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총선을 얼마 앞둔 지금 코로나19 바이러스가 심각하게 퍼지고 있습니다. 국민의 건강도 문제지만 심각한 경제 위축이 우려되는 상황입니다. 이 가운데 2월 20일 19번째 부동산 대책이 나왔는데요. 결론부터 말하자면 ‘예상한 수준이었다’입니다.

이번 대책의 핵심은 2가지로 볼 수 있는데요. 추가 규제 대상 지역 확대 및 조정대상지역의 금융 규제가 강화된 부분입니다. 특히, 금융 규제 부분은 새로운 지정 지역 외에 기존 지역에까지 영향을 미친다는 점이 중요한 부분이죠. 다음 불씨가 향할 지역이 이제는 한정적일 것이라고 보고, 전체적인 조정대상지역을 컨트롤한 규제라고 볼 수 있겠습니다.

12·16 대책이 나온 지 불과 두 달이 지났습니다. 이 시점에 추가 대책이 나왔다는 것은 결국 정부가 풍선효과를 인정한 것이라고 볼 수 있겠습니다. 결국 규제 정책만으로 집값을 잡는 데는 한계가 있다는 것이고, 더 무서운 것은 시장 참여자들이 이제는 정책에 점점 무감각해져 가고 있다는 것입니다.

결국 본질, 그러니까 양질의 입지에 적정 수량의 신규 주택이 공급된다는 시그널이 없다면 앞으로도 결과는 같을 것입니다. 그런데 상승 및 풍선 효과가 공급 부족의 문제만 내포하고 있을까요? 공급 부족은 환경을 제공해 심리를 만들었을 뿐입니다. 더 큰 문제는 저금리, 저성장 경제 상황에 갈 곳을 못 찾은 부동자금이 어마어마하다는 것이죠.

눈에 보일 정도의 공급이 이뤄지거나 예상치 못한 경제적 데미지가 오지 않는 이상 갈 곳을 잃은 부동자금은 무엇이든 오르는 자산을 찾아 진입할 것이고, 그 속도만큼 화폐가치는 희석될 것입니다.

2·20 대책은 응급처치에 불과할 뿐 상황을 바꿔주지 못할 것입니다. 다음 풍선 효과는 어디에 일어날 것인지 생각하는 게 더 건설적인 생각이겠네요. 서울을 포함한 수도권에 비규제지역 중 호재를 머금은 지역은 이제 많이 남지 않았습니다.

그 중에서 분양권이나 소액 투자가 가능한 지역은 인천과 의정부, 고양 일부 지역 및 김포 정도가 남았다고 볼 수 있습니다. 하지만 해당 지역에는 이미 많은 투자자가 선진입 되어있기 때문에 새로 투자를 생각하는 분이라면 각별히 유의해야 할 것입니다. 이들 지역 대부분은 전세가의 움직임은 거의 없는 상황에 매매가만 오르다가 후에 떨어지는 경우가 많기 때문입니다.

아까 말씀드렸듯이 남아 있는 수도권 비규제 입지의 경우 아무래도 규제지역보다는 입지 조건이 떨어지기 때문에, 그동안 얼마 전 추가 확대 지정된 수원 및 안양 의왕의 경우 서울의 차급지 이상 가격이 급등했지만 낙관하기는 어렵습니다. 해당 지역이 이전 조정대상지역 이상 규제지 중 우수한 입지의 가격을 앞지르게 되었기 때문에 다시 이들 입지로 리바운딩 되는 수요가 꽤 늘어날 것으로 보고 있습니다. 이번 규제로 또다시 이전과는 다른 방향으로 자본은 이동하게 될 것입니다.

진정한 가치에 의한 자본이동이 어려운 만큼 해당 물건의 가치를 정확히 읽고 판단하는 통찰력이 필요한 때인 것 같습니다. 돈만 보고하는 투자는 판단을 흐립니다. 언젠가 물리고 실패하게 되어 있습니다. 욕심보다는 냉정하게 판단하시길 바랍니다.

추가로 조정대상지역의 금융 규제 강화로 이전 주택담보비율(LTV)보다 10%P 적은 50%가 되었고, 고가주택 금액 기준인 9억원 초과분에 대해서는 30% 적용을 받게 되었습니다. 다만 15억원 초과 주택에 대한 언급은 없었습니다. 지금 시기가 조정대상지역에서 대형평형 로얄 아파트를 대출받는 게 가능한 마지막 기회일 수도 있겠습니다.

그리고 자금조달계획서 의무가 확대됩니다. 조정대상지역 실거래가 3억원 이상이거나, 비규제지역도 6억원 이상이면 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 이 자료를 바탕으로 불법 증여 및 이상 거래에 대한 조사로 압박하려는 목적이겠죠.

거대한 자본의 움직임을 어떻게든 막기 위해 19번의 대책이 쉬지 않고 나왔습니다. 이번엔 제대로 효과가 있을까요?

자본의 물줄기는 갈리게 될 것입니다. 인천 및 의정부의 신축과 분양권 그리고 재개발 물건을 중심으로 그리고 조정대상지역의 대출 비율이 낮아지긴 했으나 여전히 10% 높기 때문에 신축 모멘텀이 큰 광명과 구리 지역. 그리고 올해 5호선이 개통되는 하남 미사의 단지들이 지금 상황에서는 아주 훌륭해 보입니다.

또한 그동안 천대받았던(?) 서울 내 2급지, 3급지의 지하주차장이 존재하는 아파트도 많이 오르지 않았죠. 하지만 이제는 실수요자들에게는 충분히 대안이 될 수 있습니다. 물론 신축도 아닌 것이 재건축 기대도 없지만 지금 상황에서는 가장 싼 곳이거든요. 게다가 대출도 상당 부분 가능하죠. 올해는 느끼기 어렵겠지만 점점 전세물건이 귀해지는 것을 느끼게 될 것입니다. 그전에 최대한 올바른 결정을 하시길 바랍니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

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※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.