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청약 당첨 확률을 높이려면 해당 지역 거주자 우선 선정을 활용해야 한다는 것 정도는 많은 분이 알고 있다. 그래서 경기도 과천시의 경우 주소를 미리 옮겨두려는 수요 때문에 원룸 전세와 월세 가격까지 치솟는 등 홍역을 치르고 있다.

청약 당첨을 목적으로 한 위장전입 등 거주자 우선 선정을 노린 편법이 불거지고 전·월세 가격에도 영향을 미치는 상황에 이르자 2019년 12·16 대책에서는 해당 지역 거주자 우선 선정의 거주요건을 1년에서 2년으로 강화했는데 가끔 분양관계자도 해당 지역 거주자 우선 선정의 비율을 혼동하기도 한다. 오늘은 이에 대해 자세히 알아보자.

해당 지역 거주자 우선 선정은 말 그대로 청약 대상 지역의 거주자를 청약 추첨 시 우선적으로 선정하는 제도다. 외부인이 투기 목적으로 청약 시장에 진입하는 것을 방지하기 위한 목적 외에도, 해당 지역에 거주하는 주민들이 그 지역에 정착하도록 하려는 목적도 있다.

청약 접수가 완료되면, 청약 가입 기간을 기준으로 청약통장 순위가 1순위와 2순위로 나뉘는데, 같은 순위 내에서 해당 지역과 기타 지역으로 구분된다. 해당 지역은 아파트가 지어지는 지역 내 일정 기간 이상 거주한 경우를 말하며, 기타 지역은 그 외 지역 거주자를 의미한다. 청약 동일 순위 내에서는 해당 지역에 거주하는 청약신청자에게 우선 공급되고, 미달 시 잔여 세대가 인근 기타지역에 거주하는 청약신청자에게 공급된다.

예를 들어 서울시의 경우 강남의 재건축 아파트 청약을 하게 되면 서울시 거주자에게 100% 우선 공급되고, 청약자가 적어 미달이 발생하면 서울시, 인천시, 경기도 거주자에게 기회가 돌아간다.

아래 표에서 보듯이 기타지역은 8개의 그룹으로 나누어지는데, 각 그룹 내에 포함되어야 미달 시 청약 자격이 주어진다. 서울 해당 지역에 미달이 발생하면 인천시와 경기도 거주자는 청약 기회가 있지만, 대전시 거주자는 기회가 없다는 말이다.

해당 지역에 거주했다고 무조건 해당 지역 거주자 우선 대상이 되는 것은 아니다. 해당 지역 공급방식은 다시 ‘건설지역 거주자 우선 공급’과 ‘대규모 택지개발지구’로 구분된다.

건설지역 거주자 우선의 경우 투기과열지구는 2년 이상 거주해야 하고, 투기과열지구 외 지역은 지방자치단체장이 정하는 기간 동안 거주해야 한다. 투기과열지구가 아닌 대부분의 지역은 입주자모집공고 이전에 전입 신고하면 되지만 투기 우려가 있다면 6개월에서 1년 정도 시장 등 지방자치단체장 재량으로 거주요건을 두기도 한다.

대규모 택지개발지구는 대규모 신도시는 2년 이상 거주요건이 필요하고 그 외의 경우는 시, 도지사가 정하는 기간만큼 거주요건을 채워야 거주자 우선 자격이 된다. 참고로 12·16 대책에서 투기 방지를 위해 투기과열지구와 대규모 신도시의 거주기간 요건이 1년에서 2년으로 강화되었다.

건설지역 거주자 우선 공급의 경우는 해당 주택 건설지역 거주자에게 100% 우선 공급된다.

재건축, 재개발 등 일반분양과 도시개발법에 의해 분양하는 주택, 일반 건설회사 자체 분양물량 등 민간택지와 66만㎡ 미만 소형택지지구가 여기에 해당하며, 주택공급에 관한 규칙 제4조에 의거 주택건설지역에 거주하는 사람에게 1인 1주택 기준으로 공급이 되며 특별시, 광역시, 시·군으로 구분된다.

예를 들어 서울특별시, 세종특별시, 인천광역시, 대구광역시, 부산광역시, 안양시, 수원시, 고양시에 공급되는 주택은 100% 해당 지역 거주자에게 우선 공급되는 것이다. 안양시에 청약물량이 나왔는데 미달하면 기타지역인 서울시, 인천시, 경기도 거주자에게 다시 기회가 주어진다. 만약 아파트가 둘 이상의 행정구역에 걸쳐 있는 경우에는 여러 행정구역 모두 같은 주택건설지역으로 본다.

3기 신도시와 같은 대규모 택지개발지구는 조금 다르다. 대규모 택지개발지구는 택지개발촉진법에 따른 66만㎡ 이상인 수도권 택지지구나, 경제자유구역 개발사업에 따른 66만㎡ 이상인 지역이 해당한다. 이런 대규모 택지개발지구 건설지역 거주자에게는 50% 물량이 우선 공급이 된다.

해당 건설지역 거주자에게 50%를 우선 공급하고, 나머지 50%를 기타지역 거주자에게 공급하는데 재미있는 것은 경기도는 여기서 조금 더 세분화된다는 것이다. 해당 건설지역 거주자에게 30% 우선 공급하고, 20%는 해당 건설지역 거주자 및 경기도민에게 공급한 후 나머지 50%를 수도권 거주자에게 공급하는 식이다.

예를 들어 3기 신도시 중 과천지구의 경우 7,000세대 정도의 물량이 예정되어 있는데 과천시 거주자에게 30%인 2,100세대가 우선 공급하고 20%인 1,400세대가 과천시와 경기도민에게 주어지며, 나머지 50%인 3,500세대는 수도권(서울, 경기도, 인천시) 거주자에게 공급한다.

다시 말해, 30% 물량은 전적으로 과천시 거주자에게만 공급되며, 과천시 거주자는 여기에 그치지 않고 20% 물량에 대해서 다시 기회가 주어지며, 또 나머지 50%에 대해서도 기회를 잡을 수 있기 때문에 과천시 거주자가 과천지구 당첨 확률이 확실히 높다.

과천시뿐만 아니라 하남시(교산), 남양주시(왕숙), 고양시(창릉), 부천시(대장), 인천시(계양) 거주자들이 3기 신도시 주인이 될 가능성이 큰 이유다. 지금도 늦지 않았다. 목표로 하는 3기 신도시의 주인이 되고 싶다면 지금부터라도 거주지를 원하는 지역으로 옮기는 것이 당첨 확률을 높이는 지름길이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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