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최근 일부 지역의 주택 가격 상승이 두드러지는 가운데, 해당 지역을 조정대상지역 추가하는 방안이 논의되고 있습니다. 규제지역 지정에 따른 반응은 엇갈리고 있는데요. 집값을 잡기 위해서는 필요하나, 해당 지역에 거주하고 있는 분들에게는 달갑지 않을 수도 있습니다.

이번 칼럼에서는 규제지역 지정의 당위성은 논외로 하고, 그보다는 그에 따라 변화되는, 그리고 체크해야 할 부동산 세금에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

지금 부동산 시장에서 규제지역은 크게 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 나눠집니다. 투기지역이 가장 규제가 많고, 상대적으로 조정대상지역은 그 강도가 약한데요.

가령 주택담보대출인정비율인 LTV(Loan To Value)를 보면 투기지역 혹은 투기과열지구는 40%에 불과하지만, 조정대상지역은 60%에 이릅니다. 물론 세부적인 담보인정비율은 세대 기준 주택 수, 그리고 담보대출 건수에 따라 다를 수 있습니다. 그 외 청약 제한, 세제 규제 등에 있어서 각각 차이가 있는데요. 부동산 세금 관련해서도 유의해야 할 부분이 있습니다.

만약 A라는 지역이 현재는 비규제지역인데, 특정일을 기준으로 조정대상지역으로 지정되면 어떻게 될까요? 부동산 세법에서는 꽤 많은 것들이 변합니다. 따라서 다음 내용은 반드시 숙지하셔야 하겠습니다. 특히, 최근 언론에서 자주 등장하는 지역에 해당한다면 말이죠.

첫째, 조정대상지역 지정 후 주택을 취득하게 되면, 해당 주택 양도세 비과세를 받기 위해선 ‘2년 거주’해야 합니다. 가장 쉬운 1세대 1주택을 예로 든다면, 2년 이상 보유만 하면 비과세를 받을 수 있었지만, 만약 조정대상지역으로 지정되면 단순 보유가 아닌 ‘2년 거주’해야 비과세가 가능합니다.

이때 중요한 것은 ‘취득일’을 기준으로 조정대상지역 지정 여부를 구분해야 한다는 것입니다. 즉, 조정대상지역이 지정되기 전 취득하면 2년 보유 시 비과세, 만약 조정대상지역 지정 후 취득하면 2년 거주해야 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만, 이때 주택 취득일은 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날이지만, 기존 사례를 참고할 경우 1) 계약서를 작성하고, 2) 계약금을 지급하였다면 해당 건에 대해서는 종전 규정을 적용할 가능성이 높습니다.

둘째, 조정대상지역으로 지정되면 해당 지역의 주택을 양도할 때 양도소득세 ‘중과’가 적용됩니다. 중과란 세금을 무겁게 매긴다는 뜻으로, 말 그대로 징벌적 성격의 제도인데요. 이는 1) 장기보유특별공제를 배제하고, 2) 양도세 기본세율에 10%P(중과대상 주택 수가 2주택인 경우) 혹은 20%P(중과대상 주택 수가 3주택 이상인 경우)를 가산함으로써 최고 62%(42%+20%P 가산)의 양도세를 부담해야 합니다.

따라서 양도차익이 10억원인 경우, 지방세를 포함하면 대략 7억원 정도를 양도세로 납부해야 한다는 것입니다. 이때 중요한 것은 이러한 양도세 중과가 ‘양도일 기준’이라는 것입니다. 즉, 아무리 오래전에 해당 주택을 취득했다고 하더라도 이를 양도하기 직전에 조정대상지역으로 지정되면 양도세 중과가 적용되는 것입니다. 주택의 양도일 역시 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날이지만, 기존의 사례를 볼 때 지정 전 1) 계약서를 작성하고, 2) 계약금을 지급하였다면 종전 규정, 즉 일반과세를 적용받을 수 있을 것으로 예상합니다.

셋째, 만약 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하게 되어 ‘일시적 2주택 비과세’를 받아야 한다면 신규 주택 취득 후 1년 이내 해당 주택에 전입해야 하고, 동시에 1년 이내 기존 주택을 매도해야 합니다. 만약 신규 주택에 임대차 계약이 있고, 이 기간이 1년을 초과한다면 최대 2년을 한도로 하여 예외적으로 전입 및 기존 주택을 매도할 수 있으므로 본인이 어떤 상황에 속하는지를 잘 알아야 할 것입니다.

넷째, 기존 비조정대상지역이 조정대상지역으로 지정됨으로써 혹시 조정대상지역에 위치한 주택을 2채 이상 보유하게 된다면 이때는 ‘종부세 중과세율’이 적용됩니다. 동시에 세 부담 상한 역시 기존 200%에서 300%로 올라가므로 뜻하지 않은 보유세 부담이 늘어날 수 있습니다.

이렇듯, 조정대상지역으로 지정되면 세 부담이 늘어나는 것도 그렇지만 더 유의해야 할 것은 과세체계가 매우 복잡해지고, 그에 따라 순간 잘못 판단하여 생각지 못한 세금을 낼 수 있다는 것입니다. 예를 들어, 조정대상지역으로 지정되면 기존에 주택을 취득한 경우, ‘나는 규제지역 지정 전에 취득했으니까 양도세 중과가 적용되지 않겠지’라고 생각할 수 있습니다.

하지만 그렇지 않습니다. 앞서 말씀드린 대로 양도세 중과는 ‘양도일 기준’으로 판단하는 것이기에 해당 주택을 양도하는 바로 그 순간, 해당 지역이 조정대상지역인지 아닌지를 확인하는 것이 중요합니다. 아무리 장기보유한 주택일지라도 순간의 실수로 양도세 중과가 적용되어 장기보유특별공제를 하나도 못 받고, 최고 62%의 중과세율까지 적용받는 우를 범해서는 안 되겠습니다.

이번에는 조정대상지역에서 주택을 취득했는데 반대로 조정대상지역이 해제되었다고 가정해 봅시다. 이때는 비과세를 받기 위해 2년 거주가 필요할까요? 그렇지 않을까요? 많은 분이 조정대상지역에서 해제되었으므로 2년 거주가 필요하지 않다고 생각하시는 것 같습니다.

하지만 이 역시 그렇지 않습니다. 이때는 양도일이 아닌, ‘취득일 기준’으로 판단하기 때문입니다. 취득 당시 이미 조정대상지역으로 지정된 상태였다면, 이때는 비과세를 받기 위해 2년 거주해야 합니다. 이후 조정대상지역에서 해제되었다고 해서 취득 당시의 비과세 요건이 2년 거주에서 2년 보유로 소급하여 사라진 건 아님을 유의하시기 바랍니다.

자, 어떠신가요? 정말 복잡하죠? 개인적으로 저는 과세체계가 너무 복잡하면 안 된다고 생각합니다. 납세자가 세금을 낼 때, 어떤 사유로 내는지조차 모르고 세금을 낸다면 말이 안 된다고 생각하기에 그렇습니다. 세금 자체가 많더라도 사전에 이를 충분히 인지하고 그런 상태에서 의사결정을 하는 것이 바람직하다고 생각합니다.

즉, 조정대상지역으로 지정되느냐, 안 되느냐 그 자체가 중요한 것이 아닌, 이로 인해 지나치게 과세체계가 복잡해지느냐, 아니냐 그게 더 중요하지 않을까요? 아무쪼록 규제지역 특히, 조정대상지역으로 지정되고, 해당 지역에 위치한 주택을 양도하는 경우는 어설프게 혼자 판단하지 마시고, ‘아, 세무사 사무실에 가서 상담을 받아야겠구나.’라고 생각하시기 바랍니다. 이렇게만 생각하더라도 꽤 큰 금액을 절세할 수 있습니다. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.