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최근 주택임대사업자 등록 수가 크게 감소했습니다. 본격적인 이야기를 하기에 앞서, 2017년 8·2 부동산 대책 때로 돌아가 볼까요? 당시 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위해 주택임대사업자 혜택은 엄청났습니다. 역대급 혜택 덕분에 다주택자뿐 아니라 모든 주택 매수자, 특히 투자자의 규제 출구 전략이 되기도 했습니다.

당시, 거주 주택의 양도소득세 비과세를 비롯해 임대주택을 취득, 보유, 처분할 때 각종 세금감면 혜택이 주어졌습니다. 여러 가지 규제책들을 나열한 뒤, ‘대신 주택임대사업자 등록하면 봐줄게.’라고 말하는 듯 보일 정도였으니까요. 하지만 지금은 그 혜택이 대폭 축소되고 있습니다.

주택임대사업자는 4년 단기임대와 8년 준공공임대를 선택할 수 있었는데, 4년 단기임대사업자에게도 혜택이 풍부했습니다.

사실 주택임대사업자 등록에 따르는 메인 혜택은 양도세 중과배제와 종부세합산배제였기 때문에, 8년 준공공임대의 파격적인 양도세 100% 면제를 고르느냐, 단기로 이 두 가지 혜택만 가져가느냐를 선택하는 문제였습니다. 그러다 양도세 중과가 시작된 4월부터는 장기 임대사업자에게만 이 메인 혜택을 부여했고 이 시점을 중심으로 지금에 이르기까지 혜택이 축소되었습니다.

최근 축소된 혜택이 임대사업자 장기보유특별공제인데, 기존에는 면적 기준만 있었으나, 가액 기준이 신설되어 임대개시 시점 기준시가가 6억원 이하여야(지방의 경우 기준시가 3억원) 혜택을 이전처럼 받을 수 있게 되었습니다. 임대주택등록으로 혜택을 받을 수 있는 주택이 줄어들게 되었죠.

이러한 추세에 따라 이제 임대 사업자 등록을 하는 것이 맞는 것인지 하지 말아야 하는지에 대한 고민은 줄어들게 되었습니다. 혜택을 받을 수 있는 주택의 기준이 너무도 명확하게 제시되었기 때문입니다.

아직도 고민이신 분들은 더 이상 고민할 필요가 없겠죠. 앞으로 이 혜택도 축소될 수 있습니다. 서울권에도 아직 기준 내에 들어오는 주택이 많습니다. 수도권은 더 많죠. 이제까지의 패턴을 보면 결국 최초에 등록한 사람이 ‘위너’였습니다. 지금도 줄어든 혜택을 불평하기보다는 혜택을 받을 수 있는 기준 내에만 있다면 등록을 서두르는 것이 훗날 그나마 혜택을 누리는 승자일 수도 있습니다.

며칠 전 발표한 국토부 자료에 따르면, 2019년에 등록한 임대사업자는 전국 74,000명, 등록한 주택은 146,000호입니다.

이 발표문에는 정부의 노력과 혜택 축소로 인해 주택임대사업자 등록이 엄청나게 감소한 부분을 강조합니다. 그러나 우리는 이렇게 많이 감소했구나, 이제는 등록할 필요가 없겠다고 무심코 넘기면 안 됩니다. 정확하고 냉정하게 실익을 따져야 합니다.

사실 발표문의 수치도 바로 전년인 2018년을 기준으로 절반 감소했을 뿐입니다. 2015, 2016, 2017년과 비교하면 더 많습니다.

실제로 올해 신규 등록한 임대주택의 공시가격과 종목을 보면 더욱 선명합니다. 공시가격 3억원 이하 구간에서, 그리고 종목에서는 오피스텔이 가장 높은 비중을 차지하고 있습니다. 왜 이 구간과 종목에 몰려 있을까요? 혜택을 가장 많이 받을 수 있는 구간과 종목이기 때문입니다.

앞서 말한 대로 장기보유특별공제는 물론이고 취득세와 재산세, 소득세 감면 혜택이 많습니다. 특히 면적에 따라 장기로 가는 경우 아직 엄청난 혜택이 부여됩니다.

오피스텔의 경우 분양받을 시 임대사업자로 취득세를 전액 면제받거나 85% 감면을 받습니다. 그 때문에 임대사업자 등록이 거의 필수인 수준입니다. 심지어 오피스텔은 세법상 주택으로 보지만 아직 사각지대가 존재합니다. 따라서, 아직도 눈을 씻고 자세히 시장을 들여다보면 개발, 그리고 미래가치가 있는 곳에 아직 혜택을 받을 수 있는 주택이 많다는 말씀을 드리고 싶습니다.

서울의 잉여주택 상당수가 임대주택으로 등록되었습니다. 그 말은 시장의 수요자는 많은데 매매할 수 있는 물건이 적다는 말이겠죠. 일반적인 재화 시장은 재고를 통해 가격이 통제됩니다. 재고가 없다면 가격은 오를 수밖에 없습니다. 부동산 주택시장도 그 원리는 마찬가지입니다.

지금은 집값 상승으로 자극받은 실수요자는 늘어나 있지만, 잉여주택인 다주택자 물건의 상당수가 임대주택으로 등록되어 거래할 수 있는 재고가 없는 상황입니다.

이제는 전세와 월세마저도 불안합니다. 시간이 갈수록 잘사는 사람은 더 쉽게 잘살고 못사는 사람은 악을 써도 굴레를 벗기 어려운 상황인 것 같습니다. 좋은 정책을 연구하는 것보다 지금의 상황을 만든 정책을 바로잡는 게 훨씬 빠를 것입니다. 임대사업자 과연 끝물일까요?

글. 놀라운부동산(정형근)

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※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.