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복잡해지는 주택 ‘취득세율’, 집값에는 어떤 영향이?

2020년부터 취득세율이 개정된다.

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새벽하늘의 부동산 아울렛 #65

2020년부터 주택을 매입할 때 납부하는 취득세율이 개정된다. 현재 주택의 취득세율은 실거래가를 기준으로 아래와 같이 3단계로 구분되어 있다.

현행 주택 취득세율은 위와 같다.

출처직방

양도소득세의 경우는 ‘누진 공제’라 해서 과세 구간을 넘어서는 부분에 대해서만 세율이 증가한다.


예컨대, 양도차익(정확히는 과세표준)이 1,200만 원 이하일 경우 6%이고 1,200만 원 초과~4,600만 원 이하일 경우는 15%인데, 만약 과세표준이 1,300만 원일 경우 1,200만 원에 대해서는 6%를 적용하고 구간이 넘어가는 나머지 100만 원에 대해서만 15%를 적용해 최종적으로 87만 원이 된다.


하지만 취득세는 위에서 설명한 대로 구간이 달라질 경우 에누리 없이 해당 세율이 적용된다. 예를 들어 주택을 6억 원에 매입했다면 취득세는 600만 원이지만 6억100만 원에 매입했다면 취득세는 1,202만 원이 되는 것이다. 불과 100만 원 차이로(6억 1원에 매입했을 경우에도 2%가 된다) 2배의 취득세를 납부해야 한다.

취득세 셈법이 내년부터 개정된다.

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취득세율, 어떻게 달라지나?

이와 같은 억울한 상황(?)을 보완하고자 2020년부터는 취득세율이 개정되는데 아쉽게도 6억 원 초과~9억 원 이하 구간에만 세율을 세분화했고 그 공식은 아래와 같다.

6억 원 초과~9억 원 이하 구간의 취득세율은 이렇게 정해진다.

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상당히 복잡해 보이는데 예를 들면 이렇다. 7억 원에 매입했을 경우 기존에는 무조건 2%를 적용해 1,400만 원의 취득세를 납부해야 했지만 개정될 공식을 대입해보면 {2ⅹ(7억/1억)/3}–3=1.67%가 되면서 납부해야 할 취득세는 1,169만 원이 된다. 231만 원 정도가 낮아지는 것이다.


그러나 이 내용만 보고 취득세가 낮아진다고 생각하면 오산이다. 만약 8억 원에 매입할 경우 기존에는 2%를 적용한 1,600만 원이었지만 개정될 공식을 대입해보면 {2ⅹ(8억/1억)/3}–3=2.33%가 되면서 납부해야 할 취득세는 1,864만 원이 된다. 오히려 264만 원 정도가 높아지는 것이다.


개정되는 취득세를 간단히 정리하자면 7억 5천만 원에 매입할 경우가 딱 2%의 취득세율이 적용되고 이보다 낮을 경우 기존 세율보다 낮아지며 이보다 높아질수록 세율은 올라가는 구조가 된다.

7.5억을 기준으로 그 이하는 기존보다 세율이 낮아지고, 그 이상은 높아지는 구조다.

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취득세율 개정, 효과는?

지난 칼럼에서 언급했듯이 서울 전용면적 62.8㎡ 이상 95.9㎡ 미만의 중형아파트 평균 매매가격은 2017년도 후반에 이미 6억 원을 돌파했고, 올해 7월에는 9억 원을 돌파했다. 그렇다면 이번 주택 취득세율 개정은 사실상 서울, 수도권에서는 감세가 아닌 또 다른 증세로 작용할 것이다.


하지만 서울, 수도권을 매입하려는 수요층의 상당수는 이와 같은 내용에 별로 관심이 없을뿐더러 계산방식도 단순하진 않기 때문에 취득세율이 높아졌다는 인식을 하기가 쉽지 않을 것이고, 7.5억 원 미만일 경우는 오히려 감세효과가 있기 때문에 금액 구간별 주택 취득세 개정은 주택 수요심리를 움직이는 데 별다른 영향을 줄 수 없을 것이다. 즉, 이 정책으로 인해 서울, 수도권 아파트 가격 상승을 억제하는 효과는 미미할 것으로 보인다.

서울 중형 아파트 평균 매매 가격은 9억 원을 돌파했다.

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다주택자 취득세율 상향, 효과 있을까?

하지만 정부는 주택 취득세 관련, 얼마 전 또 하나의 칼을 뽑아 들었다. 바로 다주택자에 대한 취득세율 인상이다. 3주택 세대가 4주택을 취득할 경우 기존 1~3%의 취득세율을 4%로 인상한다는 것이고 2020년부터 바로 시행될 가능성이 커졌다.


이렇게 되면 3주택을 보유한 세대원 중 한 명이 2020년에 추가로 6억 원짜리 주택을 매입할 경우 취득세는 기존 600만 원에서 2,400만 원이 되는 것이다. 여기에 농어촌특별세와 지방교육세까지 더하면 그 상승 폭은 더 커진다.


아이러니한 것은 오히려 거래되는 가격이 높을수록 취득세율 인상효과가 확연히 줄어든다는 것이다. 3주택 세대가 추가로 주택을 10억 원에 매입할 경우 기존 3천만 원이었던 취득세가 고작 1% 더 증가한 4천만 원이 될 뿐이다.


그렇다면 이와 같은 다주택자 취득세율 인상이 서울 집값을 안정시키는 데 얼마나 영향을 줄 수 있을까?


우선 다주택자 취득세율 인상은 투자자를 타깃으로 한 수요 억제 정책이라고 볼 수 있다. 과거 2017년 8·2 부동산 대책과 비슷한 성격이다. 하지만 8·2 부동산 대책의 결과는 모두가 알고 있듯이 서울의 집값을 안정시키지 못했다.

직방에서 본 서울 아파트 매매 시세 그래프다.

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게다가 다주택자 취득세 인상은 다주택자에게 양도소득세를 중과하는 8·2 부동산 대책보다 상대적으로 강도가 약하다.


예컨대 3주택 세대원이 서울에 있는 아파트를 5억 원에 사서 4년 후에 8억 원에 매도했을 경우(편의상 단순히 과표를 3억 원으로 가정) 8·2 부동산 대책 전 양도소득세는 지방세 포함 약 9,400만 원이었으나, 8·2 부동산 대책이 적용되는 2018년 4월 1일 이후부터는 약 1억 7천만 원의 양도소득세를 납부해야 한다. 무려 7,600만 원의 세 부담이 늘어났다.


금액도 금액이지만 자신의 수익(양도차익)에서 무려 과반이 훨씬 넘는 비율을 세금으로 납부해야 한다는 심리적 부담감 또한 가중될 수밖에 없다(그러다 보니 시장에 매물이 줄어드는 현상이 자연스럽게 발생하는 것이다).


이에 비해 취득세의 경우 5억 원에 아파트를 취득했을 경우 취득세는 현재 지방세 포함 550만 원이지만 2020년부터 개정될 경우 지방세 포함 2,300만 원이 된다. 비율적으로는 4배가 넘는 금액이 인상되지만, 절대적 금액으로는 양도소득세 중과에 비해 적게 느껴질 수 있다. 게다가 주택을 제외한 일반 부동산의 취득세율은 예전부터 4%였기 때문에 시간이 지나면서 심리적 저항감이 줄어들 수도 있다.


하지만 어쨌건 6억 원 이하 구간일 경우 다주택자의 취득세 인상률은 4배를 초과하기 때문에 지금껏 유례없는 과도한 세율 인상이고, 이것이 투자자들의 투자심리를 위축시키는 효과는 있을 수 있다.


하지만 중요한 것은 집값 상승에는 실수요자의 역할이 가장 크다는 것이다. 투자자는 상승 초기에 마중물 같은 역할을 할 수는 있지만, 본격적인 상승의 주체가 되기엔 한계가 있다. 그래서 투자 수요를 억제하는 정책은 지금껏 단 한 번도 상승을 억제하는 데 큰 역할을 하지 못했다.


앞으로 서울은 당분간 더 상승할 수밖에 없는 상황에 놓여있다. 그리고 그 온기는 수도권으로 번져가고 있다. 온기를 넘어 수도권까지 불이 붙을지 여부에는 여러 변수가 있을 수 있겠지만 최소한 취득세 개정으로 인해 수도권 시장이 영향을 받을 가능성은 매우 적을 것으로 보인다.



글. 새벽하늘 김태훈

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