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부동산 계약 파기에 따른 위약금, 세금 처리는?

계약 파기의 원인이 누구에게 있느냐가 중요합니다!

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #74

지역마다 부동산 시황이 다르지만, 주택 가격이 상승하는 곳에서는 계약이 파기되는 경우가 종종 있습니다. 가령, 매수자가 5천만원의 계약금을 지불했는데 중도금과 잔금을 지급하기 전 1억원 이상, 즉 계약금의 배 이상이 올라버린다면 매도자는 ‘차라리 계약을 파기하자’라고 생각할 수 있습니다.


물론, 계약금과 중도금까지 지급되었다면 일방적인 계약 파기는 힘들겠지만, 오늘 칼럼에서는 그보다 계약 파기에 따른 위약금의 세금 처리에 대해 알아봅니다.

계약 파기로 인한 위약금, 세금 처리는 어떻게 할까요?

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위약금도 소득의 일종이다?

부동산 계약은 보통 ‘계약금 지급, 중도금(생략 가능), 잔금’ 순으로 진행됩니다. 중도금은 경우에 따라 생략할 수도 있는데요. 만약 매수자가 계약했으나 다른 사정이 생겨 해당 계약을 취소하고자 할 경우 이미 지급한 계약금은 받지 못합니다. 물론 매도자와 원만히 협의해 일부 혹은 전부를 돌려받는 경우도 있으나, 매도자 역시 이미 다른 곳과 계약할 수도 있기에 계약금을 돌려받기는 쉽지 않죠. 따라서 그에 따른 ‘위약금’ 성격으로 이미 받은 계약금을 돌려주지 않는 것입니다.


반대로 앞서 살펴본 것처럼 집값이 불안정할 때, 즉 집값이 단기간에 급등할 때는 주로 매도자가 계약을 파기합니다. 이 경우 매도자는 이미 받은 계약금의 두 배를 매수자에게 지급하는데 이를 ‘배액 배상’이라고 합니다. 즉, 계약금을 5천만원 받았다면 두 배인 1억원을 매수자에게 지급하는데, 이때 추가로 지급하는 5천 만원이 ‘위약금’ 성격을 띠고 있습니다. 문제는 이렇게 발생한 위약금도 경우에 따라 세금 처리가 다르다는 것입니다.


위약금은 매수자가 계약을 파기한 경우에는 매도자가 받은 계약금이 곧 위약금이 되며, 반대로 매도자가 계약을 파기한 경우 매수자가 계약금 외에 추가로 받은 금액이 위약금이 됩니다. 그렇다면 위약금은 개인 소득 중 어디에 해당할까요? 우리나라 세법은 개인이 벌어들인 소득을 8가지 중 하나로 규정하여 과세합니다. 그 8가지는 바로 ‘이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 혹은 양도, 퇴직’인데요. 가령, 직장에서 월급을 받으면 근로소득, 자영업을 통한 매출은 사업소득, 연금을 다달이 받고 있다면 연금소득으로 구분하는 것입니다.


그리고 그 구분에 따라 과세방식이 각각 달라지는데, 어떤 소득이냐에 따라 세금을 내는 방식까지 달라지니 그 첫 단추인 소득 구분은 매우 중요한 것이겠죠? 그렇다면 위 사례에서 살펴본 위약금은 어디에 해당할까요? 아무리 봐도 근로나 사업소득은 아닌 것 같고, 연금소득도 아닌 것 같습니다. 퇴직소득은 더 말할 것도 없고요. 좀 어렵죠? 이렇듯, 위약금과 같이 일시적으로 발생하는 소득을 현행 세법에서는 ‘기타소득’으로 구분합니다. 대표적으로 로또 당첨도 기타소득으로 볼 수 있겠죠.

위약금은 어떤 소득에 해당할까요?

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위약금에 따르는 세금은?

만약 이 글을 읽고 있는 본인이 계약 파기를 당한 당사자라고 합시다. 매수자든, 매도자든 당연히 기분이 좋지 않겠죠? 계약이 틀어졌으니 말이죠. 이쯤 되면 매수자, 매도자는 서로 대화는커녕 얼굴 붉히는 일까지 허다할 것입니다. 그런데 세금 문제까지 있으니 참 어려운 것입니다. 위약금은 발생 원인이 누구에게 있느냐에 따라 세금 처리가 다릅니다.


1. 매수자가 계약을 파기한 경우라면? 매도자가 받은 계약금을 위약금으로 판단


매수자가 계약을 파기한 경우라면 매도자는 받은 계약금을 돌려주지 않고, 그것을 위약금으로 보아 기타소득이 발생한 것으로 봅니다. 따라서 별도의 추가 조치는 필요 없지만, 매도자는 받은 계약금에 대한 소득신고를 해야 합니다. 어떤 소득으로 신고해야 할까요? 당연히 앞서 살펴보았던 ‘기타 소득’으로 신고해야 합니다. 만약 2020년에 이런 일이 발생했다면 다음 해인 2021년 5월에 별도로 소득 신고해야 합니다. 물론, 일정 금액 이하라면 종합소득신고를 하지 않아도 되지만, 부동산 계약은 거액이 오가는 일이니만큼, 인근 세무사 사무실을 방문해 상담 후 신고하시길 권합니다.


2. 매도자가 계약을 파기한 경우라면? 매수자가 계약금 외 추가로 받은 금액을 위약금으로 판단


위 1번과 반대되는 경우로, 만약 계약금이 5천만원이라면 매도자는 배액인 1억원을 매수자에게 지급해야 합니다. 당연히 서로 좋지 않은 감정이 남겠죠? 그런데 이때 참 어려운 점이 매도자는 1억 원을 돌려줄 때 이에 대한 세금을 떼고 줘야 한다는 것입니다. 이걸 ‘원천징수’라고 하는데요, 쉽게 말해서 우리가 월급을 받을 때 각종 세금 및 보험료를 떼고 받는 것과 같습니다. 이때 원천징수 금액을 회사가 떼고 이를 과세 당국에 납부해야 하는데요. 만약 이를 제한된 기간 내에 하지 않으면 의무 위반으로 가산세를 내야 합니다.


이 경우도 마찬가지입니다. 계약금 5천만원, 돌려줘야 하는 금액이 1억원이라면 이때 매도자는 1억원을 모두 매수자에게 주면 안 됩니다. 이 중에서 기타소득에 따른 세금 1,100만원(5천만원의 22%)를 떼고 나머지를 매수자에게 주어야 하죠. 그렇다면 매도자가 1,100만원만큼 이익을 얻은 걸까요? 그렇지 않습니다. 그 돈은 매도자의 것이 아닌, 국가에 돌려줘야 할 세금인 것이죠. 이게 원천징수지급의무인 것입니다. 따라서 매도자는 배액 배상을 할 때 세금을 떼고 나머지 차액을 줘야 하며, 매수자는 그에 따라서 추가로 받은 금액에 대해서는 마찬가지로 세금 신고, 즉 기타 소득으로 다음 해 5월에 신고해야 하는 것이죠.

직방에서 본 최근 3개월간 서울 수도권 일대 아파트값 변동률입니다. 집값이 급등하는 시기에 종종 계약 파기 사례가 나오기도 합니다.

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어떠세요? 오늘 내용 아주 어려우시죠? 게다가 매수자, 매도자 둘 사이 계약이 파기되었는데, 여기에 세금까지 떼고 준다고 하면 매수자 입장에서는 더 황당할 수 있겠죠. 사실, 그런 이유로 더 나아가서는 이에 대해 잘 몰랐기 때문에, 혹은 금액이 적기 때문에 지금까지는 자유롭게 하더라도 큰 문제가 없었을 수도 있습니다.


하지만 수도권을 중심으로 집값은 계속해서 상승 중이고, 그에 따라 오가는 계약금액도 크기 때문에 만약 거액의 위약금이 오가는 상황이라면 반드시 사전에 세무사와 상담 후 진행하시기 바랍니다. 물론 어디까지나 상호 간에 원만한 계약을 이행하는 것이 더 좋겠지만요. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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