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12·16 부동산 대책! 효과는 굉장했다?

12·16 부동산 대책은 시장에 어떤 영향을 미치고 있을까?

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #67

문재인 정권 들어 여러 부동산 규제 정책이 쏟아졌다. 그중 시장에 가장 큰 영향을 미쳤던 정책은 무엇이었을까? 그리고 이번에 발표된 12·16부동산 대책은 현재 시장에 어떤 효과를 미치고 있을까?

지난 부동산 대책의 효과는 어땠을까?

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매수우위지수를 보자

아래 그래프는 KB부동산에서 제공하는 서울 아파트 매수우위지수다. 매도심리와 매수심리의 차이를 나타낸 것으로 수치가 높을수록 시장에서 아파트를 매수하려는 심리가 강하다고 이해하면 큰 무리가 없다.

수치가 높을수록 아파트를 매수하려는 심리가 강한 것이다.

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먼저 A는 무엇이었을까?


문재인 정부 들어 사실상 첫 번째 부동산 규제 정책이었던 8·2 부동산 대책이 나왔던 시점이다. 주요 내용은 다주택자에 대한 양도소득세 강화였다. 부동산 가격 상승의 주된 원인이 투기 세력에 있다고 판단하고 투기 심리를 위축하기 위한 정책을 시행한 것이다.


정책 발표 후 매수심리는 크게 하락했다. 2010년 수도권이 하락하기 시작한 이후 더 이상 부동산을 규제하는 정책은 없었기 때문에(오히려 하락기에 정부는 부동산 규제를 완화하는 정책을 펼친다) 몇 년 만에 경험하는 부동산 규제 정책이었고 그 강도도 강했기 때문에 투자자는 물론 일반적인 수요자도 이 정책에 놀라지 않을 수 없었고, 매수심리는 곤두박질친 것이다. 하지만 그래프를 보면 알 수 있듯이 그 효과는 오래가지 못했다.

매수심리와 매매 가격의 관계

그렇다면 이렇게 매수심리가 하락할 경우 과연 매매 가격도 하락할까? 매수 심리는 매매 가격에 얼마나 영향을 주는 것일까? 아래 그래프를 보면 그 상관관계를 알 수 있다.

A 구간에서 매매지수는 하락하지 않았다.

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8·2 부동산 대책의 여파로 A 구간에서 매수심리가 급감했지만, 매매가격의 하락으로는 이어지지 않았다. 단지 상승 폭이 조금 둔화되었을 뿐이었다. 결국 8·2 부동산 대책은 그 강도가 강했음에도 불구하고 가격을 하락시키지 못했고, 매수심리를 붙잡고 있는 기간도 다른 정책에 비해 가장 짧았다. 즉, 투기수요를 억제하는 것은 별다른 효과가 없다는 것이 증명되었다.


이후 그래프를 보면 B 구간에서도 매수심리가 급감하는데, 이 시기에는 아파트 재건축 안전진단 기준요건을 더욱 까다롭게 강화하는 방안이 발표되었다. 발표된 날짜는 2018년 2월 20일이었다. 이후 서울 아파트 매수심리는 또다시 하락하기 시작한다. 8·2 부동산 대책보다 하락 폭은 크지 않았지만, 매수심리를 붙잡고 있는 기간은 더 길었다. 하지만 재건축 대상 아파트에 일부 영향을 주었을 뿐 서울의 전반적인 매매가격 상승세를 누르는 데는 크게 기여하지 못했다.


그리고 C 구간이 바로 그 유명한 9·13 부동산 대책이다. 주요 골자는 부동산 담보대출에 대한 강력한 규제였다. 그 강도와 디테일함은 대한민국 역사상 가장 강력했고 투자자는 물론 실수요자까지 매수심리가 강하게 위축되면서 매수우위지수는 비교적 오랜 기간에 걸쳐 가장 큰 하락 폭을 보였다. 그리고 드디어 서울 아파트 매매가격이 하락하기 시작했다. 결국 대출을 규제하여 유동성을 통제하는 것이 아파트 가격 하락에 미치는 영향이 컸다는 것이 확인되었다.

다시 움직이는 매수심리, 그리고

하지만 약 8개월 후, 서울의 매수심리는 다시금 꿈틀대기 시작한다. 이에 맞춰 정부는 민간택지 분양가상한제 등의 추가대책을 시행하지만 서울의 매수심리는 좀처럼 누그러지지 않았다. 그래서 결국 발표된 것이 바로 12·16 부동산 대책이었다.


이번 12·16 부동산 대책 또한 그 강도가 상당했다. 그리고 대출 규제에도 큰 무게가 실렸다. 특히나 주목해야 할 것은 실수요자에게도 대출 규제를 강력하게 적용했다는 것이다.


무주택자라 해도 9억 원을 초과하는 주택을 매입할 경우 9억 원 초과분에 대해서는 LTV가 20%로 줄어든다. 무엇보다 재미있는 것은 15억 원을 초과하는 아파트를 매입할 경우 아예 주택담보대출이 제한된다는 것이다. 한 푼도 대출을 받을 수 없다는 의미다.


과연 이와 같은 강력한 정책이 시장에는 어떻게 반영되고 있을까? 다시 그래프를 보자.

D 구간이 12·16 부동산 대책에 따른 변화다.

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D 구간이 바로 12·16 부동산 대책에 따른 서울 아파트의 매수심리 변화다.


매수심리 하락 폭이 민망할 정도로 미미하다. 더 중요한 것은 그 약발이 고작 1주일이었다는 것이다. 강남의 경우 오히려 1주일 후에 매수심리가 상승하는 아이러니한 결과가 나왔다.

강남의 매수우위지수는 오히려 다시 상승했다.

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앞으로 어떻게 될까?

그렇다면 과연 서울은 향후 어떤 방향으로 흘러갈 가능성이 높을까? 그리고, 상대적으로 상승 폭이 매우 적었던 경기도와, 우리도 수도권이라 주장하며 서울, 경기도와 비슷한 패턴을 유지해 왔던 인천은 과연 어떤 방향으로 흘러갈 가능성이 높을까?

직방에서 본 최근 3개월간 서울 및 수도권의 아파트 매매 시세 변동률이다.

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문재인 대통령은 신년사에서 “부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않겠다”라는 강력한 메시지를 던졌다. 맞다. 노동이 존중되는 사회가 되어야 하고, 투기로 쉽게 돈을 벌 수 있는 사회적 구조를 뜯어고쳐야 한다.


하지만 나의 보금자리를 마련함에서는, 그리고 이왕이면 향후 시장에서 더욱 높은 가격에 거래되어 보금자리를 옮기는 것이 수월하기 위해서는 현재의 시그널을 어떻게 해석해야 할지에 대해 좀 더 고민해봐야 할 필요가 있을 것이다.



글. 새벽하늘 김태훈

베스트셀러 '부동산 경매로 인생을 샀다' 저자

베스트셀러 <2020 부동산 시그널> 저자(공저)

'나는 부동산 경매로 슈퍼직장인이 되었다' 저자

새벽하늘의 경매이야기(블로그)

다꿈스쿨 멘토 

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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