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더 까다로워지는 ‘장특공’, 올해 집 팔아야 하나요?

장특공은 장기보유특별공제의 줄임말입니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #68

비과세는 매우 특별한 혜택입니다. 말 그대로 세금을 부과하지 않는다는 뜻을 가지고 있는 이 비과세 제도는 특히 주택 세금에서 두드러집니다. 그만큼 주택은 인간이 살아가는 데 중요한 요소인 의식주 중 하나이고, 각별하기 때문에 이러한 혜택을 준다는 생각이 듭니다.


주택 비과세 중 대표적인 것은 ‘1세대 1주택 비과세’를 들 수 있는데요. 하지만 아무리 1주택이라 하더라도 무조건 비과세를 해주지는 않습니다. 오늘은 이에 대해서 살펴봅니다.

1주택 보유자라도 비과세를 받으려면 일정 요건을 갖춰야 합니다.

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실거래가 9억 초과 고가주택이라면?

A라는 사람과 B라는 사람이 있다고 가정해 보겠습니다. 둘 다 세대 기준 1주택 보유자이기에 이 둘은 모두 양도소득세 비과세 대상일 것입니다(2년 보유 혹은 거주 등 비과세 요건은 갖추었다고 가정). 그런데 A가 보유한 주택은 실거래가(실제 거래가 되었을 때의 가격이라고 가정합니다) 5억 원의 집이며, B가 보유한 주택은 실거래가 10억 원의 집이라고 할 경우 이 둘의 비과세 혜택은 달라집니다.


먼저 A는 특별한 이슈 없이 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 경우 과세 당국이 세금을 부과할 수 있는 권리 자체를 포기한 것이기에 신고 의무도 없습니다. 한 마디로 절세에 있어서 가장 좋은 혜택이라고 할 수 있는 것입니다. 반면, B는 ‘일단’ 비과세 요건을 갖추었다 하더라도 9억 원까지만 비과세해줍니다. 실거래가가 9억 원을 초과하는 주택은 ‘고가주택’으로 분류, 설령 비과세라 하더라도 9억 원 초과분에 대해서는 일정 수준의 세금을 내도록 하고 있기 때문입니다.


만약 여러분이 B라면 어떤 생각이 드실까요? 억울하지 않을까요? ‘아니, 똑같이 1주택이고 비과세인데 왜 A는 세금을 내지 않고, 나는 집값이 9억 원을 넘었다는 이유 하나로 세금을 내야 하나?’ 하고 말이죠. 사실 이건 기분이 좋고 나쁘고의 문제를 넘어 ‘형평성’ 측면에서도 문제를 제기할 수 있는 사안일 것입니다.


그렇기에 과세 당국에서는 9억 초과 고가주택 비과세인 경우 9억 원까지는 비과세이고, 9억 초과분에 대해서는 세금을 일부 내되, 이 9억 초과분에 대해서는 최대 80% 장기보유특별공제를 적용해 형평성을 맞추기로 한 것입니다.

9억 원까지는 비과세, 9억 원 초과분에 대해 과세하는 구조입니다.

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장특공의 종류?

장기보유특별공제란(이하 장특공) 양도세를 산정할 때 주택 양도차익의 일정 비율만큼을 차감해주는 것으로 양도세 절세에서 매우 중요한 제도입니다.

양도소득세 계산 방법은 위와 같습니다.

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위 표는 양도소득세 계산식인데요. 보시는 것처럼 필요경비 및 장특공을 많이 받을수록 양도소득 금액이 줄어들고, 그 결과 양도소득세 과세표준이 줄어들어 양도세 부담 역시 줄어듦을 알 수 있습니다.


장특공은 크게 두 가지 종류가 있는데, 일반적일 때는(이하 일반 주택) 1년에 2%씩, 최대 30% 장특공이 가능합니다. 따라서 15년을 보유해야 최대 장기보유특별공제율인 30%가 가능하게 되는데요. 원래는 1년에 3%씩 공제하던 것이 2019년부터 세법이 개정되어 2019년 1월 1일 이후 양도분에 대해서는 모두 2% 적용으로 하향 조정되었습니다. 기존 취득일 기준이 아닌 양도일 기준이므로 유의하시기 바랍니다. 또한, 최소 3년 이상은 보유해야 적용이 가능하니 이것 역시 체크하시기 바랍니다(이 경우 장특공은 6%가 적용됩니다).


두 번째 장특공은 앞서 살펴본 B 사례에 적용되는 것으로, 실거래가 9억 원을 초과하는 고가주택이면서 동시에 비과세인 경우, 9억 초과분에 대해 적용되는 장특공입니다. 이 경우는 최대 80%까지 적용되는데요. 이 부분이 올해 2020년 그리고 내년 2021년에 연이어 바뀝니다.

장특공은 일반적인 경우와 실거래가 9억 원 초과 고가주택의 경우로 나뉩니다.

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바로 이 부분이 오늘 칼럼의 가장 핵심이 되겠습니다. 즉, 이미 지난 2019년까지는 고가주택 비과세인 경우라 하더라도 10년을 보유하면 80%의 장특공이 적용되었습니다. 다시 말씀드리지만, 전체 양도차익이 아닌, 9억 초과분에 대해서 적용됩니다. 그런데 2020년 양도분부터는 전체 보유 기간 중 2년 이상 거주해야만 80% 장특공이 적용됩니다.


따라서 만약 9억이 넘는 고가주택이면서 비과세 대상이라면 아래 세 가지 경우가 있을 겁니다.

9억 초과 고가주택의 장특공 시나리오는 이렇게 세 가지입니다.

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1번은 이미 과거가 되어 버렸고, 2번은 앞으로 더 거주해서 ‘2년 거주’를 채우면 됩니다. 전체 보유 기간에서 2년 이상 거주하면 9억 초과분에 대해 최대 80% 장특공이 가능하기 때문입니다. 그리고 동시에, 위 시나리오에서 상대적으로 여유로웠던(?) 상황은 3번이었습니다. 이미 2년 이상 거주를 채웠기 때문에 언제 매도하든 상관이 없었던 것이죠. 하지만 앞으로 이게 바뀝니다!

하지만, 2021년 이후 매도한다면?

3번 시나리오처럼 이미 2년 거주 요건을 채웠다면, 매도 시기에 구애받지 않아도 됐습니다. 언제 팔아도 9억까지는 비과세, 그리고 9억 초과분에 대해서는 보유 기간에 따라 80% 장특공이 가능했기 때문입니다(이미 2년 거주는 채웠으니까요).


그런데 지난 ‘12·16 대책'으로 그냥 안심할 수만은 없게 되었습니다. 정부가 80% 장특공에 대해 보유기간과 거주기간을 구분해서 적용하겠다고 발표했기 때문입니다.

2021년 이후 매도한다면 보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 다르게 적용됩니다.

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위 표는 지난 ‘12·16 대책'에서 나왔던 자료 중 일부로, 1세대 1주택자 고가주택 비과세에 대한 장특공을 최대 80%로 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가한 내용을 표로 나타낸 것입니다. 즉, 기존에는 전체 10년을 보유하고 이 기간에 2년 거주 요건만 채우면 80% 장특공이 가능했던 것이, 앞으로는 보유기간과 거주기간을 따로 구분해 장특공을 적용하겠다는 것입니다.


가령, 기존에는 10년 보유기간에 3년 동안 거주했다면 9억 초과분에 대해 80% 장특공이 가능했으나, 2021년 이후 양도분에 대해서는 보유 10년이므로 40%, 이 중 3년 거주했으므로 12%, 총합 52%(=보유 40%+거주 12%)의 장특공만 가능한 것입니다.


이 말은 아무리 보유기간이 길다고 하더라도 거주기간이 짧다면 장특공을 조금만 적용하겠다는 것으로, 아래에 해당하시는 분들은 2020년 올해 중으로 매도 여부를 고민해봐야 할 것입니다.


1. 실거래가 9억 초과 고가주택이면서 비과세 요건 충족

2. 양도차익이 꽤 크고 보유기간이 매우 긴 상태

3. 전체 보유기간 중 거주기간은 짧은 상태


이 경우라면 선택은 두 가지 중 하나입니다. 2020년도 즉, 올해 안에 매도하거나(단, 2년 이상은 거주해야 80% 장특공 가능), 아니면 지금이라도 거주해서 거주기간을 충족하는 것입니다.


어떤가요? 그렇지 않아도 어려운 고가주택 비과세가 더욱 복잡해졌죠? 하지만 그보다 더 힘든 건 계속해서 어떤 선택을 강요받는 느낌일 것으로 생각합니다. 부동산이라는 게 ‘불확실한 선택의 연속’인데, 여기에 절세 측면에서 가장 유리한 타이밍까지 따져봐야 하니까 말이죠.


이런 상황으로 고민에 빠진 분들이 분명 있을 겁니다. 모든 것을 다 만족하려면 더 힘이 듭니다. 포기할 건 포기하고, 대신 확실하게 취할 수 있는 것이 무엇인지를 생각해 보시면 어떨지 감히 조언 드려봅니다. 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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