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바뀐 세법으로 인한 변동사항 중 우리는 이미 ‘일시적 2주택 비과세’에 대해 살펴본 바 있습니다.

그런데 위 내용 중 일부 수정해야 할 사항과 추가로 알아야 할 사항이 있습니다. 오늘 칼럼에서는 바로 그 내용을 다뤄볼까 하는데요. 달라진 일시적 2주택 비과세, 조금만 더 살펴봅시다.

편의상 기존에 보유하고 있던 주택을 1번, 새로 취득한 주택을 2번이라고 합시다. ‘12·16 부동산 대책’으로 인해 일시적 2주택 비과세 요건이 더욱더 깐깐해지는데요. 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동하는 경우에 그러하다고 말씀드렸습니다. 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동하면 당연히 1년이 지난 후 2번 주택을 취득해야 하고, 2번 주택 취득 후 1년 이내 전입, 그리고 기존 1번 주택을 1년 이내에 처분해야 합니다. 물론 처분하는 1번 주택은 2년 보유 또는 2년 거주, 그리고 때에 따라서는 세대 분리 등 ‘1주택 비과세' 요건도 갖추어야 하겠죠?

그런데 지난 칼럼에선 2번 주택 취득 후 1년 이내 전입을 하는 경우, 만약 다른 임차계약이 있어 이게 1년을 초과할 경우 최대 2년 기간 내에서 예외를 둘 수 있다고 했습니다. 그리고 1년 이내 매도하는 경우에는 별도 예외가 없다고 말씀드렸었죠. 하지만 그렇게 할 경우, 기존 집은 1년 내 처분했는데 전입해서 들어갈 2번 집은 1년이 지나서 들어간다면 이게 뭔가 맞지 않습니다. 중간에 기간이 좀 뜰 수 있고, 이 경우 이사 계획에 큰 문제가 발생할 수 있습니다.

그래서 찾아보니 ‘앞으로 이렇게 개정하겠다’는 입법 예고문이 있어 살펴봤습니다. 다음과 같이 종전 주택의 경우에도 동일하게 예외를 둔 것으로 확인되었습니다.

여기에서 중요한 문구는 ‘다음 각 목의 기간’이라는 것입니다. 즉, 아래에 있는 ‘가’와 ‘나’ 모두 최대 2년까지 예외를 두겠다는 것인데요. ‘가'는 2번 주택 취득 후 1년 이내 전입에 대한 예외이며(즉 최대 2년까지 연장), ‘나'는 2번 주택 후 1번 주택을 1년 이내 매도해야 하지만 이에 대해서도 2년까지 연장을 해주겠다는 것입니다.

따라서 특별한 이슈가 없는 한, ‘12·16 대책’ 이후 조정지역에서 조정지역으로 이사를 할 때, 2번 주택에 대해 사정이 있어 1년 이내 전입을 못하더라도 그에 맞춰 1번 주택 역시 최대 2년 이내에 팔면 비과세가 가능할 것입니다.

만약 1년이나 2년이 넘되, 3년 이내에 기존 주택을 매도하는 경우는 어떨까요? 이 경우는 안타깝지만, 비과세는 되지 않습니다. 그렇지만 ‘3년 이내’ 매도한다면 그래도 괜찮습니다. 이유는 비과세는 안 되더라도 중과는 적용되지 않기 때문입니다.

조금은 어려운 내용인데요. 원래 조정대상지역에 있는 주택을 매도할 때 세대 기준 ‘중과대상 주택 수’라는 것을 따져서 2주택 중과 혹은 3주택 중과가 적용됩니다. 이 경우 1) 장기보유특별공제는 적용이 되지 않고, 2) 기본세율에 10% 포인트 혹은 20% 포인트가 가산됩니다.

그런데 예외적으로 중과가 적용되지 않는 경우가 있는데요. 그중 하나가 비록 바뀐 일시적 2주택 비과세 요건을 갖추지 못하면 비과세는 되지 않지만, 그렇더라도 기존 방식대로 1년 후 2번 주택을 취득하고, 1번 주택은 2년 보유 또는 거주하며, 2번 주택 취득 후 3년 이내 1번 주택을 매도한다면 양도세 중과는 배제해주겠다는 의미입니다. 이럴 경우 비록 비과세는 안 되더라도 중과 적용이 되지 않으니 꽤 괜찮은 전략이 될 수 있습니다. 즉 일정 수준에서는 계속해서 ‘갈아타기’를 할 수 있다는 의미입니다.

어떠신가요? 일시적 2주택 비과세, 막상 따져보니 확인해야 할 게 참 많죠? 저 역시 더 꼼꼼하게 확인을 해야 했는데 그렇게 하지 못한 점은 양해 말씀드립니다.

여기에서 다른 변수는 저 역시 없길 바라며 일시적 2주택 비과세는 ‘거주 이전의 자유’를 위해 예외적으로 혜택을 주는 것이니, 이렇게 해야 합리적이라는 생각입니다. 규제도 좋지만, 법이라는 게 순리에 맞아야 한다는 게 제 짧은 생각입니다. 여러분들도 상황에 맞게 이를 잘 활용하셔서 불필요한 세금을 내는 일이 없도록 해야겠습니다. 지금까지 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.