통합 검색어 입력폼

2020년 부동산, 정책 변화에 빠르게 대응하라

조회수 2020. 1. 7. 10:30 수정
번역beta Translated by kaka i
번역중 Now in translation
글자크기 설정 파란원을 좌우로 움직이시면 글자크기가 변경 됩니다.

이 글자크기로 변경됩니다.

(예시) 다양한 분야의 재밌고 유익한 콘텐츠를 카카오 플랫폼 곳곳에서 발견하고, 공감하고, 공유해보세요.

핵심은 1주택 갭투자자와 1주택 실거주자의 구분이다.

채상욱의 부동산 TMI #8

2020년 경자년이 밝았습니다. 올해는 12·16 대책을 포함해 다양한 부동산 정책이 본격적으로 효과를 내는 해다 보니, 그 어느 해 보다도 제도가 많이 변하는 느낌인데요. 변경된 제도를 하나씩 짚어보면서 시장에 참여하는 우리는 어떤 대응 전략을 수립하면 좋을지 차근차근 이야기해보겠습니다.

출처: 직방
2020년 나의 부동산 전략은?

1주택 갭투자자 세제 혜택 축소

1주택자에게 가장 큰 변화라고 한다면, 정부가 1주택자 안에서도 실거주 1주택자와 1주택 갭투자자를 구분하기 시작했다는 것입니다. 1주택 실거주자란 말 그대로 소유주택에 거주 중인 상태를 말하고요, 1주택 갭투자자란 소유주택을 갭투자로 매수하고 해당 주택에 거주하지 않은 상태를 말하는데요. 이 둘을 구분하기 시작하였다는 것이 국토부 정책 중 가장 특별한 부분이 아닐까 합니다. 2020년 1월부터 1주택 갭투자자의 세제 혜택을 줄이는 대책들이 시행됩니다.

출처: 직방
정책 변화의 핵심은 1주택 갭투자자와 1주택 실거주자의 구분이다.

먼저 주택의 보유 기간이 10년 이상이라고 하더라도, 2년 실거주 요건을 채우지 않은 상태로 주택을 매도한다면 세금이 증가합니다. 작년까지는 10년 보유 기준 최대 80%의 특별공제를 받으면서 양도세를 대폭 절감할 수 있었지만, 앞으로는 거주 2년을 채우지 못한 1주택자가 주택 매각할 경우 15년 30%의 일반공제만을 받을 수 있게 되기 때문입니다.


공제란 가령 100의 매각이익이 발생했다면, 80% 공제는 80을 공제하고 나머지 20에 대해서만 양도세를 납부하도록 한다는 의미이며, 30%의 공제는 30만 공제하고 나머지 70에 대해서 양도세를 물린다는 의미이므로 공제가 80%냐 30%냐 혹은 0%냐는 몇 배의 세금 차이를 만드는 대단히 중요한 항목입니다. 


이러한 제도 변화의 핵심은 장기간 주택을 보유하더라도, 거주 요건을 채운 실거주자인지 아니면 1주택 갭투자자에 가까운지를 구분해 실거주자에게만 혜택을 유지하는 것입니다. 물론, 지금이라도 매각 전에 2년 실거주 요건을 채운다면 10년 80%의 특별공제를 받을 수 있긴 하는데요. 2021년 1월 1일부터는 공제율 자체에 근본적 변화가 찾아오기 때문에 이마저 어렵습니다.

 

출처: 직방
10년 이상 거주해야 80% 공제를 받는다.

지난해 발표한 12·16 대책은 1주택자에게 주어지는 최고의 세제 혜택인 최대 80%의 특별공제를 실거주자가 아니면 받기 어렵게 했습니다. 2021년부터 매각하는 1주택자가 소유만 10년 했다면 최대 40%의 특별공제만을 제공하는 것입니다. 공제 규모가 1/2로 낮아진 것이죠. 이 상태에서 거주까지 10년 충족해야 추가 40%의 공제를 받아서 종전에 받을 수 있던 최대 80%(40%+40%)의 공제를 받을 수 있게 됩니다.

9억 이하 양도세 비과세 요건 추가

공제 이외에도 중요한 변화가 있습니다. 1주택자에게는 ‘9억 원 비과세’라는 비과세 항목도 존재하는데요. 매도 가격이 9억 원 이하의 주택이라면 2년 거주 요건을 채웠을 때 양도소득세를 부과하지 않습니다. 그러니 9억 이하 주택에는 9억 비과세 적용을 받는 것이 대단히 중요하고, 9억을 초과하는 고가 주택에 대해서는 장기보유공제를 받는 것이 대단히 중요하죠.


이처럼 9억 비과세를 받기 위해서는 2년간 실거주를 해야 하는데요. 2년 실거주를 계산하는 방식도 변경되었습니다. 종전에는 다른 요건 없이 그냥 살기만 하면 되었으나, 2021년부터는 거주 기간을 계산할 때 ‘반드시 1주택인 상태로 살아야만’ 2년이라는 거주기간을 인정받을 수 있습니다.

다주택자 임대등록 시, 실거주 기간 제외

1주택자는 진짜 1주택자도 있지만, 다주택자인데 세법상 1주택자 취급을 받는 사람들도 있습니다. 다주택자 중 자신은 보유 주택에 거주하면서, 나머지 투자한 주택은 모두 장기임대사업자로 등록한 사람도 있는데요. 이 경우 일정 규모/가액 이하의 주택으로만 구성되어 있고 전부가 장기임대사업주택으로 등록되면 주택 수에서 차감해주기 때문에 주택 수가 수백 채가 넘더라도 세법상으로 1주택자로 취급받을 수 있습니다. 2021년부터는 ‘2년’을 계산할 때 이런 다주택자들은 실거주 기간을 계산할 수 없도록 변경이 됩니다.

전세 대출, 실수요 아니면 회수한다

전입하지 않는 1주택 갭투자자의 대출이 만기 시 회수된다.

12·16 대책 발표 이후 언론에서 가장 주목을 받은 전세 대출에 대해서도 짚어보겠습니다. 올해부터는 전세 대출을 받은 상태에서 9억 원을 초과 주택을 구입하면, 전세 대출 만기 시 대출이 회수됩니다. 이 또한 1주택 실거주자와 1주택 갭투자자를 구분하기 위한 제도인데요. 자세한 정책 내용은 국토부가 1월 추가 발표할 예정이니 발표 이후 자세히 알려드리겠습니다.


전입 및 처분 의무 기간도 단축되었습니다. 무주택 세대가 투기과열지역(서울 및 분당, 광명, 과천, 세종, 대구 수성 등)에서 시가 9억 이상의 고가 주택을 구입할 때는 주택담보대출을 받을 수 있는데요. 종전에는 2년 내 전입하면 되었으나 이것이 1년 이내 전입으로 앞당겨졌습니다. 1년 내 전입하지 않는다면 대출이 회수됩니다. 즉, 실수요로 주택을 구입한 것으로 보여지는 경우에만 주택담보대출을 실행한다는 의미입니다. 


일시적 2주택자 요건도 강화됩니다. 1주택 세대가 이사를 위해 일시적으로 2주택이 되었다가 기존 주택을 매도하고 갈아타는 경우 종전에는 2년 이내 신규 주택에 전입하는 조건으로 투기과열지구에서도 대출을 받을 수 있었는데요. 앞으로는 1년 이내에 종전 주택을 처분하고 새 주택에 전입해야 합니다. 


지금까지 살펴본 내용은 사실 개별 건들 하나하나 다른 것처럼 보이지만, 본질은 같습니다. 1주택자라도 실거주자냐 갭투자냐를 구분하겠다는 것입니다. 2020년 변화하는 제도에서 가장 핵심이 되는 이 내용을 잘 이해하고, 시장의 변화에 맞춰 대응하시길 바랍니다.

글. 채상욱 하나금융투자 애널리스트

6년 연속 매경/한경 Best Analyst

하나금융투자(2014~현재)

LIG투자증권(2011~2014)

한국표준협회(2008~2011)

삼성물산 건설(2004~2008)

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.



이 콘텐츠에 대해 어떻게 생각하시나요?