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전세계약 4년 보장, 임차인한테 좋다고?

전세가, 매매가 동반 상승할 수 있다.

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우용표의 내 집 마련 바이블 #35

2020년부터 주택 임차인의 계약갱신청구권이 도입됩니다. 계약갱신청구권은 본래 상가 임차인을 보호하기 위한 제도인데요. 주택에 적용되면 전세로 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있습니다.


재 주택임차보호법에서는 전세의 경우 2년의 기간을 보장해주고 있으나 이 기간이 최대 4년으로 늘어나 세입자가 최소 4년은 한 집에서 전세로 거주할 수 있게 될 것으로 보입니다. 2020년 도입되는 계약갱신청구권 시장에는 어떠한 변수로 작용할지 살펴보겠습니다

임차인이 원하면 4년간 한 곳에 거주가 가능하다.

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계약갱신청구권, 임차인에게 좋기만 하다?

먼저, 현행 주택임대차보호법에서 정하고 있는 임대차계약 및 차임의 증액에 대한 내용은 아래와 같습니다

전세가 또는 월세를 인상 시 인상액은 약정한 금액의 5%를 초과하지 못한다.

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위 시행령에 따르면 임대차계약 시 집주인은 전세를 최소 2년간 유지해야 합니다. 2년 동안은 임차인을 내쫓을 수 없도록 법으로 강제하고 있습니다. 더불어 임대인은 전세 시세가 올라 전세금을 더 받고자 하여도 같은 세입자와 계약을 갱신할 때는 5% 이상 올려서 받을 수 없습니다.


문제는 새로 세입자를 받을 땐 5% 규칙이 적용되지 않는다는 점인데요. 바로 이 점 때문에 전세가가 상승하는 시기에는 집주인들이 법에서 정한 2년의 기간만 채우고 기존 세입자를 나가도록 합니다. 새로운 임대차계약을 맺으면 전세금을 기존에서 10%든 20%든 상관없이 올릴 수 있으니까요. 들어온 지 2년이 된 세입자는 집주인의 횡포에 당할 수밖에 없습니다.


이러한 제도를 개정한 것이 바로 계약갱신청구권입니다. 현행법에서 보호해주는 2년에 더해 세입자가 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리가 생기는 것이죠. 2+2, 즉 최소 4년 동안 세입자는 한집에서 살 수 있게 됩니다.

현행 2년에서 4년으로 보장 거주기간이 늘어난다.

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세입자 입장에서는 2년마다 이사를 하지 않아도 되니 이사에 따른 시간과 비용, 스트레스를 줄일 수 있겠죠. 하지만 모든 규제에는 부작용이 따를 수 있는 법입니다. 일부 임대인은 2년이 아닌 4년의 기간 동안 올라갈 시세를 미리 반영해 전세가를 올릴 수도 있는 겁니다.

과연 바람대로 전·월세 시장 안정될까?

세입자의 주거 안전성을 확보하기 위해 도입된 계약갱신청구권은 오히려 주택의 전세 및 매매 가격을 상향 조정할 것으로 보입니다. 2019년 12월 16일 발표된 부동산 대책에 따라 15억 원 이상의 아파트는 대출이 전면 금지되고, 9억 초과 아파트는 9억 초과분에 대해 대출한도가 20%로 축소되었는데요. 대출 규제 강화로 매매 수요가 전·월세 수요로 전환되면서 전세 시장에 수요자가 집중될 것으로 예상됩니다.


수요가 몰리면 가격이 올라간다는 수요-공급의 법칙은 잘 알고 계시리라 봅니다. 전세로 돌아서는 수요자가 증가하면 전셋값이 상승하고, 그만큼 매매가도 영향을 받을 수밖에 없습니다. 집주인 입장에서는 전세가가 올랐으니 매매매가를 올려도 된다고 생각하는 것이 당연하고요. 시간 순으로 정리해보면 계약갱신청구권이 도입되면 전세가격이 상승하고, 다시 매매가격 상승하는 순서를 밟을 것으로 예상해 볼 수 있습니다.

2020년에도 전세가와 매매가는 오를 것 같다.

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마치 2014년과 유사한 상황이 되지 않을까 염려되는데요. 기억하시나요? 2014년에 시작된 전세가격 폭등과 그로 인해 촉발된 매매 가격 상승 이것은 2020년에 다가올 모습과 상당히 유사합니다.


2014년에는 부동산 가격이 상승하지 않으리라는 비관적 예상이 오히려 전세가 상승, 그리고 부동산 가격을 상승시킨 아이러니한 상황이었습니다. 그리고 2020년에는 전세 가격을 앞으로 올리지 못할 것이라는 임대인의 우려가 오히려 전세 가격 및 부동산 가격을 상승시킬 것으로 예상됩니다. 원인은 다르지만 결국 결과는 같게 됩니다. 


코앞에 닥친 2020년, 주택의 전세가과 매매가가 함께 상승할 가능성이 높다는 점을 참고하셔서 혹시 전세나 매매 계약을 계획하고 계시다면 조금 서두르면 좋지 않을까 싶습니다. 지금처럼 강력한 12·16대책으로 매매가격이 잠시 주춤한 상황을 잘 활용해 보시기 바랍니다.

글. 우용표 주택문화연구소 소장

'월급쟁이 재테크 상식사전 저자' 저자

'경제상식사전' 저자

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