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깨진 유리창 이론과 부동산

강남이 오르면 주변 지역이 다 오른다?

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우용표의 내 집 마련 바이블 #40

2020년도 벌써 한 달이나 지나 2월에 접어들고 있습니다. 설 연휴가 끝나고 부동산 시장 참여자들이 본격적으로 활동을 재개하면서, 작년 말 정부의 강력한 부동산 대책이 과연 어느 정도의 효과가 있을지 알 수 있을 것 같은데요. 오늘 칼럼에서는 ‘깨진 유리창의 법칙’을 부동산 시장 과 연관 지어 이야기해보려고 합니다.

깨진 유리창이 방치되어 있으면 어떻게 될까?

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깨진 유리창 이론 (Broken Windows Theory)

깨진 유리창 이론은 심리학, 사회학에서 많이 활용되는 이론입니다. 수많은 유리창 중에서 깨진 유리창 하나를 그냥 방치하면 그 지점을 중심으로 범죄가 확산된다는 이론으로, 사소한 잘못을 그대로 두면 큰 문제로 이어진다는 점을 강조하고 있습니다.


예를 들어, 건물의 유리창 하나가 깨진 상태로 방치되어 있으면 사람들이 지나가면서 ‘여기는 관리 안 하는 건물이구나, 범죄를 저질러도 안 걸리겠다’는 생각을 하게 된다는 것이죠. 


유사한 실험이 또 있습니다. 뉴욕에서 빈민가와 고급 주거 지역에 같은 중고차를 각각 1대씩을방치하는 겁니다. 당시 실험에서 빈민가에 방치된 자동차는 하루도 지나지 않아 범죄자들이 주요 부품을 다 훔쳐갔으나, 고급 주거 지역의 중고차는 5일간 아무도 손대지 않았다고 합니다. 


정부 입장에서 보면 서울 강남의 부동산은 깨진 유리창입니다. 강력한 대책으로 시장을 안정시키려고 하는데, 강남 집값이 오르면 부동산 참여자들은 ‘강남이 저렇게 오르니 다른 곳도 상승하겠다’는 생각을 하게 됩니다. 유리창 하나 깨져 있으면 범죄를 저질러도 된다는 생각과 마찬가지인 셈입니다. 

지난 1년간 강남 3구의 아파트값 변동률은 각각 12.8%,15.9%,17.7%이다.

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정부의 핀셋규제

부동산 투기를 막고자 하는 정부의 대책이 서울 강남 부동산에 집중되어 있는 이유가 여기에 있습니다. 강남 아파트가 깨진 유리창처럼 시장 참여자를 흔들어 다른 지역까지 오르게 할 수 있다는 우려 때문입니다. 위와 같은 접근으로 보면 핀셋 규제를 하고 있는 정부의 부동산 대책은 올바른 방향성을 가지고 있습니다.


다만, 문제는 유리창이 깨지지 않는 것에만 집중해 주변 환경을 고려하지 않는다는 점입니다. 빈민가에 세워진 중고차가 하루도 지나지 않아 망가지는 것에 비해 고급주거지역의 중고차는 그나마 오래 버틸 수 있었던 이유는 무엇일까요? 모두가 배부르고 안정된 삶을 누리기 때문에 자동차 부품을 훔쳐가고자 하는 욕구가 없었기 때문이겠죠. 


21년 이후 입주물량이 크게 감소한다.

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부동산도 마찬가지입니다. 부동산을 투기 목적으로 활용하려는 사람이 줄어들 수 있도록 주변 환경을 조성해야 합니다. 수요와 공급을 함께 관리함으로써 시장이 안정될 수 있는 환경을 만들어야 합니다. 현재의 부동산 대책은 수요억제에 중심을 두고 있기 때문에 어느 순간 깨진 유리창이 하나라도 나온다면 주변 유리창까지 함께 깨질 수밖에 없습니다.


앞으로 부동산 시장의 흐름이 어떻게 될지 매우 궁금하실 텐데요. 2가지 관점에서 생각해 볼 수 있습니다. 첫째, ‘과연 현 상황에서 서울 강남이 깨진 유리창이 될 것인가’, ‘둘째, 공급이 확대되는 부동산 환경이 조성될 것인가’ 입니다. 여러분은 어떻게 생각하시나요. 강남의 수요 억제 정책이 효과를 거두어 깨진 유리창이 없는 상태가 유지될까요? 아니면 공급 확대로 안정된 시장이 형성될까요?

글. 우용표 한국부동산경제연구소 소장

'그래서 지금 사야 하나요?' 저자

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

네이버 블로그 '더 코칭 & 컴퍼니'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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