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지난 12월 16일 발표한 부동산 대책의 여파가 꽤 큰 것 같습니다. 그 중에서도 보유세 부담이 커서 힘든 분들은 대책 중 하나로 나온 ‘조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제’에 대해 관심이 많을 텐데요. 오늘은 이에 대해 구체적으로 살펴봅니다.

우선, 모든 주택이 해당되는 게 아닙니다. 10년 이상 보유한 주택을 2020년 상반기 중 양도해야 하는데요. 일각에서는 이로 인해 ‘실제 나오는 매물이 많지 않을 것이다.’, ‘이로 인한 효과가 미미할 것이다.’라는 의견이 나오는 이유가 이 때문입니다. 정확한 결과는 내년이 되어야 알 수 있겠지만 보유세 부담이 큰 경우라면 그래도 고민해 볼 필요가 있겠죠?

이쯤에서 주택의 취득일 및 양도일에 대해 명확히 구분할 필요가 있겠습니다. 세법에서는 실질적으로 소유권이 이전되는 그때를 취득일 및 양도일로 봅니다. 따라서 단순히 계약일이 해당 주택의 취득일이나 양도일이 되는 것이 아닙니다. 계약 후 파기될 수도 있고, 매수 계약만 했다고 온전히 나에게 소유권이 넘어왔다고 보기 힘들기 때문입니다.

거래 금액의 전부를 지급하거나(또는 받거나), 그렇지 않다면 등기를 접수하거나 둘 중 어느 하나라도 성립하면 실제 소유권이 이전되었다고 보아 그 시점을 바로 취득일 또는 양도일로 간주합니다. 따라서 보유세 부담 등으로 인해 내년 상반기 중 주택을 매도하려면 상반기 중에 해야 양도세 중과를 피할 수 있기에 매도 잔금을 6월 30일 이전으로 해야 합니다. 가령, 계약을 내년 4월 1일, 잔금일을 7월 1일로 한다면 단 하루 차이로 이러한 혜택을 놓칠 수 있으니 조심해야겠죠?

이쯤에서 한 가지 유의해야 할 부분이 있습니다. 보유세를 줄이기 위해 보유 물건을 줄이는 것은 좋지만, 그렇다고 내년 6월 1일을 넘긴다면 조금 아쉬움이 남을 겁니다. 이유는 재산세, 종부세와 같은 보유세 과세기준일은 매년 6월 1일이기 때문입니다.

즉, 1년 365일 중 6월 1일 단 하루만 부동산 등을 보유하더라도 해당 자산의 1년치 보유세를 모두 납부해야 하는데요. 이번 12·16 대책만 보고 그저, ‘6월 말까지만 팔면 되겠지?' 생각하면 곤란하다는 것입니다.

위에서 언급한 유의사항들을 사례로 설명해보겠습니다.(매도자 기준)

첫 번째 사례는, 계약일이 4월 1일, 매도 잔금일이 6월 20일인 경우입니다. 이 경우, 2020년 보유세 납부 의무가 성립됩니다. 6월 1일 기준으로는 여전히 주택을 보유한 게 되니, 보유세를 내야 하는 것입니다.

두 번째 사례는 계약일이 3월 1일이고, 매도 잔금일이 5월 20일인 경우입니다. 이 때는 2020년 보유세 납부 의무가 없습니다. 보유세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 잔금이 마무리 되었으니까요.

통상 매매 계약의 경우, 계약일로부터 잔금까지 3개월 정도가 소요된다는 것을 감안할 때, 내년 5월 말 이전에 잔금을 마무리하려면 1월, 2월에는 움직여야 할 것으로 보입니다. 설 연휴가 끝나는 1월 27일 이후에 본격적으로 이번 대책으로 인한 매물이 나오지 않을까 조심스레 예측해 봅니다. 물론, 대출 규제 등 주택 구매에 있어 다른 변수가 많지만 본 칼럼에서는 논외로 합니다.

매수자가 없거나 향후 자녀에게 증여를 고려하고 있어 만약 매도가 힘든 경우라면 부부 공동명의로 명의를 분산하는 것도 방법입니다. 명의를 통해 보유 재산을 분산하는 것만큼 보유세를 줄이기 좋은 방법은 없기 때문입니다. 하지만 이때 유의해야 할 점이 있습니다.

첫째는 명의 이전에 따른 취득세가 추가로 든다는 것입니다. 즉, 아내 단독명의에서 부부공동명의로 변경 시 남편 지분만큼 취득세를 납부해야 합니다. 그런데 이때 납부해야 할 금액은 일반적인 주택의 취득세율 1%~3%가 아닌 4%가 적용됩니다. 증여로 인한 취득이기 때문입니다.

두 번째, 부부간 증여의 경우 최소 5년은 보유하고 매도를 해야 합니다. 그렇지 않을 경우 부부간 증여를 통한 양도세 회피로 보고, 당초 취득가로 양도세를 계산하기에 불필요한 취득세만 들 수 있습니다. 물론, 이때 취득세는 양도세 필요 경비로 인정받을 수 있습니다.

세 번째, 어찌 보면 가장 중요한 사항인데요. 만약 나이가 만 60세 이상이라면 단독명의에서 공동명의로 변경하는 경우 만 60세 이상에게 적용하는 ‘종부세 고령자 세액공제’ 혜택(이번 12·16 대책으로 기존 최대 70%에서 80%로 혜택 폭이 늘어났습니다.)을 못 받기 때문에 사전에 계획을 잘 세워야 합니다.

즉, 만 60세 이상인 경우 종부세 고령자 세액공제 혜택이 유리한지, 아니면 부부공동명의로 바꿔 보유세 부담을 줄이는게 나은지 사전 시뮬레이션이 필요하다는 의미입니다.

지금까지의 내용을 정리해볼까요?

이래저래 혼란스러운 시기임에는 분명한 것 같은데요. 이럴 때일수록 다양한 경우의 수를 생각해 보시고 그 중 가장 유리한 것이 무엇인지 다시 한 번 생각해보는 그런 연말을 보내시기 바랍니다. 지난 한 해 보내주셨던 성원에 감사드리며, 다가오는 새해에도 더욱 건강하고 행복한 일만 가득하시길 바랍니다. 제네시스였습니다.

글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’

※ 외부 필진 칼럼은 직방 전체의 의견과 다를 수 있습니다.