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지난 2017년 8·2 부동산 대책 당시 제공되었던 주택임대사업자에 대한 세금 혜택이 연이은 추가 대책으로 축소되었습니다.

혜택 축소의 원인은 주택 임대 사업자 본연의 순기능, 즉 민간에서 제공되는 임대주택의 증가 효과보다는 혜택을 활용한 투자 수요 진입이 많아 매물이 잠기는 부정적인 효과에 따른 대응책이라고 볼 수 있는데요. 매번 느끼지만, 정책에 따라 순작용과 부작용이 함께 발현되는 것 같습니다. 규제가 시장에 미칠 파급력을 생각하고 장기적인 관점으로 보는 신중함이 필요한 때인 것 같습니다.

주택임대사업자등록의 가장 큰 메리트는 양도세 중과 배제와 종합부동산세 합산 배제였습니다. 하지만 혜택축소로 인해 그런 이점을 누릴 수 없게 되었습니다. 하지만 임대사업자 장기보유특별공제 특례를 활용하여 절세하면 등록하지 않은 것보다 나은 결과를 예상해볼 수 있기 때문에, 최근까지도 등록하는 수요자가 많은 상황입니다.

사실 임대주택에 대한 장기보유특별공제의 경우 면적 기준은 있지만, 가액 요건이 없었기 때문에 매도를 대신할 차선책으로 주목받아 왔는데요.

강력했던 지난 2018년 9·13 부동산 대책을 기준으로 가액 요건이 신설되었습니다. 따라서 지금 시점에는 임대개시일 현재 기준시가 6억 원(수도권 기준, 지방의 경우 3억 원) 이하면서 8년 이상 장기 임대하는 경우만 특례 적용이 가능한 상황입니다. 게다가 최근에는 1주택 임대사업자에 대한 거주 요건 배제도 사라졌습니다.

서울 내에는 투자가치 측면에서 이 요건을 충족할 만한 주택이 많지 않은 점을 고려할 때, 앞으로 주택임대사업자 혜택을 활용한 투자 및 절세 수요는 현저히 줄어들 수밖에 없을 것입니다.

사실 지금까지 언급한 혜택이 가장 크다고 할 수 있고, 취득세와 재산세 및 임대 소득에 관한 혜택은 여전히 남아 있긴 하지만 큰 메리트라고 보긴 어렵습니다. 게다가 장기 임대 등록 시 오랜 기간 의무임대기간에 종속되어 자산이 잠기게 되고 5%의 임대료 증액 제한을 준수해야만 하므로 앞서 말씀드린 요건을 충족하지 못하는 주택은 득보다 실이 더 클 수 있습니다.

현재까지 18번의 규제가 이어지면서 주택임대사업자의 혜택과 의무에 관한 제도도 지속적인 변화가 있었고 혜택은 계속 줄었습니다. 따라서 이를 염두에 두고 분양 주택을 준공 전에 미리 임대 등록해 둔 경우도 상당히 많습니다.

따라서 등록 취소를 생각하는 수요자도 늘고 있는 상황인데요. 원칙적으로는 임대 의무 기간에는 계속 임대해야 할 의무가 있기 때문에 의무 기간에는 폐업할 수 없고 지키지 않을 경우 엄청난 과태료가 부과될 수 있습니다.

다만 예외적으로 과태료 없이 취소할 수 있는 경우가 몇 가지 있습니다.

첫 번째는 바로 경제적 사정입니다. 임대업자가 부도나 파산 등의 불가피한 경제적 사정을 증명하여 사전 허가를 받은 경우에는 주택임대사업자 취소할 수 있습니다.

두 번째는 임대 사업 운영이 어려운 경우입니다. 2년 연속 수익보다 지출이 큰 적자 상황이 이어진 경우나, 최근 1년간 사업자의 임대 주택 중에 미임대 주택, 즉 공실이 20% 이상이고 특정 임대 주택이 공실인 경우 예외적으로 취소할 수 있습니다.

세 번째는 등록 임대 주택이 철거되는 경우입니다. 재건축과 재개발 등의 정비사업으로 인해 주택이 멸실되어 임대사업을 계속할 수 없는 경우입니다. 이 경우에는 앞서 말씀드린 혜택 중 메리트가 큰 혜택이 가능했던 기간에 등록된 경우는 멸실 기간을 제외하고 유지할 수 있습니다. 따라서 신중한 판단이 필요하겠죠?

네 번째는 많은 분이 기본적으로 알고 계신 등록 후 1개월이 지나기 전입니다. 주택 임대사업자를 등록한 날로부터 1개월 전에는 취소할 수 있고, 이 경우에는 임대차 계약이 존재하는 경우라 하더라도 가능합니다. 다만 등록 때 감면받은 세금은 반환해야겠죠?

다섯 번째는 소유권 이전 지연의 경우입니다. 분양을 받은 경우 준공 전에 미리 등록하시는 분들이 많은데요. 분양받은 주택을 3년 이내에 취득하지 못하는 경우 페널티 없이 취소할 수 있습니다.

여섯 번째는 아직 임대를 개시하지 않은 경우입니다. 다섯 번째와 마찬가지로 분양의 경우나 공실 상태로 매수한 주택이 해당하겠죠? 이 경우 임대가 아직 시작되지 않았다면 취소할 수 있습니다.

다만, 이미 임대차 계약이 존재하는 경우라면 취소가 불가능합니다. 따라서 불가피하게 취소를 해야 하는 경우라면 인상된 3천만 원의 과태료 부과 대상이 됩니다. 따라서 생각 없이 임대등록부터 하지 마시고 처한 상황에 맞는 대응 전략이 필요합니다.

마지막 일곱 번째는 바로 의무임대기간을 채운 이후입니다. 그러나 의무임대기간이 끝나더라도 임대사업자 혜택을 유지해야 하는 상황이라면 마찬가지로 주택임대사업자를 유지해야 합니다. 임대료 증액 제한을 준수해야겠죠?

자, 오늘은 때로 득보다 실이 클 수 있는 주택임대사업자를 취소할 수 있는 예외 요건에 대해서 살펴봤습니다. 무조건 혜택만 생각하고 급히 결정할 사안이 아니기 때문에 잘 모르겠다면 전문가와 상의 후 결정하는 것도 좋은 방법이라 할 수 있겠습니다. 부동산 유튜브 ‘놀라운 부동산’의 놀부였습니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.