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정말 강력하다! 12·16대책 영향은?

15억 이상 아파트 하락 후 거래절벽 찾아온다.

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부동산스나이퍼의 부동산 시장 저격 #25

정부가 금번에 정말 강력한 대책을 내놓았습니다. 12월 16일 발표한 주택시장 안정화 방안인데요. 정책 내용을 정리해 보고 향후 영향이 어떤지에 대해 알아보았습니다.

시장 안정화를 위해 어떤 대책이 담겨있나?

이번 대책은 7월부터 본격적으로 시작된 강남구발 재건축 상승이 분양가 상한제 시행에도 불구하고 멈추지 않자 이에 대응하기 위한 종합 대책입니다. 과연 상승세가 멈추는 선에서 그칠지, 폭락으로 이어질지 서울 아파트의 수요와 공급 측면에서 살펴봤습니다.


수요는 감소하고 공급이 증가해야 서울 집값이 하락한다.

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아파트 가격이 하락하기 위해서는 수요가 감소(매수세 위축)하거나 공급이 증가(매도세 증가)하면 됩니다.


이에 정부는 매수세 위축을 위해 9억 이상은 LTV를 40%에서 20%로 줄이고 15억 이상의 주택을 초고가 아파트로 규정하고 주택담보대출을 금지했습니다. 또한 전세 거주하는 무주택자가 전세 끼고 매매하는 것을 막기 위해, 전세담보대출 후 9억 이상의 주택을 매수하게 되면 전세금 대출을 바로 회수하겠다고 발표했습니다.

2주택자도 종부세가 많게는 3배까지 오른다.

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매도세를 증가시키기 위해서는 보유세(종부세) 세율을 강화하고 세 부담 상한을 조정했습니다. 즉 올해 종부세를 1천만 원 냈다면, 내년에는 2천만 원 이상 못 올리는 현재의 규제에서 3천만 원까지 부과할 수 있도록 상한을 조정했습니다.


또한 장기보유특별공제가 좀 충격적인데, 1주택자라 하여도 10년을 실거주해야 80%까지 양도소득세를 감면해 줌으로써 1주택 수요자들의 이점을 없앴습니다. 반면 다주택자가 10년 이상 보유 물건을 양도하는 경우 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용받을 수 있도록 해 다주택자의 매도를 유도하고 있습니다. 


공급 측면에서는 서울 국공유지를 활용하여 4만 호의 주택을 공급하겠다는 계획을 다시 한번 상기시키고, 현황 및 향후 계획을 함께 내놓았습니다.

15억 이상 고가아파트, 하락 가능

이번 대책은 강남구, 서초구와 송파구 잠실의 고가 주택을 겨냥하고 있습니다. 15억 이상 고가 주택에 대한 주택담보대출을 금지했기 때문에 현금 부자들만 살 수 있게 됐고, 고가 주택 매수 시 세무 조사 등을 예고해 매수세를 얼렸습니다. 매수세는 당분간 없어질 것으로 전망되는데요. 매수세가 꺾여도 매도 물건이 쏟아져야 집값이 떨어집니다. 하지만 생각보다 폭락 가능성은 없습니다. 1주택을 보유한 가구가 많기 때문입니다.

2호 이상의 주택을 가진 가구는 10% 정도이다.

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자치구별 1가구당 2호 미만으로 주택을 보유하고 있는 비율입니다. 약 90% 수준인데요. 즉 2호 이상의 주택을 보유한 가구는 10% 정도입니다. 생각보다 다주택자 비율이 낮습니다. 10% 정도의 2주택 이상 보유자, 그중에서도 3주택 이상 보유한 다주택자가 보유세의 증가와 대출금액 원리금 상환 부담 등으로 5~10% 조정된 가격에 매도할 수 있겠죠. 하지만 시장은 아직 2주택까지는 버틸 만하다고 보고 있습니다. 일부 다주택자가 매도를 마친 후에는 추가 하락이 아닌 거래절벽이 나타날 가능성이 높습니다.

초고가 아파트, 전셋값 상승

15억 이상 초고가 아파트에 대해서는 대출이 금지됐기 현금이 없으면 입지 좋은 강남 아파트나 주요 지역 신축은 진입이 불가능합니다. 그 때문에 뛰어난 학군/한강 변 조망/신축 커뮤니티 등을 누리고자 하는 수요자들은 전세로라도 살려고 하겠죠. 자녀가 학령기부터 중, 고등학교를 보내는 시간은 다시 오지 않을 중요한 순간입니다. 이를 바탕으로 전세 수요는 크게 증가할 것으로 보입니다.

수도권 고소득자의 20%는 전세로 거주한다.

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수도권은 고소득자(상위 20%)의 전세 거주 비율이 높은 편입니다. 전체의 21%가 전세 형태로 살고 있는데 이는 전국 평균인 16%보다 높습니다. 이 21%가 고가주택 매수를 하지 않고 입지 좋은 아파트의 전세를 선택할 가능성도 배제할 수 없습니다.


반면, 9억 이하 또는 15억 이하 주택은 대출이 가능하기 때문에, 한강 변이나 신축 위주로 입지 좋은 곳이라면 가격상승이 예상됩니다. 아파트 가격 리딩 그룹들이 멈춰 있는 상태라 상승 정도는 한계가 있겠지만요.

근본적 공급대책 : 4만 호면 될까?

12·16대책을 보면 언론이나 부동산 전문가들이 지적했던 서울 내 공급물량에 대한 언급이 있습니다. 3기 신도시 등 수도권 30만 호 및 서울 중소형 택지 4만 호가 그 부분인데요. 분양가 상한제에 따른 공급물량 축소 우려를 정부가 국공유지 부지에 아파트를 4만 호 지을 테니 걱정하지 말라고 일축했습니다.


과연 서울 내 4만 호가 충분한 물량일까요? 물량을 논하기에 앞서 사람들이 소위 영끌해서 신축이나 강남 아파트를 사는 이유에 대해서 생각해 보았으면 합니다. 30대가 아파트 매수에 나서는 이유는 신축 브랜드 아파트가 주는 명품 이미지, 커뮤니티의 편의성, 학군지, 대형 백화점, 한강 변 등 편의시설이 우선이고 투자는 그다음입니다. 


생각보다 젊을수록 아파트의 실거주 편의성을 우선하고 투자 목적은 적다는 생각이 듭니다. 그런데 4만 호의 공급은 사람들이 선호하는 지역은 적으며 (강남 쪽은 동부도로사업소, 서울의료원, 성동구치소 3곳), 전부 LH나 SH공사가 시행사로 공급하는 아파트입니다. 


모든 사람들이 르엘, 그랑자이, 아크로와 같은 고급 브랜드로 네이밍 된 아파트에서 살고 싶습니다. 같은 동네라도 커뮤니티가 없고 층고가 낮으며 고급스럽지 않은 곳에 살고 싶지 않은 것입니다. 때문에 서울 내 4만 호 공급은 공공 아파트가 아닌 민간 아파트가 되어야 합니다. 근본적인 욕구를 해소할 수 있는 방향으로의 공급이 필요한 이유입니다.


금번 대책은 역대급이라고 할 만큼 짜임새 있게 짜였기 때문에 고가 아파트 가격을 잡는데 상당한 효과가 있어 보입니다. 특히 최근 부동산 시장은 단기간의 급등으로 투기라고 할 만한 시세변동이 있었습니다. 12·16대책으로 과열된 매수세를 진정시키고 부동산 시장의 안정화(최소 1년 이상)를 가져와 정부가 서울 내 유일한 공급 방안인 재건축/재개발을 다시 활성화하고 양질의 아파트를 공급할 수 있게 되기를 바랍니다. 서울 내 양질의 주택공급이 절실하기 때문입니다.  

글. 부동산 스나이퍼

(kostill@naver.com)

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