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1주택자를 위한 12·16 부동산 대책 정리

이번 정부의 18번째 부동산 정책입니다.

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #64

지난 12월 16일, 정부는 ‘주택시장 안정화 방안(이하 1216 대책)’이라는 정책을 내놓았습니다. 이는 이번 정부의 부동산 관련 18번째 정책인데요. 집값 안정에 대한 정부의 강력한 의지를 다시 한번 확인할 수 있는 내용이었습니다.


특히 대출 규제에서부터 세제 강화 그리고 분양가 상한제 적용지역 대폭 확대 등 강력한 내용이 포함되어 있는데요. 이 중에서 ‘1주택자’들이 꼭 알아야 할 세제 관련 내용을 말씀드리고자 합니다. 이를 통해 향후 실거주 보유 및 갈아타기를 할 때 현명하게 대처하시기 바랍니다.

1216 대책 중 1주택자가 알아야 할 세제 관련 내용은 어떤 게 있을까요?

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1주택자 중 일부는 종부세 부담이 줄어든다?

사실 1주택자는 초고가 주택이 아닌 이상 종부세 부담이 그렇게 크지 않은 편입니다. 하지만 이번 대책으로 다주택자는 그 부담이 매우 커질 것으로 보입니다. 기존 종부세 최고세율이 3.2%에서 4.0%로 대폭 늘어났으며, 조정지역 2주택만 있더라도 세부담 상한이 기존 200%에서 300%로 올라가기 때문입니다.

종합부동산세는 이렇게 변경됩니다.

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하지만 1주택자 중 종부세 대상 중에서도 60세 이상 고령자이면서 장기 보유한 경우라면 종부세 세액공제가 더 늘어납니다. 따라서 이 경우에 해당한다면 세 부담은 다소 줄어들 예정입니다. 이번에 발표된 내용은 내년부터 바로 시행되기에 종부세 부담이 큰 다주택자라면 보유세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 매도해야 할 것입니다.

60세 이상 고령자의 종부세 세액 공제가 늘어납니다.

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재산세는 늘어납니다!

사실 1주택자는 종부세와 크게 상관이 없습니다. 하지만 재산세는 늘어날 확률이 매우 높습니다. 이는 재산세 과표를 구성하는 ‘공시가격’에 대해 정부가 시세변동률을 적극적으로 반영함으로써, 공시가격을 시세와 비슷한 수준으로 끌어올리고자 하기 때문입니다.

공시가격이 오르면 재산세 과세표준이 올라가고, 자연히 재산세 역시 올라가게 됩니다.

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따라서 1주택자라도 주택 시세가 오르면 그에 따른 재산세 증가는 피할 수 없음을 인지해야 합니다. 이 역시 내년 상반기 중으로 바로 시행되며, 매년 6월 1일을 기준으로 재산세, 종부세와 같은 보유세가 결정됩니다.

까다로워지는 일시적 2주택 비과세 요건

조정대상지역에서 조정대상지역으로 이동하는 경우에는 나중 주택을 취득하고 3년이 아닌, 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 합니다. 편의상 기존 주택을 1번, 나중 주택을 2번이라고 해보겠습니다. 현재 조정대상지역에 있는 1번 주택에서 거주하고 있는 경우라면, 역시 조정대상지역에 있는 2번 주택으로 이사할 때 특히 유의해야 합니다. 기존에 알고 있던 방식과 일시적 2주택 비과세 요건이 완전히 달라지기 때문입니다.


먼저, 2번 주택 취득 후 1년 이내에 1번 주택을 매도해야 합니다. 3년도 아니고 2년도 아닙니다.

둘째, 2번 주택 취득 후 1년 이내에 2번 주택에 들어가 거주해야 합니다.

셋째, 당연히 1번 주택 취득 후 1년이 지난 상태에서 2번 주택을 취득해야 함은 전과 동일합니다.


아마 이 부분이 이번 정책 내용 중, 1주택자들이 가장 눈여겨 보아야 할 내용일 것입니다. 게다가 이 정책은 내년도 아니고 대책 발표 다음 날인 2019년 12월 17일 이후 취득분부터 곧바로 적용됩니다.


즉, 현재 조정대상지역 1번 주택에서 거주 중이고 조만간 2번 주택으로 이사하려고 하는데 그 2번 주택 역시 조정대상지역이라면 이제는 2번 집에 바로 들어가 거주해야 하고, 기존 1번 주택을 2번 주택 취득 후 1년 이내에 매도해야 한다는 것입니다.


물론, 2번 주택을 매수했는데 임차인이 살고 있고, 해당 임차 기간 만료일이 1년 넘게 남았다면 이때는 예외로 1년 후 거주해도 됩니다. 하지만 이 경우라도 기존 1번 집은 1년 이내 처분해야 함을 반드시 기억하시기 바랍니다.


이미 말씀드렸지만, 대책 이후 취득분부터 곧바로 시행이며, 만약 2번 주택을 대책 발표일 이전에 계약하고, 계약금을 지급했다면 종전 규정(2년 이내 기존 주택 처분)이 적용되니 참고하시기 바랍니다.

일시적 2주택 비과세가 더욱 복잡해지니 유의해야 합니다.

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주택 양도세 세율이 인상됩니다!

주택은 다른 부동산과 달리 특별한 대접을 받았습니다. 2년 보유 혹은 거주하면 비과세해 주었으며, 1년 이상만 보유해도 기본세율(6%~42%)이 적용되었는데요. 앞으로는 이 역시 다른 부동산과 같은 세율이 적용됩니다. 즉, 1년 미만 보유 시 50%, 1년~2년은 40%, 2년 이상이 되어야 기본세율이 적용되는 것입니다.


이는 다른 부동산 자산과의 형평성을 맞추고, 단기 투기 수요를 차단하기 위함으로 실제 시행 시기는 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되니 이 부분도 체크해야겠습니다.


이번 대책은 내용이 상당히 방대합니다. 모든 내용을 하나의 칼럼으로 정리하기보다는 실거주자인 1주택자나 예비 1주택자가 알아야 할 내용에 먼저 집중하는 것이 필요하겠다고 판단했습니다.


따라서 실거주할 주택 마련에 관심 있으신 분들은 최소한 이 정도의 내용은 숙지하신 후, 주택을 취득하시는 게 좋겠습니다. 절세는 사전 전략이 무엇보다 중요하기 때문입니다. 추가적인 내용, 계속해서 말씀드리겠습니다. 지금까지 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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