직방

아파트 갭 투자 열풍이 일어난 지 거의 10년이 다 되어 가는 것 같습니다. 갭 투자란 용어는 과거 주택 임대사업자로 상당수의 주택을 소유하고 책까지 집필한 분이 만든 용어입니다. 소액의 투자금으로 고액 부동산에 투자할 때 용이하여 현금 여력이 적은 서민들도 쉽게 이용할 수 있어 한때 많은 투자자에게 각광받았습니다.

가끔 강남 아파트에 갭투자를 문의하시는 분들을 보면 저건 갭 투자이긴 하나 원래 취지의 갭 투자가 아니라고 생각이 들곤 합니다. 타 지역 대비 전세가율이 낮고 갭 투자 금액이 상당해서 그러한데요. 그렇다면 위 상황에도 불구하고 꼭 강남이어야 한다면, 강남 아파트의 갭 투자 타이밍은 언제일까요? 오늘 칼럼에서 알아보겠습니다.

투자는 지방이나 강북, 수도권 주요 지역에 학교나 직장 등 생활 근거지를 가지고 계신 분 중 강남 아파트를 거주하면서 매수할 정도의 돈은 없지만, 갭을 끼면 살 수 있을 정도의 돈이 있으신 분들이 많은 관심을 갖습니다. 이분들은 현금 등이 최소 10억 원 정도 갖고 계신 분들이시겠죠.

그러면 10억으로 왜 수도권의 전세가율이 높은 아파트를 여러 채 매수하지 않을까요? 예를 들어 세종시 인근 조치원은 20평이 매매가 1억 원, 전세가 9,500만 원으로 전세가율이 95%에 달해 500만 원만 있으면 갭투자가 가능합니다. 이론상 10억 원이면 200채를 구매할 수 있는 돈입니다. 아파트 한 동을 사고도 남겠죠. 1억 원에 매수한 물건이 각각 1.2억으로 2,000만 원만 올라도 40억이라는 큰 시세차익을 남길 수 있습니다 .

하지만 그렇게 투자하는 사람은 흔하지 않습니다. 그 이유는 다주택자에 대한 국세청 세무조사나, 보유세 부담 등도 있겠지만 본질적으로는 안정성이 떨어지기 때문입니다. 지방의 1억 미만 아파트는 서울 등 수요가 많은 지역의 아파트에 비해 안전 자산이라고 느끼지 못합니다. 반대로 강남 아파트는 하나를 가지고 있으면 왠지 든든합니다. 불경기가 와서 내가 자금 사정이 안 좋아져도 언제든 즉각 처분할 만큼 수요가 많고 가치가 높습니다.

대부분의 사람이 지난 5년간의 상승장으로 인해 지금은 갭 투자 포함 투자 타이밍이 아니라고 생각합니다. 물론 저도 동의하고요. 하지만 현금 예금을 해봐야 이자가 얼마 늘어나지 않는 이러한 저금리/양적 완화 기조가 속에서 국내에서 적절한 투자처를 찾기는 쉽지가 않습니다.

우리가 2015년 매수 타이밍처럼 높은 수익률을 기대할 수는 없지만 최근 부동산 시장은 주식처럼 정부의 정책 영향으로 시세의 작은 변동들은 일어나고 있는 상황이며, 그 흐름을 잘 인지해 투자한다면 다른 투자처보다는 더 높은 수익을 거둘 것으로 예상됩니다. 

그럼 먼저, 강남권 신축(래미안대치팰리스) / 준 신축(잠실 엘스) / 재건축(은마) 세 단지의 34평 전세가와 매매가의 차이를 알아보겠습니다.

그림과 같이 전세가와 매매가의 갭은 2019년 4월에 래미안대치팰리스가 11.2억이었으나, 2019년 하반기에는 평당 1억 수준까지 매매가가 상승하면서 그 갭이 14억으로 벌어졌습니다. 마찬가지로 잠실 엘스는 갭이 8억에서 10억으로 은마는 13억에서 17억으로 벌어졌는데요. 세 단지 모두 2019년 하반기 매매가가 상승하면서 갭이 벌어져 갭 투자가 더 어려워진 상황입니다.

이제 범위를 동남권 지역의 아파트 매매가와 전세가 지수 변화를 알아보겠습니다.

강남/서초/송파/강동구를 포함하는 동남권의 실거래 가격 지수를 알아보면 앞서 각 주요 단지의 갭이 벌어진 현상이 동일하게 나타나는데요. 2019년 3월, 매매가와 전세가 지수 갭이 가장 작을 때가 15.7%였고요. 이후 4월부터 갭이 커지면서 2019년 10월에는 27.8%까지 증가했습니다. 따라서 강남권 부동산 시장에 현재의 보합 내지는 약한 하락장이 계속된다면, 2019년 3월 수준의 매매가와 전세가 갭이 있을 때 투자해 봄을 고려해 볼 수 있습니다.

현재 12·16 정부 대책으로 은마 아파트 등 시세 변동이 큰 재건축은 호가가 2~3억 떨어진 상황입니다. 그렇다면 2019년 3월과 유사한 갭을 가져갈 수가 있는데요. 자금 여력이 되시는 분들은 은마 30평대 시세가 18~19억 정도라면 갭을 활용해 투자를 고민해 보실 상황이라고 보입니다.

이렇게 투자를 말씀드리는 저도 부자는 아니기 때문에 알고 있습니다. 강남 아파트 갭 투자는 그냥 웬만한 강북 아파트 하나 사는 것만큼 돈이 많이 들어가기 때문에 부담스럽다는 것을 말입니다. 전세가율도 강남구 40%, 서초구 45%, 송파구 44% 정도로 전국 평균인 70%보다도 현저히 낮고요.

만약 강남권 아파트가 전세가율이 오른다면 갭 투자가 용이하겠지만 이는 언제 실현될지 모릅니다. 지금 시점에는 강남 아파트가 단순히 주거 가치 외에 투자 목적의 현물 가치를 가진다는 점을 거듭 인식해야 투자할 용기가 날 것 같습니다.

이미 언급했듯 현재 부동산 시장은 지난 몇 년간의 기록적인 상승장으로 인해 투자 적기는 아닙니다. 현재는 최고의 수익률보다는 본인의 자금 사정을 고려해 주식 등 다른 투자처와 기회비용을 따져 보시 중장기 관점에서 접근하셨으면 좋겠습니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)