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역대 최강의 규제라고 일컬어지는 12월 16일 부동산 대책으로 인해 부동산 시장은 또 한번 혼란에 빠졌습니다. 그러나 이번 규제 역시 집값이 폭등하는 근본적인 원인을 해소할 수 있는 해결책이 제시되지는 않았다고 봅니다. 그동안 나왔던 규제가 조금 더 강화된 수준이기 때문에 근본적인 시장 안정은 어렵지 않을까 싶습니다. 오늘은 그 이야기를 좀 더 자세히 해보려고 합니다.

12·16 부동산 대책은 이번 정부가 발표한 18번째 부동산 대책입니다. 모든 부동산 대책의 방향성은 같았습니다. 바로 주택 매수 수요 억제와 증세입니다. 하지만 이번 12·16 부동산 대책이 기존 대책과 차별화되는 지점이 있습니다. 바로 규제의 타깃입니다.

그동안 정부는 다주택자와 고가주택(특히 분양)을 시장 불안정 요소로 제시하고 금융 규제와 증세 전략을 써왔습니다. 그로 인해 다주택자는 규제지역 내의 주택을 추가로 매수하기 어렵게 되었고, 실제로 최근의 장을 살펴보면 매수 주요층은 이들이 아니었습니다.

이미 2017년부터 시작된 18번의 규제 속에서 다주택자는 규제에 맞춰 포지션을 바꿨습니다. 의무임대기간 등 몇몇 의무 요건만 충족하면 중과 및 종부세를 피할 수 있는 혜택이 주어지는 주택임대사업자 등록을 통해서 말이죠.

이에 따라 시장에 나올 수 있는 물량은 의무임대기간 규제에 묶여 한계가 있고, 그나마 나올 수 있는 물건을 쥔 공급자는 싸게 팔 이유가 전혀 없는 상황입니다. 역대 최저 저금리 상황이고, 매도 후 유동자금을 활용할 투자처도 없습니다. 오로지 이들이 팔 이유는 딱 하나. 상급 입지를 매수하는 것입니다.

지금의 상황을 만든 원인은 다주택자와 분양시장이 아닙니다. 지난 17년 8·2 대책을 보면 강한 규제 속에 하나의 숨구멍(틈새)이 보입니다. 바로 주택임대사업자죠. 이는 규제가 아니라 오히려 주택을 더 사게끔 만드는 정책이었습니다. 특히, 준공공 양도세 면제는 수요 증가책 이였습니다. 그때의 패착이 지금을 만들었다고 생각합니다. 잘못은 바로잡아야 하는데 다른 곳만 손보니 부작용만 속출할 수밖에 없습니다.

그로 인해 거래할 수 있는 물건 자체가 지속적으로 줄었기 때문에 수요자가 더 많아지는 구조가 되었고, 분양가가 높아도 신축을 사고 싶어하는 수요가 넘쳐나게 되었습니다. 물건이 없으니 부르는 게 값이 되는게 당연한 것이죠. 사실 이번 2019년 후반기 부동산 시장은 투자자가 시장에 진입한 것이 아니라, 자칫 주택을 살 수 없을 것이라는 조바심이 난 실수요자가 대거 시장에 진입한 결과입니다.

거듭된 규제에도 시장이 안정되지 않고, 실수요자가 움직이니 12·16 대책을 통해 주택을 사는 모두를 막는 대책을 던졌습니다. 정말 강하죠. 아예 대출이 안 된다니요. 금융사와 국민 모두의 경제적 자유를 침해하는 초강수 입니다. 그런데 이런 강수에도 불구하고 시장 안정은 힘들 것입니다.

왜냐하면 앞서 말씀드린 것처럼 수요에 비해 공급이 부족한 구조는 변함이 없기 때문입니다. 이 공식을 깨기 위해서는 주택임대사업자에 대해 한정적으로 의무 보유 기간 및 상한 페널티를 거두고 시장에 내놓을 수 있는 환경을 조성해 줘야 할 것입니다. 아니면 3기 신도시를 지금 당장 착공하고 분양하든지 말입니다.

과거 6억 원 이상이 고가, 9억 원 이상이 초고가였던 기준이 이젠 9억 원이 고가, 15억 원이 초고가로 인플레이션 되었습니다. 다음 차례는 무엇일까요? 바로 전세금입니다. 이렇게 주택을 사는 것이 힘들어지면 수요자의 선택지는 두 가지죠. 차급지를 매수하든가, 원하는 지역에 전세를 택하든가.

생각해봅시다. 해당 지역 매수를 생각하던 사람이 차급지를 선택하는 것이 쉬울까요? 아이 학교는요? 주요 학군지 중심으로 근무지역 중심으로 전세가는 이제부터 엄청나게 오르게 될 것입니다. 이미 매매가가 많이 오르게 되면서 주요지역 신축 중심으로 전세가 많이 올랐죠? 이것은 시작에 불과합니다.

이번 대책으로 인해 고가 주택에 대한 접근이 어려워졌습니다. 만일 정부가 원하는 것이 이들 고가주택의 상승 폭을 줄이는 것이라면 성공한 정책이 될 수도 있겠지만, 전반적인 부동산 시장의 안정을 위해서라면 의문이 듭니다. 불과 몇 년 전까지만 해도, 70%까지 대출을 받아 주택을 살 수 있었지만 지금은 아니죠. 지금까지 매수 안 한 분들은 집값 안정을 기다려왔을 것입니다. 하지만 내 집 마련은 점점 요원해지고 있는 것이 현실입니다.

이번 규제로 인해 15억 원이 넘는 초고가 아파트의 상승 폭은 일시적으로 잡을 수 있겠지만, 하락 추세를 만들 순 없습니다. 이들이 싸게 팔아야 할 이유가 어디 있나요? 심지어 이들이 집을 팔면 다른 집을 살 수 없게 되어 버렸습니다.

자본이 많은 분들만 규제 적응기 이후 적어진 경쟁자 속에서 편하게 매수할 수 있게 되겠죠. 문제가 되는 지점은 바로 15억 원에 미치지 못해 대출이 가능한 주택들입니다. 15억 원 이상의 주택을 보던 수요자의 상당수가 경쟁자로 가세하게 되었으니까요. 규제로 인해 갭 메우기 사이클이 만들어질 공산이 큽니다.

투자수요는 어떨까요? 그들은 진즉 규제에 맞춰 누구보다 빠르게 포지션을 잡아 놨고, 종부세 및 양도세 중과까지 다 대비되어 있을 겁니다. 의무임대기간 채우고 비싸게 팔면 그만이겠죠. 사실 이번 15억 이상 대출 금지가 아니라 임대사업자 혜택 전면 폐지가 나왔다면 덜 충격적이었을 것 같습니다.

동시에 특정 가격 주택의 강제적 인플레이션 및 전세 수요 증가로 인한 전세가 상승까지, 이번 12·16 부동산 대책은 정책의 성공과 실패를 떠나서 엄청난 부작용과 후유증이 예상됩니다.

글. 놀라운부동산(정형근)

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