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청와대 정무수석의 주택거래허가제 발언으로 부동산 시장이 또 한 번 출렁했다. 물론 청와대 비서실장이 “공식적 논의는 물론 사적인 간담회에서도 검토한 적이 없다.”, “강 수석을 아침에 만나 사고 쳤네.”라고 말했다며 급히 수습에 들어가면서 주택거래허가제는 일단 수면 아래로 다시 가라앉았다. 도대체 주택거래허가제가 무엇이길래 이렇게 민감한 반응을 보이는 것일까?

지금도 주택을 거래할 때 실거래 신고를 하고 있고, 투기과열지구 3억원 이상 주택에 대해서는 자금조달계획서를 내야 한다. 사실상 이런 제도가 주택거래허가제와 뭐가 다른지 의문을 제기하는 시각도 있다.

주택거래허가제에 대해 이야기하기 전, 신고제와 등록제, 허가제에 대한 개념을 먼저 구분할 필요가 있다.

신고제는 관청에 신고만 하면 특별한 결격사유가 없는 한 행위를 별도 승인 없이 정상적으로 영업 등을 할 수 있다. 우리가 흔히 볼 수 있는 일반음식점 등은 영업하겠다는 영업 신고만 하면 장사를 할 수 있는 것과 마찬가지다.

등록제는 자격요건이 되는 사람이 신청하면 등록증을 발급받아 영업을 할 수 있는 것이다. 공인중개사 자격증이 필요한 공인중개사무소를 생각하면 되겠다. 참고로 공인중개사무소는 1983년까지는 자격증이 없어도 신고만 하면 중개 업무를 할 수 있었지만, 1984년부터 공인중개사 자격증을 취득한 자만 영업을 할 수 있도록 개정되었다.

허가제는 무엇이 다를까? 등록제와 허가제의 차이는 긍정과 부정이라 이해하면 쉬울 것 같다. 등록제는 요건이 충족되면 가급적 해주겠다는 것이고, 허가제는 요건을 완벽히 충족하기 전까지는 가급적 해주지 않겠다는 의미다.

다시 주택거래허가제 이야기를 해보자. 허가제의 의미를 알았다면 주택거래허가제가 왜 민감한 이슈가 되는지 이제는 조금 이해가 될 것이다.

자본주의 사회에서 재화를 거래하는데 허가를 받아야 한다는 것에 대한 반발과 재산권 침해 논란까지 이어질 가능성이 크고, 이 이슈가 정치적으로 이용될 수도 있으니 청와대에서도 급히 진화에 나선 것으로 보인다. 주택거래허가제는 지난 2003년에도 검토된 바 있지만, 역풍을 우려해 실시하지는 않았다.

지금까지의 상황을 볼 때 주택거래허가제가 당장 시행될 가능성은 높지 않지만, 만약 시행한다면 고가주택이 타깃이 될 가능성이 있다. 주택이 아닌 토지에는 토지거래허가제가 이미 시행되고 있는데, 토지거래허가제를 보면 약간의 힌트를 얻을 수 있을 것이다.

국토교통부 장관 또는 시, 도지사는 투기적인 토지 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역, 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내 기간을 정해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있다.

토지거래허가구역의 토지를 거래하려면 허가신청서를 작성해 필요서류를 첨부한 후 허가 관청에 제출해야한다. 토지거래허가의 기준은 토지를 주거용, 복지시설용, 사업용 건축물 건축으로 이용하는 경우와 축산업, 어업용, 임업용으로 이용하는 경우 외에는 토지의 이용 및 관리계획, 소요자금 계획 내역을 제출하면 허가관청에서 판단하게 된다.

신고제처럼 신고만 하면 대부분 승인되는 것이 아니라 허가제인 만큼 허가가 안 나올 가능성도 높아서 토지거래허가구역 내 토지를 거래할 때에는 토지거래허가가 나느냐의 기준에 따라 세금취득기준도 달라진다.

만약 주택거래허가제가 시행된다면 고가주택 9억원 초과 아파트 거래 대상으로 무주택이나 일시적 2주택 실수요자가 기준이 될 것이며, 기준에 미치지 못하면 객관적인 증빙자료를 첨부한 자금계획서를 검토 후 허가 여부를 관청이 판단할 것이다.

어떤 지역을 주택거래허가구역으로 지정할지, 어디까지를 실수요의 범위로 볼지가 쟁점이 될 것이다. 해당 지역에서 일어나는 주택 구매의 목적이 명확하게 실수요로 입증되느냐에 따라 거래 성사 여부가 결정되니 많은 혼란과 계약 무효 논란이 야기될 수 있을 것이다.

한편에서는 지금도 실질적으로 주택거래허가제를 시행하는 것이나 다름없다는 의견도 있다.

주택거래신고제는 시행되고 있는데, 여기에 투기과열지구 3억원 이상, 비 규제지역 6억원 이상 주택을 거래할 때는 자금조달계획서를 작성해 제출해야 한다. 자금조달계획서에는 자금출처뿐만 아니라 입주계획도 포함되어야 한다. 또, 투기과열지구 9억원 이상 주택 취득 시 거래 신고를 할 때는 현금, 금융회사 예금액, 전세계약서 등 개인정보를 포함한 객관적 증빙자료까지 제출해야 한다. 규제의 강도가 높아지면서 지금의 제도도 이름만 신고제일 뿐 실질적으로 허가제에 가깝다는 것이다.

하지만, 아무래도 신고제가 허가제보다는 문턱이 낮고, 허가제의 경우 계약이 성사되더라도 허가 여부에 따라 계약이 무효가 되는 경우도 발생할 수 있어서 부동산 시장에 혼란을 미칠 수 있고, 주택거래량에도 분명히 영향을 줄 것이다. 부동산 시장을 안정시키는 것은 부동산 정책의 중요한 목적이지만 거래를 실질적으로 막아버리는 것이 과연 부동산 시장 안정인지는 한 번 더 생각해봐야 할 것이다.

글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

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