용 가치를 잃고 한정된 금 생산량에 기반한 새로운 통화가 등장하며 버블을 종식시켰습니다. 현재는 금본위제를 폐지하고 달러를 기축통화로 움직이기 때문에 달러를 많이 찍어내도 사람들의 신용이 없어지지는 않고 있습니다. 이러한 양적완화 시대에 달러 유동성이 늘어날 경우 우리 원화는 어떻게 대응할 것인지? 한국은행의 정책과 미래 원화 가치에 대해 생각해보고 대응할 필요성이 있습니다.

앞서 말씀드린 사항과 무관하게 환경가치는 입지적인 가치 중 제일 변하지 않을 가치입니다. 서울 아파트를 예로 들면 환경가치는 크게 한강변과 숲세권 두 축으로 나눌 수 있는데요. 옥수/용산/성동/압구정/반포 등이 갖고 있는 한강변의 가치는 자율주행 / 전기차가 보급되면서 더더욱 올라갈 것이며 천재지변이 일어나지 않는 한 한강변 위치가 변하지는 않을 것이므로 가장 불변할 가치라고 볼 수 있습니다.

또한 숲세권의 경우, 숲을 볼 수 있으면서 평지에 위치한 지역이 가치를 인정받을 수 있습니다. 예를 들면, 개포는 숲을 볼 수 있고 경사가 없으나 강북의 일부 아파트는 숲을 볼 수 있어도 경사 등 지형의 굴곡으로 인해 그 가치가 깎이는 경향이 있습니다.

뒷구정동이라고 취급받던 언덕이 심한 옥수동도 한강변 위치와 강남, 종로 등 업무지구와의 접근성으로 인해 2015년 5억대 이던 시세가 현재 14억에 육박하고 있습니다. 당시 강북이지만 중심부와 가까운 입지와 한강변의 가치를 알아보신 분들은 큰 수익을 얻었을 겁니다.

NEXT 옥수동이 될 지역은 어디일까요? 앞서 말씀드린 것처럼 현재까지 불변의 가치로 여겨진 조건 (자연환경, 직주근접, 편의시설 등) 외 미래 변화에 따른 추가 가치를 고민해 봐야 합니다. 해당 아파트가 현재 가격에 사서 오를 만한 기대를 가질 수 있는 지역인가? 교통호재, 재개발, 재건축 외에 네 가지의 변화상에 걸맞게 변화하는 주거가치를 담을 수 있는 지역을 발굴하는 것이 중요합니다. 이에 대한 자세한 분석은 아파트 단지별로 세밀하게 해야 되고요. 더불어 경제, 사회 등의 공부를 통해 사회 전반을 읽는 통찰력을 갖게 된다면 저평가된 물건을 고르는 혜안을 갖추실 수 있을 겁니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)