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OOOO, 마지막 남은 계층 이동 사다리

50% 이상의 시세차익을 볼 수 있게 하는 이것!

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #27

부동산 규제가 심하지 않았던 지난 10년 동안은 근로 소득으로는 올라가지 못할 것으로 보이는 계층을 부동산 투자를 통해 한 단계 위로 이동할 여지가 있었습니다. 하지만 규제도 진화한다고 12·16 대책을 보면 레버리지를 활용할 수 없게끔 틈새를 철저히 막았는데요. 이러한 규제 일변도의 시장에도 합법적으로 계층을 이동할 수 있는 방법이 있으니, 바로 ‘공공분양’입니다.

공공분양으로 자산을 늘려라.

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왜 공공분양인가?

공공분양은 민간 시행사가 하는 주택 공급 사업 外 모든 유형을 일컫습니다. 보통 LH(한국토지주택공사)와 같은 공공기관에서 토지/분양주택/신혼희망타운/임대주택/상가 등의 형태로 공급합니다.


위 유형 중 우리가 계층 이동을 위해 관심을 두어야 할 곳은 분양주택이나 신혼희망타운입니다. 임대주택은 내 자산이 되는 것이 아니며, 상가나 토지는 당장 살 곳을 마련해야 하는 우리에게는 매력적이지 않기 때문이죠. 


그럼 어째서 공공분양이 계층 이동 사다리일까요? 공공분양을 통해 50% 이상의 시세차익을 보아서 그렇습니다. 서울 등 중심부에 인접한 지역이 특히 그런데요. 작년에 제가 유튜브를 통해 무조건 5억은 벌 수 있다고 말씀드렸던 하남 감일지구 사례를 말씀드리겠습니다.

하남감일지구는 3호선 연장, 천마산 터너래 개통 등의 호재가 있다.

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감일지구는 3기 신도시와 인접해 3호선 연장의 수혜를 받을 수 있으며, 송파나 위례 등 가까워 입지 조건이 상당히 우수합니다. 당시 분양가가 4억 대면 향후 최소 10억은 갈 테니 5억 차익을 얻을 수 있다고 이야기했습니다.

4억 대 분양 후, 현재 호가 8~9억 대

2016년 공공분양한 하남감일스윗시티12단지(B7)의 시세를 살펴보겠습니다.


실거래가 기준 하남감일스윗시티는 47% 상승했다.

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2016년 12월 입주자 모집공고를 신청한 하남감일스윗시티12단지는 최근 3년 전매 제한이 풀리면서 매물이 나오게 됐습니다. 실거래가 기준, 최초 분양가가 4.2억이었던 전용 84㎡는 47% 상승한 6.2억에 거래됐습니다. 더욱 무서운 것은 지금 호가는 8억이나 9억에 해당한다는 사실입니다. 만약 해당 호가가 거래되는 날에는 +100% 초과 수익률의 기염을 토하는 것이죠.

하남감일스윗시티12단지 전용84㎡ 타입이 12월 6억 2,000만원에 거래 신고됐다.

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공공분양 자격요건은?

공공분양이라고 다 앞서 말씀드린 단지처럼 수익률이 나오는 것은 아닙니다. 공공분양 중에서도 단지를 선별해야 하는데요. 무조건 도심과 인접한 지역으로, 지하철 등 교통 호재가 있으면 좋지만 만약에 없다고 해도 괜찮습니다. 주변 신축 아파트 시세와 비교해서 약 70~80% 수준은 갈 것이기 때문에 보수적으로 접근해도 해당 시세 이상은 상승할 수 있다면 도전해도 됩니다.


자격 요건은 결혼 후 7년이 넘지 않으셨다면 그리고 연 소득이 약 7,200만 원 (맞벌이 기준) 이하라면 가능합니다. 또한 다자녀 특공이나, 생애 최초 주택 구입 등의 방식도 있으니 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 모집 요강마다 자세한 조건은 다를 수 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다. 


하지만 공공분양은 그 숫자가 많지 않습니다. 정부가 매입한 택지 중 알짜 택지라고 부를 수 있는 지역들이 점점 없어졌기 때문인데요(행복주택 등 임대형식은 그래도 물량이 좀 있습니다). LH에서 어떤 지역을 공공분양 하는지 관심을 갖고 지켜봐야 합니다. 갑자기 나타났다 금방 신청 받고 종료되는 경우도 많습니다.

2020년 공공분양 아파트

올해 2020년 공공분양 아파트는 역시 많지 않습니다.

마곡지구9단지, 위례A1-5/12블록을 눈여겨 보자.

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작년 12월, 알짜단지인 수서역세권A3신혼희망타운 423세대가 이미 마감됐고 시흥 장현 / 성남 고등 S3 / 화성 동탄 2구역도 마감 단계에 있습니다. 남은 단지는 마곡지구 9단지 (962세대) / 위례 A1-5블럭 및 12블록 (1,284 / 394세대)과 고덕 강일지구 8단지 / 14단지 (518 / 411세대) 등입니다.


마곡이나 위례는 위치도 좋고 세대수도 많은 대단지이기 때문에 눈여겨볼 만합니다. 단, 앞서 말씀드렸듯이 언제 입주자 모집공고가 뜰 지 모르기 때문에 항상 관심있게(적어도 1주일에 한 번 정도는) 홈페이지에서 체크하고 자금도 미리 준비하시면 좋을 것 같습니다.

안 좋은 점은 없을까?

물론 공공분양이 안 좋은 점도 있습니다. 아파트 외관에 LH라는 마크가 달리고 주변 아파트 브랜드(THE H, 자이, 힐스테이트, 래미안, 아크로 등)와 비교해 부정적인 인식이 있어 차별 아닌 차별을 받는 경우도 있는데요.


최근에는 이러한 우려 때문에 LH 네이밍이 아닌 다른 명칭을 쓰는 사례가 많아지고 있고요. 규제가 심한 요즘 같은 시장에서는 전매 제한 기간이 일반 민간분양 대비 긴 점도 큰 문제가 아닌 것 같네요. 


공공분양 중 입지가 좋고 시세 상승 여력이 있는 단지는 경기도에 많습니다. 그리고 이와 같은 단지들은 해당 아파트 분양 지역에 오래 거주한 사람에게 우선권을 주는데요. 공공분양이 경쟁률이 높긴 하지만 경기도에 거주 중이시라면 도전해 볼만 합니다. 


매력적인 분양가의 공공분양은 최근 집값의 고공행진과 함께 본인의 가정 경제에 굉장한 보탬이 될 수 있습니다.

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다. 



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