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지금까지 나온 18번의 부동산 대책 총정리!

이번 정부는 12월 16일 주택시장 안정화 방안까지 총 18번의 대책을 발표했다.

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김인만의 트루 내 집 마련 스토리 #118

문재인 정부가 출범한 지 2년 6개월이 지나 이제 반환점을 돌았다. 임기 절반이 지난 상황에서도 서울 아파트 시장이 여전히 상승세를 이어가자 2019년 12월 16일 고강도 대책이 발표되었다. 마지막 남은 카드라고 했던 민간택지 분양가상한제 규제가 정부의 기대와 달리 시장을 더 흥분시키자 부랴부랴 추가대책이 나온 것이다.


이번 정부는 2017년 8·2대책과 2018년 9·13대책, 최근 12·16대책까지 지난 2년 6개월 동안 총 18개의 부동산 대책을 내놓았다. 그만큼 최근 몇 년 간 부동산 시장은 뜨거웠다. 지금까지 나온 부동산 대책을 정리하며 부동산 시장을 돌아보고자 한다.

부동산 시장이 상승을 거듭하면서 정부는 고강도 대책을 계속해서 발표했다.

출처직방
이번 정부 출범 전 상황은?

문재인 정부 출범 이후 현재까지 발표된 부동산 대책은 18번이다. 그중 가장 의미가 큰 대책은 2017년 6·19 대책, 8·2 대책, 2018년 9·13 대책과 9·21 대책, 2019년 12·16 대책이다.


문재인 정부 출범 전으로 거슬러 올라가 보자. 당시 부동산 시장은 일시적인 안정기를 보내고 있었다. 규제대책의 첫 터닝포인트인 2016년 11·3 대책 발표와 함께 대통령 탄핵, 미국 트럼프 대통령 당선 등의 불확실성이 한꺼번에 몰려오면서 태풍의 눈과 같은 불안정한 침묵 상태가 이어지고 있었다.


일각에서는 2017년 5월 문재인 정부가 출범하면 불안했던 정세와 함께 집값도 안정될 것이라는 기대가 있었지만, 실상은 불확실성이 제거되면서 서울 집값은 급등하는 결과로 나타났다.

직방에서 본 최근 3년간 서울 아파트 매매 시세 그래프다.

출처직방
2017년, ‘똘똘한 한 채’

예상과 달리 뜨거운 부동산 시장 분위기에 놀란 정부는 첫 대책인 6·19 대책을 발표했다. 시장의 반응은 조정대상지역 추가와 전매 제한과 대출, 재건축규제를 강화하는 내용을 담은 6·19대책을 비웃기라도 하듯이 상승 폭을 키웠다.


참여정부 시절 부동산 투기와의 전쟁에서 패한 아픈 기억이 있는 문재인 정부는 곧이어 절치부심 8·2대책을 발표했다. 투기지역, 투기과열지구 지정 외에 다주택 양도세 중과, 대출 규제 강화, 재건축 초과이익환수 부활, 청약요건 강화 등 강한 규제를 대거 포함한 8·2대책이 나오자 부동산 시장은 한 달 정도 숨을 죽이다가 다시 강남을 중심으로 급등했다.


오히려 부작용만 더 커진 것이다. 다주택 보유자에 대한 규제가 강화되자 시장의 수요자는 보유 가치가 낮은 주택은 정리하고 보유 가치가 높은 주택은 가지고 가자는 ‘똘똘한 한 채’ 전략을 선택한 것이다. 이런 똘똘한 한 채 열풍으로 투자 수요가 서울로 더 몰렸다.


정부는 8·2대책에서 멈추지 않고 투기과열지구 추가지정을 한 9·5대책, 10·24 가계부채종합대책, 11·29 주거복지로드맵, 12·13 주택임대사업자 활성화 대책 등의 대책을 계속 발표했고, 2018년부터 재건축 초과이익환수까지 시작되자 서울 집값은 안정이 되는 것처럼 보였다.

2017년에는 6·19 부동산 대책과 8·2 부동산 대책이 발표되었다.

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2018년, 서울 급등과 9·13 대책

잠시나마 안정적인 봄을 보내던 서울 주택 시장은 6월 이후 종합부동산세 인상안 발표와 박원순 서울시장의 마스터플랜 발언으로 다시 불붙었다.


‘집값 잡는 저승사자’라던 종합부동산세 인상안이 다소 약하다는 평가를 받으면서 오히려 불확실성을 제거해주었고, 서울의 심장인 여의도와 용산을 개발하겠다는 마스터플랜 발언은 불에 기름을 쏟은 격이 된 것이다.


2018년 여름, 서울 집값 상승은 엄청났다. 한 달 만에 2~3억 원이 올랐고 강남, 용산, 성수, 마포 등 핵심지역 외 동대문, 관악, 은평 등의 지역까지 큰 폭으로 올랐다. 정부는 다시 8·27대책을 통해 투기지역을 추가 지정했지만, 역부족이었고 결국 9·13 대책이 발표되었다.


9·13 대책은 종합부동산세 강화, 주택임대사업자 혜택 축소, 주택 보유자 대출 봉쇄 등을 담았다. 또한 수요 억제만 하던 규제 패턴에서 벗어나 9·21 대책을 통해 공급 확대 카드도 꺼내 들었다. 공급 확대 정책으로 3기 신도시와 30만 호 대규모 주택공급 계획을 발표했고, 12·9 대책에서 남양주 왕숙, 하남 교산, 과천 과천, 인천 계양 4곳의 3기 신도시를 확정했다.

2018년 9·13 부동산 대책 이후 부동산 시장은 잠시 안정되는 듯 보였다.

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2019년, 급기야 12·16 대책

2019년 들어서는 공시가격 현실화를 통해 종합부동산세 부담을 늘렸고 5·7대책에서는 고양 창릉과 부천 대장지구를 3기 신도시로 추가 지정함으로써 수요 억제와 공급 확대의 화룡점정을 찍었다. 그렇게 부동산 시장은 안정되는 듯 보였다.


정부는 종지부를 찍고 싶었는지 8·12 민간택지 분양가상한제 추진을 발표했다. 마지막 남은 카드라 자신하던 민간택지 분양가상한제는 결국 11·6대책에서 핀셋 규제 형식을 빌려 서울 27개 동을 대상 지역으로 지정했다.


그런데 부동산 시장은 예상과 다르게 8월 이후부터 다시 움직이더니 가을로 접어들자 상승 폭이 더 확대되었다. 미쳤다는 표현을 할 정도로 상승 폭이 가팔라지면서 우려의 목소리가 커지자 15억 원 이상 주택에 대해 주택담보대출을 금지하는 내용을 포함한 초고강도 대책인 12·16 대책까지 발표되었다.

2019년 12월, 역대 가장 강력한 부동산 대책이 발표되었다.

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2020년, 어떻게 될까?

대책 발표 이후 부동산 시장은 당분간 숨 고르기를 할 것으로 보인다. 하지만 이 숨 고르기가 얼마나 더 지속될지는 지켜봐야 할 것 같다. 12·16 대책이라는 거대한 변수가 생겼지만, 2020년 부동산 시장을 상승장으로 예상하는 전문가들이 많다.


저금리 기조가 이어지면서, 갈 곳 잃은 과잉 유동성과 3기 신도시 등 막대한 토지보상금, 주택 공급은 부족하고 수요는 넘치는 서울의 상황, 입주 물량 과잉에서 서서히 벗어나고 있는 지방 상황 등을 고려하면 이래서 과연 서울 집값이 꺾일까 하는 생각이 드는 것도 사실이다.


하지만 12·16 대책이라는 역대 가장 강력한 수요 억제 정책이 나왔고, 무엇보다 산이 높으면 골이 깊은 법, 어떤 경우라도 분위기에 휩쓸리지 말고 반드시 위험관리를 하는 것이 우선이다. 집값 상승 문제는 어제오늘 일이 아니다.


정부는 빨리 집값을 잡겠다는 방향보다는 조금은 긴 안목으로 집값 잡기가 아닌 서민주거안정이라는 근본적인 목표를 향해 다시 주택 정책 방향을 설정할 필요가 있을 것 같다. 정부 정책은 일관성이 있어야 한다. 부동산 시장 흐름에 따라 규제를 풀고 묶을 것이 아니라 이제는 꾸준한 공급확대정책을 리드하면서 꼭 필요한 규제만 일관성 있게 추진해야 한다. 무조건적인 수요 억제 대책은 일시적인 효과는 있겠지만 근본 대책이 될 수는 없다.



글. 김인만 / 김인만부동산연구소장

'7일만에 끝내는 부동산 지식' 저자

카페 '김인만 부동산 연구소'

유튜브 '김인만 부동산TV'

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.


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