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‘2020년 부동산’ 규제가 이길까, 유동성이 이길까?

역대급 규제와 역대급 유동성이 맞부딪힌다.

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놀라운부동산의 부동산 서프라이즈 #34

요즘 같은 시기, 한국 특히 서울 부동산 가격은 역대 최고 수준을 형성하고 있습니다. 이런 시기에 항상 따라오는 것이 경제위기설입니다. 서울의 아파트 중위 가격이 9억 원 문턱을 두드리고 있고, 초고가 아파트(?)에 대한 규제까지 생길 정도로 최근 몇 년간 서울 아파트 가격은 많이 올랐습니다.


그만큼 살 수 있는 유효 수요는 줄었고, 이번 상승장에 참여하지 못한 수요자는 극도의 허탈감과 내 집 마련에 대한 조바심이 큰 것이 사실입니다.


따라서 대다수의 대중은 서울 집값이 정상이 아니라고 생각하고 지금 집값이 이렇게 형성된 시장의 탓을 정부, 혹은 다주택자라 여기고 있습니다. 이런 상황에서 지난 역사에서 집값이 큰 폭으로 하락했던 1997년 IMF 사태, 2008년 글로벌 금융 위기와 같은 경제 위기가 찾아오지는 않을까 우려의 목소리도 큰 것 같습니다.

직방에서 본 서울 구별 아파트 매매 시세입니다.

출처직방
경제 위기가 또 찾아올까?

사실 현재 한국의 경제 상황 자체가 굉장히 좋지 못한 상황이기에 이러한 경제 위기설은 꽤 설득력이 높고, 실제로 일어날 가능성도 작지 않습니다.


하지만 경제 위기 상황을 극복하기 위해 정부에서도 최선을 다할 것이며, 국민들 또한 지난 역사를 잊지 않고 리스크 관리에 대한 경계를 늦추지 않고 있습니다. 이전과 같이 쉽게 허물어지긴 어렵다는 것이죠.


중요한 것은 역설적으로 현재의 경제 위기를 극복하기 위해 기업과 민자, 공공 부문에 대한 투자가 선행될 것이고, 경기 부양을 위해 유동성이 증가하는 만큼 부동산 가격이 하락하는 계기가 되기보다는 오히려 부동산으로의 자금 유입이 증가할 확률이 높습니다.


지금의 집값을 만든 요인은 하나가 아닙니다. 경제 위축으로 인한 투자 감소 및 안전 자산으로 인식되는 특정 지역의 주택으로 자본이 쏠리게 되고, 오름세를 지속할수록 더 많은 잉여 자본이 들어올 수밖에 없습니다.


또한, 이 오름세의 근원지인 서울의 경우 새 주택을 공급하는데 정비사업 외엔 수요와의 균형을 맞추기 어려운 태생적 구조로 인해 신축과 준신축, 그리고 앞으로 새 주택이 될 수 있는 사업 물량이 많이 올랐습니다.


가만히 두어도 공급이 어려운데 정비사업에 대한 규제까지 맞물려 공급 부족을 우려하는 수요 심리를 자극했고, 조합원 지위 양도 제한과 주택임대사업자 등록 유도 정책으로 인해 시장에 거래될 수 있는 물건이 급감할 수밖에 없는 정책까지 혼재된 결과가 지금 부동산 시장의 상황입니다.

앞으로의 부동산 시장은 규제와 유동성의 싸움이 될 공산이 커 보입니다.

출처직방
대규모 개발 사업과 부동산

18번에 걸친 규제에도 불구하고 주택이 시장에 나오지 않고 있는 가장 큰 이유는 바로 저금리 환경입니다. 돈보다 자산의 가치가 더 높게 평가될 수 있는 구조이죠. 정부에서는 어떻게든 저금리 상황을 이용하여 경기 반등을 위한 막대한 자본 투여가 필요한 상황입니다. 경기 하락은 다음 정권을 장담하지 않기 때문입니다. 2020년에는 총선도 있고 다음 대선까지도 얼마 남지 않았기 때문에 경제 살리기에 총력을 다하게 될 것입니다.


정부는 내년에 각종 규제와 민원으로 중단된 기업들의 10조 원 규모의 투자가 이루어질 수 있도록 4단계 기업 투자 프로젝트를 지원하고 공공주택과 SOC 확충에 60조 원을 집행하기로 했습니다. 이 중에 눈여겨 볼 부분은 기업의 산업시설에 대한 제도 혁신과 프로젝트 지원, 그리고 철도와 고속도로, 항만 등의 기반 시설 확충입니다.


이러한 대규모 개발 프로젝트의 경우, 빠른 속도로 추진될 가능성이 높으며 여기에 따라 자본이 이동할 가능성이 높습니다. 특히 포항 영일만 공장 증설, 현대차 글로벌 비즈니스센터 개발, 반도체 특화 클러스터 개발, 경기 화성 복합테마파크 개발, 울산 석유화학 공장 건립, 인천 복합쇼핑몰 건립, 여수 석유화학 공장 건립 등 일자리가 많이 증가할 수 있는 굵직한 개발이 많기 때문에 해당 개발지 주변의 주택은 상승 압력을 받을 수 있겠습니다.


주택과 일자리는 긴밀한 관계를 맺고 있기 때문에, 주택 가격과 개발지의 가치가 반대급부가 될 수가 없습니다. 무조건 더 오를 수밖에 없죠. 따라서 개발에 풀린 자본은 더 큰 자본을 해당 지역으로 끌어모으는 효과가 있습니다.


서울에 규제가 많은 만큼 개발과 밀접한 관계를 갖는 수도권 및 지방의 경우 큰 호재로 작용할 수 있습니다.


특히, 인천의 청라국제도시의 경우 1조 3천억 규모의 스타필드와 테마파크 호텔 복합 쇼핑몰 호재가 빠른 속도로 추진될 가능성이 높으므로 주목해볼 만하고, 2021년 착공 예정인 GTX-C 노선과 위례-신사선 등 앞으로 신설된 노선이 지나가는 지역을 공부하는 것도 큰 도움이 될 것입니다. 현재의 경제 성장률에서 정부의 기여도가 상당히 높고 내년엔 더 과감한 자본이 경제에 수혈되는 만큼 자본의 경로와 개발 진행을 제대로 파악해야겠습니다.

GTX C노선은 2021년 말 조기착공을 추진하고 있다.

출처직방
또 하나의 변수, 토지보상금

또한 2020년 전국에서 역대 최대의 토지보상금이 풀릴 것으로 예상되죠. 그 규모만 무려 45조에 달할 것으로 전망되는데요. 3기 신도시 등의 공공택지, 도시개발사업, 산업단지 등 앞으로 지구 지정이 되는 곳에서 토지 보상이 실행되기 때문에 최대한 빠르게 3기 신도시를 만들겠다는 정부의 말대로라면 내년에 예상 자금의 상당수가 시장에 유입될 확률이 높습니다.


아무래도 이 자본은 규제가 많은 주택 시장보다는 앞서 말한 SOC 사업 개발지를 기반으로 개발 호재가 풍부한 토지 시장을 향할 가능성이 크고, 3기 신도시 주변 및 도로 접근지의 상승은 불 보듯 뻔하다 할 수 있겠습니다.


이렇듯 2020년에는 각종 프로젝트에 지원되는 자금도 클 것이고 토지보상금 또한 역대급으로 풀리게 될 것입니다. 돈이 시장에 많이 유입된다고 해서 무조건 모든 부동산이 오르는 것은 아닙니다. 규제의 영향도 무시할 수 없으며, 수요의 지역적 이동과 포지션 전환 또한 중요하다 할 수 있겠습니다. 이처럼 시장의 규제와 방향성이 변화되는 지금 조바심으로 마구잡이식 주택 마련이나 투자를 하기보다는 좀 더 현명하게 시장을 바라보고 자산을 지켜나가야겠습니다.



글. 놀라운부동산(정형근)

유튜브 '놀라운 부동산'

카페 '놀부의 부동산 부자 스쿨'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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