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고가주택 필수 절세 전략, ‘장특공’, 어떻게 달라지나요?

2년 보유만 했다고 안심하고 있다가는...

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #121

양도소득세(이하 양도세)는 샀을 때 가격과 팔았을 때 가격의 차이인 양도차익에 대한 세금이다. 양도세는 양도차익 구간에 따라 누진세율이 적용된다. 양도차익이 1,200만 원 이하면 세율이 6%이지만, 5억 원을 초과하면 무려 42%의 높은 세율이 적용된다. 여기에 조정대상지역 중과 대상이 되면 최대 62%의 초고세율이 적용된다.


흔히 1세대 1주택의 경우, 거주 이전의 자유를 보장하는 차원에서 주택을 갈아탈 때 일시적 2주택자가 되더라도 요건만 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만, 최근 주택 가격이 많이 오른 지역의 경우, 이 부분 역시 한 번 체크해볼 필요가 있다. 왜냐하면, 1세대 1주택 양도세 비과세 대상이더라도, 주택의 매가가 9억 원이 넘는 경우 양도세가 과세되기 때문이다.

직방에서 본 서울의 아파트 매매 시세다. 많은 지역의 평균 매매 시세가 고가주택 기준에 근접해있다.

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때에 따라 만만찮은 양도세

예를 들어, 비조정대상지역의 주택을 2억 원에 취득하여 1세대 1주택으로 2년 이상 보유 후 7억 원에 매도했다면, 양도차익 5억 원에 대한 양도세는 비과세가 가능하다.


하지만 8억 원에 취득하여 13억 원에 매도한 1세대 1주택자라면 앞의 사례와 같은 5억 원의 양도차익이라도 9억 원 초과분의 과세표준에 대한 3,500만 원 정도의 양도세는 내야 한다. 그 정도는 괜찮을까? 그럼 이런 경우는 어떨까?


20년 전, 강남 아파트를 2억 원에 구입하여 최근 32억 원에 팔았다고 하면, 1세대1주택 비과세 대상이라 하여도 9억 원 초과분의 과세표준에 대한 8억 7천만 원 정도의 양도세를 내야 한다. 많이 벌었으니 이 정도는 내도 된다고 하기에도 큰 금액이다.


하물며, 시세차익 목적이 아닌 실거주 목적으로 살다가 집을 옮기려고 하는데 해당 지역의 집값이 올랐다는 이유로 거액의 세금을 내야 한다면, 억울할 수도 있을 것이다. 이런 경우를 위해 오랫동안 실거주 주택을 보유한 경우 최대 80%까지 양도세를 공제해주는 장기보유특별공제(이하 장특공)가 생긴 것이다.

장특공 역시 일종의 실수요자 보호 제도다.

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장기보유특별공제?

장특공은 국내 소재 토지, 건물, 입주권(조합원으로부터 취득하면 제외)을 장기 보유할 경우 양도차익에 장기보유특별공제율을 곱해 양도세 부담을 줄여주는 혜택이다. 단, 무조건 오래 보유하기만 했다고 장특공 혜택을 받을 수 있는 것은 아니다. 다음의 상황에 해당하면 장특공 대상에서 제외된다.


  • 3년 미만 보유한 후 양도
  • 미등기자산(등기가 안 된 부동산)
  • 국외 소재 부동산(해외 부동산)
  • 조정대상지역 2주택 이상(입주권 포함)
장특공, 계산해보자

그럼 장특공을 적용해 양도세 계산을 해보자. 먼저 장특공 혜택이 많은 9억원 초과 고가주택을 기준으로 할 때 양도세 계산식은 다음과 같다. 양도차익에 장기보유특별공제율을 곱한 금액에 과세표준을 곱하고 거기에 양도세율을 곱하면 양도세액이 나온다.

그림으로 보는 것이 좀 더 이해가 편할 것이다.

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2억 원에 사서 32억 원에 매도해 30억 원의 양도 차익을 남긴 아파트 사례를 다시 생각해보자. (참고로 자본지출과 필요경비, 기본공제, 농어촌특별세는 계산 편의상 제외) 장특공이 적용되지 않고 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 못한 조정대상지역 3주택자의 경우라면 30억 원의 과세표준에 62% 중과 양도세율이 적용되어 대략 18억 원 이상의 양도세를 내야 한다.


이번에는 같은 양도 차익에 비조정대상지역 2주택으로 양도세 비과세는 안 되지만, 15년 이상 보유하여 30%의 장특공이 적용되는 경우를 생각해보자. 장특공은 일반 경우와 1세대 1주택 경우로 나눌 수 있는데, 일반 경우는 1세대 1주택을 제외한 경우라 3년 이상 4년 미만 6%를 시작으로 매년 2%씩 늘어나 15년 이상 최대 30%까지 적용된다.


그러면 양도차익 30억 원에 장기보유특별공제 30%를 적용한 21억 원에 대하여 42%(누진공제 3,540만 원) 세율이 적용되어 대략 8억 5천만 원 정도의 양도세가 발생한다.

장특공은 두 가지 경우로 나눠진다.

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이번에는 같은 양도 차익에 1세대 1주택 비과세 요건이 되면서 10년 이상 보유하여 80%의 장기보유특별공제 대상이 되는 경우다. 1세대1주택 장기보유자는 3년 이상 24%에서 매년 8%씩 늘어나 10년 이상 최대 80%의 높은 장기보유특별공제가 적용된다.


30억 원의 양도차익에 80%를 공제한 6억 원에 1세대 1주택 고가주택 (32억 원-9억 원)/32억 원=0.72를 계산하면 4억 3천만 원이 과세표준이 되고 5억 원 이하 40%(누진공제2,540만 원)의 세율을 적용하면 대략 1억 5천만 원 정도의 양도세만 납부하면 된다.


약 30억 원의 양도 차익이 발생했다고 가정했을 때를 예로 든 위 세 가지 경우를 정리해보자.


조정대상지역 3주택 이상 양도세 중과 대상이 되어 장특공을 받지 못하면 18억 원의 양도세를 내야 한다.


1세대 1주택 비과세 요건은 안되지만 장특공 30% 대상이 되면 8억5천만 원 정도로 양도세 부담이 줄어든다.


1세대1주택 비과세 대상이 되면서 장특공 80% 대상이 되면 양도세를 1억 5천만 원까지 낮출 수 있다.


이렇게 양도차익이 큰 고가주택 보유자에게 장특공은 엄청난 혜택이기에 매우 중요한 절세포인트가 된다.

12·16 대책으로 바뀌는 장특공

주의해야 할 점은 1세대1주택 보유자도 2020년 1월 1일 이후 양도하는 경우, 2년 거주요건을 충족하지 못하고 2년 미만 거주할 경우 최대 80%가 아닌 최대 30%의 장특공이 적용되기에 양도 전 미리 준비할 필요가 있다.


또한, 2019년 12·16대책으로 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유뿐 아니라 거주 요건이 추가된다. 80%까지 최대 공제율을 적용받기 위해서는 10년 동안 보유하면서 거주도 해야 한다. 10년 동안 거주를 못하고 보유만 했다면 40%의 장특공만 받을 수 있다.

2021년 이후 양도하는 경우, 보유뿐 아니라 거주요건도 충족해야 한다.

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글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

네이버 카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV' 

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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