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오피스텔 투자, 함부로 하면 안 되는 이유

저금리 기조로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #71

기준금리가 역대 최저입니다. 게다가 최근 불거진 신종코로나 바이러스로 일각에서는 예전 메르스 때처럼 다시 한번 기준금리를 내리지 않겠냐는 의견도 나오고 있는 상황입니다. (2015년 5월 국내에서 메르스 감염자가 발생했을 때 다음 달 기준금리를 연 1.75%에서 1.50%로 내린 적이 있습니다)


이렇게 저금리 기조가 유지되면서 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데, 상가와 달리 상대적으로 투자가 쉬운 오피스텔에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 하지만 단순히 수익률만 보고 투자했다가 뜻하지 않은 곳에서 세금폭탄을 받을 수 있으니 유의해야 합니다.

투자는 때로 세금 폭탄이 되어 돌아올 수 있습니다.

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오피스텔은 상가? 주택?

오피스텔은 원래 상업용으로 활용하는 것이 주 용도입니다. 따라서 취득할 때부터 주택이 아닌 일반 부동산과 동일한 4%의 취득세를 납부합니다. 올해 시행된 취득세법 개정에서도 1세대 4주택은 4% 취득세를 적용하나 오피스텔이 여기에서 제외된 이유는 이미 4% 취득세를 납부하기 때문입니다. 하지만 오피스텔을 상시 주거용으로 사용한다면 이를 주택으로 보아 과세할 수 있습니다. 이 경우 과세체계가 완전히 달라집니다.


대표적인 경우는 바로 이런 경우입니다. 누가 소액으로 오피스텔에 투자했다고 합시다. 분양 사무실에서도 부가가치세를 환급받을 수 있다고 하면서 말이죠. 이때 부가가치세 환급을 받는다는 의미는 해당 오피스텔을 업무용, 즉 상가로 활용한다는 의미이며 주택임대사업자가 아닌 일반임대사업자를 내야 합니다.


그런데 보통 신축 오피스텔은 특정 지역에, 한꺼번에 들어서는 경우가 많습니다. 즉 물량이 많다는 것인데요. 이때 실제 업무용으로 사용하는 사람에게 임대를 놓지 못하는 경우, 부득이하게 주거용으로 임차인을 구하는 경우가 있습니다. 이럴 경우 해당 오피스텔은 겉으로는 일반임대, 즉 상가로 보이겠지만 실질적으로 주거용으로 사용하고 있으므로 주택으로 간주합니다.

업무용 오피스텔이라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 간주합니다.

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오피스텔을 주거용으로 사용하면?

만약 어떤 사람이 1주택, 2 오피스텔을 보유하고 있는데, 해당 오피스텔을 주거용으로 사용한다고 가정해봅시다. 이 경우 과세 당국은 오피스텔의 실제 사용 용도에 주목해 이를 주거용으로 보아 과세 판단을 합니다.


즉, 실제로는 3주택 보유로 보기에 종부세 과세기준 판단에 있어 1주택인 공시가격 9억이 아닌, 2주택 공시가격 6억원을 기준으로 종부세를 부과할 수 있습니다. 게다가 3주택자는 종부세 세율에서도 일반보다 더 높은 세율을 적용 받으므로 뜻하지 않게 보유세 부담이 증가할 수 있는 것입니다.


하지만 더 큰 문제는 양도 단계에서 나타납니다. 이 사례에서 해당 오피스텔을 온전히 업무용으로 임대하고 있다면 말 그대로 상가로 보기에 주택 수에서 제외됩니다. 즉 1주택, 2 상가이므로 해당 1주택은 비과세도 가능합니다.


하지만 외형은 상가일지라도 즉, 일반임대사업자로 등록했더라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 과세 당국은 이를 주택으로 간주, 3주택 보유자로 봅니다. 당연히 1주택 비과세는 불가하며, 만약 양도한 주택이 조정대상지역에 있다면 양도세 중과까지 적용되어 장기보유특별공제도 못 받고, 기본세율에 20% 포인트가 가산된 중과세율을 적용받을 수 있으니 조심해야겠죠?

부동산 세금은 취득, 보유, 양도 단계에서 발생합니다.

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업무 용도로 임대하는 게 낫다!

제 의견으로는 오피스텔은 당초 취지에 맞게 업무용으로 임대할 목적으로 활용하시는 게 좋아 보입니다. 위에서 본 것처럼 외형은 일반임대, 상가라 하더라도 실질 용도가 주거용이라면 다른 곳에서 뜻하지 않은 세금폭탄을 맞을 수 있기 때문입니다.


문제는 업무용으로 임대를 놓더라도 임차인이 주거용으로 사용하는 경우입니다. 따라서 이런 경우를 대비하려면 임대를 놓을 때 ‘주거용으로 사용하지 말 것’, ‘주거용으로 사용하다 문제 발생 시, 이에 따른 책임은 임차인이 부담함’과 같은 특약을 걸어 놓는 것이 좋습니다. 실제 임차인이 이를 주거용으로 사용하는 것에 대해 임대인이 모르고 있었다 하더라도 과세 당국은 이를 주거용으로 보아 과세한 경우가 있기에 주의해야 합니다. 임대인 입장에서는 매우 억울하겠죠?

직방에서 본 오피스텔 매물 목록입니다.

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주택을 매도하기 전 먼저 처분하라!

이렇게 본다면 월세 수익 좀 보자고 투자한 오피스텔 때문에 양도세 폭탄을 맞을 수도 있겠다는 생각이 듭니다. 그럼에도 불구하고 오피스텔 투자를 하신다면, 차라리 적당히 보유하면서 월세를 받다가 해당 오피스텔을 먼저 처분한 후 마지막으로 주택을 처분하는 것이 더 좋습니다.


이때 해당 오피스텔에서 부가가치세 환급을 받았다면 10년 이내 매도 시 환급분을 다시 납부해야 하며, 만약 주택임대사업자로 등록했다면 1채당 3천만원의 과태료를 내야 할 수도 있으니 사업자등록을 했다면 반드시 다른 사업자에게 매도하도록 합니다. 물론 이런 게 싫다면 등록을 안 하는 것도 방법이 될 수 있음을 알아야 합니다. 그래야 오피스텔을 먼저 처분하고 마지막에 주택을 처분함으로써 비과세 혜택을 받을 수 있으니까요.


어때요? 오피스텔 투자, 너무 쉽게 생각해선 안 되겠죠? 금액이 적게 든다고, 혹은 부가가치세 환급을 받을 수 있다는 말만 듣고 덜컥 계약했다가는 기존에 보유한 주택 절세에 있어서 뜻하지 않게 셈법이 복잡해질 수도 있습니다. 실제로 주변에서도 이런 경우를 종종 봐왔는데요. 여러분 역시 전체를 보지 않고 일부만 보는 그런 우를 범해서는 안 되겠습니다. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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