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이번 칼럼에서는 아파트를 매수하는 프로세스에 대해서 다뤄보겠습니다. 아주 기본적인 내용이지만, 결코 간단한 과정은 아닙니다. 이 모든 과정을 직접 경험해보지 않은 분에게는 생소한 내용이 될 수도 있을 것 같습니다. 거래하는 과정에서 곤란한 일이 생기지 않도록 미리 체크해두시면 좋겠습니다.

아파트를 매수하기 위해서 가장 먼저 할 일은 바로 본인의 재무 상태를 파악하는 것입니다.

여기서 재무 상태 파악이란 총자산, 부채, 순자산만 파악하는 것이 아닙니다. 특히 요즈음과 같이 담보 대출 규제가 심한 상황에서는 부동산 및 예금 담보, 전세, 신용, 보험 약관, 회사, 지인 등의 대출 가능 금액까지 파악해 놓아야 합니다. 물론 정부에서 지원해주는 금융 상품도 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.

재무 상태 파악이 완료되면 다음으로 살고 싶은 지역을 선정해야 합니다.

과거 10년 이상의 장기 아파트 가격 그래프들을 비교해 보면 서울 소재 아파트들은 대부분 비슷한 그래프를 그리며 움직였기 때문에 지역 선정에 너무 많은 시간을 들이지는 않는 것이 좋습니다. 왜냐하면 지역을 비교하고 선정하다 보면 너무 많은 공부를 해야 하는데 공부하다가 지쳐 정작 매수를 못 할 수도 있기 때문입니다.

따라서 장기 투자를 하려는 실수요자의 경우라면 더욱더 이 부분에 대해서 덜 고민하셨으면 합니다. 오히려 지역을 선정할 때, 어디가 더 오를 것인가 보다는 나와 가족들의 주 이동 지역까지의 동선, 부모님이나 자녀의 집으로부터 동선 등을 고려하여 자기의 상황에 맞게 고르는 것이 낫다고 봅니다.

지역 선정이 완료되면, 해당 지역에 소재한 몇 개의 공인중개사 사무소에 전화를 걸어 미팅 및 임장 일정을 잡습니다.

무턱대고 희망하고자 하는 아파트 찾는 것을 의뢰하기 전에 공인중개사가 해당 지역에 대해 잘 알고 있는지, 이에 따라 지역 동향과 정보에 밝은지, 고객과 이야기를 할 때 어떤 말투와 태도를 보여주는지 등을 정확히 파악하고 의뢰하는 것이 좋습니다.

그 이유는 여러 가지가 있지만 한 가지만 말씀드리면, 여러 공인중개사 사무소에 매수 물건 확보를 의뢰해 놓으면, 매도인이 잠재 매수자가 많은 것으로 오해하여 가격을 올릴 가능성이 높기 때문입니다.

좋은 공인중개사를 선택한 후, 공인중개사와 여러 아파트를 방문해 봅니다.

출퇴근 시간, 낮, 밤, 주말 시간 등 다양한 시간에 방문하는 것이 좋습니다. 그리고 학군, 지하철역, 평면, 향, 일조량, 뷰, 천장고, 승강기 및 주차장 현황, 수압, 인근 편의시설 및 유해시설, 인테리어 정도 등을 비교 분석한 후, 나에게 가장 맞는 아파트를 선택합니다.

주의할 점 한 가지는 매도자 우위의 시장에서는 매수하고자 하는 아파트 단지의 범위를 최대한 넓히는 것이 좋다는 점입니다. 특정 단지의 특정 평형만 고수하다 가는 자칫 잘못하면 매수 자체를 하지 못하는 결과를 가지고 올 수도 있습니다.

첫 번째 단계에서 대략 대출 가능 규모와 대출 가능 유무를 확인하였다면 이번에는 해당 물건을 바탕으로 정확한 대출 조건을 확인하고 대출 약정서에 사인(자서)을 합니다.

여기서 말하는 정확한 대출 조건이란 대출 금액, 금리 (변동 금리일 경우, 변동 주기 및 기준 금리), 거치 기간, 중도상환수수료, 중도상환수수료 면제율, 대출금 기표일, 추가가입 필수 상품 확인 등을 말합니다. 

싸인 후 며칠이 지나면 금융 기관에서 대출 승인 여부를 안내해 줍니다. 대출을 받는 것은 생각보다 어렵기 때문에 승인이 날 때까지는 절대 안심을 하면 안 됩니다.

원하는 아파트를 선택하고 자금 조달 준비를 완료하고 나면 드디어 매매 계약을 체결할 수 있게 됩니다. 준비된 상황에 맞게 매매계약을 체결합니다.

매매계약서에 날인하기 전에, 매매대금, 대금 지급 스케줄, 기타 특약 사항 등에 대해서 사전에 서면으로 확정해야 합니다. 그렇지 않으면 매매 당사자가 모인 자리에서 얼굴을 붉히거나 심지어 계약이 파기될 수도 있습니다. 또한, 매매계약 체결 전에 반드시 공인중개사와 중개보수에 대해 협의하고 확정합니다.

보통 매매 거래 경험이 없는 사람들은 매매계약서에 날인하고 매매대금만 지급하면 매매가 다 끝난다고 생각합니다. 하지만 사실은 그렇지 않습니다.

매매 잔금을 모두 지급함과 동시에 매도인은 현관 키와 등기 권리증을 매수인에게 줍니다. 매수인은 등기 권리증과 매매계약서를 바탕으로 등기소에 소유권 이전 등기를 해야 합니다.

등기라는 업무는 매매대금 자체의 금액이 크기에 난이도가 높은 업무입니다만 법무사 보수는 상대적으로 상당히 저렴하기 때문에 가급적이면 법무사에게 소유권 이전 등기 업무를 위임할 것을 권장합니다. 다수의 법무사 사무소에서 서면으로 작성된 견적서를 비교 후 선정하여 소유권 이전 절차를 진행하면 됩니다.

이렇게 대략 7가지의 주요 절차를 거치고 나면 소유권 이전일로부터 며칠 후 등기부등본에 본인의 이름이 올라가게 됩니다. 참고로 5단계와 6단계 등을 비롯하여 각각의 단계는 상황에 따라 그 순서가 바뀔 수 있습니다.

이상 어떻게 보면 복잡할 수도 있고, 어떻게 보면 단순할 수도 있는 아파트 매매 프로세스입니다. 제 경험을 바탕으로 간단하게 쓴 본 칼럼을 읽고, 각종 주의해야 할 사항들을 준비하면 실수 없이 아파트를 매수할 수 있는 가능성이 크게 높아질 것입니다.

글. 시네케라(민경남)

KN Properties 대표

한국자산관리공사 공공개발 자문위원

전직 부동산 펀드매니저

전직 KB경영연구소 자문위원

'지금부터 부동산 투자해도 부자가 될 수 있다' 저자

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블로그 ‘부동산 전업투자자의 부동산 투자 이야기’