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부부 공동명의가 '무조건' 유리하다? 이제는 옛말!

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제네시스박의 친절한 부동산 절세 #63

불과 몇 년 전만 하더라도 공동명의로 취득하는 것은 아주 효과적인 부동산 절세 방법의 하나였습니다. 생각보다 모르는 분이 많았고, 방법 역시 매우 단순했기 때문입니다. 매수 계약서에 매수자 이름 한 명만 더 올리면 되니까요.


그리고 시간이 지나 정부의 각종 규제가 나오고, 그에 따라 시장 참여자들 역시 학습효과로 인해 이제 ‘공동명의 취득을 활용한 절세 방법’은 어느 정도는 기본 옵션이 되었다고 생각합니다. 하지만! 공동명의가 반드시 좋은 것만은 아닙니다. 무슨 이야기인지 살펴보겠습니다.

공동명의가 반드시 유리할까요?

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공동명의가 유리한 경우

부동산 세금은 주택의 취득, 보유, 양도 세 단계를 거치며 발생합니다. 공동명의가 이 모든 단계에서 좋은 건 아닙니다. 비록 공동명의로 취득하더라도, 취득세와 재산세의 경우 해당 부동산 가격에 따라 과세하기에 별다른 절세효과가 없습니다. 하지만 이것만 보고 공동명의는 효과가 없다고 생각하시면 곤란합니다.


먼저 종합부동산세(이하 종부세)는 공동명의로 분산하는 것이 ‘다소’ 유리합니다. 1주택의 경우, 단독명의라면 공시가격 9억까지는 종부세 비과세입니다. 하지만 공동명의라면 명의자별로 6억까지 비과세이므로 부부 공동명의라면 총 12억까지는 종부세가 부과되지 않는다고 보시면 되겠습니다.


다만, 종부세는 인별 과세이고 해당 명의자가 가지고 있는 지분(가령, 특정 주택의 50% 지분 등) 역시 종부세 계산 시에는 주택 수로 카운트하기에 종부세 중과가 되는 경우(조정대상지역 2주택 이상 혹은 총 보유 주택 수 3주택 이상인 경우)라면 오히려 세 부담이 커질 수 있겠습니다.


다음으로 주택임대소득세, 양도소득세에 있어서도 공동명의가 유리합니다. 주택임대소득의 경우, 이 역시 인별 과세하기에 공동명의를 통해 수입금액을 분산할 수 있습니다. 가령, 월세 250만 원으로 연간 수입금액이 3천만 원인 경우, 단독명의라면 전액 종합과세이나 부부 공동명의로 명의 분산 시 1인당 1,500만 원(=3천만 원/2명)이 되어 분리과세를 선택할 수 있습니다.


양도소득세 역시 마찬가지입니다. 양도세 과세표준 직전, 소득금액을 명의자 지분별로 분산하기에 소득금액이 낮아지며, 여기에 명의자별로 기본공제 250만 원이 추가로 생기는 효과가 나타나므로 세 부담은 확실히 줄어듭니다. 하지만 모든 경우가 좋은 것만은 아닙니다.

공동명의가 유리한 경우는?

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증여 이슈, 그리고 피부양자 자격 박탈?

이렇게 공동명의가 유리한 건 맞지만 유의해야 할 점도 분명히 있습니다. 특히 최근처럼 집값이 급등한 경우, 그리고 주택임대소득 비과세 폐지인 경우라면 특히 조심해야 합니다.


먼저, 고가인 주택을 공동명의로 할 때는 증여세가 발생할 수 있습니다. 가령, 20억 원인 집을 부부 공동명의로 할 경우, 단순 계산하면 배우자에게 10억 원을 증여하는 셈입니다. 그런데 아시는 것처럼 부부 간 증여액은 10년에 6억 원까지입니다. 따라서 초과되는 4억 원에 대해서는 증여세가 발생할 수 있는 이슈가 있는 것이죠.


물론 상대방인 배우자가 소득이 충분하거나, 관련 자금출처를 명확하게 밝힌다면 문제가 없겠으나, 요즘처럼 집값이 계속 상승하고 정부 역시 고가주택 중 과다 차입 경향이 있거나 소득이 적은 가족 등과 공동명의를 하는 경우는 이를 철저히 조사하겠다고 하니 사전에 체크하는 것도 필요하겠습니다.


또 다른 이슈는 바로 ‘지역가입자 전환으로 인한 4대 보험료 증가' 이슈입니다. 가령, 남편은 직장인, 아내는 전업주부로 남편 밑에 피부양자로 있다고 가정을 합시다. 이 경우라면 비록 직장을 다니진 않더라도 직장가입자와 같은 보험료 부담을 하게 되는데요. 이 피부양자(사례의 경우 전업주부인 아내)가 가지고 있는 주택의 재산세 과세표준이 일정 수준을 초과하게 되면 소득 능력이 있는 것으로 보아 피부양자 자격이 박탈되고 지역가입자로 전환될 수 있습니다. 


그 기준은 재산세 과세표준 9억 원으로 이를 재산세 과표 구하는 식에서 역산하면 대략 시세 25억 원(=시세 25억의 공시가격을 15억이라고 가정할 경우, 여기에 재산세 공정시장가액비율 60%를 곱한 값. 대략적인 수치입니다)임을 알 수 있습니다. 물론 이는 매우 큰 금액이므로 해당하는 사람이 그렇게 많지는 않을 것입니다. 하지만 주택 임대소득세는 매우 유의해야 합니다.

공동명의, 유의해야 하는 경우는?

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공동명의, 임대주택 등록하려면?

어떤 부부가 A라는 주택을 취득하고, 양도세 절세 등을 위해 공동명의로 취득했다고 합시다. 그런데 이를 임대주택으로 등록할 경우 둘 중 한 명만 사업자를 내거나 둘이 따로 사업자를 내는 게 아닙니다. 공동명의로 된 사업자를 내야 합니다. 역시 이번에도 둘 중 한 명은 전업주부로 배우자의 피부양자로 들어가 있다고 합시다. 재미있는 것은 그다음입니다.


이 상황에서(사업자 등록) 소득이 발생하면 당연히 국가에서는 소득 능력이 있는 것으로 보아 피부양자 자격을 박탈, 지역가입자로 전환합니다. 그 결과 해당 명의자(사례의 전업주부)의 부동산은 물론, 자동차 등 모든 재산을 고려하여 건강보험료 등을 부과하기에 절세적인 측면에선 도움이 될지 몰라도, 4대 보험에서 뜻하지 않은 부담을 할 수 있는 것입니다.


사실, 이 부분은 그전까지는 주택으로 인한 수입금액이 2천만 원 이하면 비과세가 되었기에 이슈가 안 되었지만, 올해부터는 이러한 비과세 제도를 폐지하고 비록 2천만 원 이하 소액 임대소득사업자라 하더라도 분리과세 혹은 종합과세로 과세하기에 기존 피부양자에서 빠져나오게 되는 경우가 상당히 많을 것으로 생각됩니다.


따라서 사정상 피부양자를 계속 유지해야 하는 경우라면, 공동명의로 인한 절세 효과(종부세, 양도세 등)는 포기하더라도 차라리 단독명의로 주택임대사업자를 하는 것도 방법이 될 수 있겠습니다(주택임대사업자를 통해서도 종부세와 양도세를 줄일 수 있기 때문입니다).

직방에서 본 수도권 일대의 최근 2년간 시세 변동률입니다. 절세전략을 고민할 때 주택 가격 상승 추이도 눈여겨 봐두어야 합니다.

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어떠신가요? ‘공동명의 취득으로 인한 절세 방법’ 생각보다 따져볼 게 많죠? 다시 말씀드리지만, 원래는 이렇게까지 따지지 않아도 되었습니다만, 워낙 최근 서울 및 수도권 주택 가격이 상승하고 여기에 주택임대사업소득에 대한 비과세가 폐지되었기에 유의하시라는 의미에서 말씀드립니다. 제네시스였습니다.



글. 제네시스박

주식회사 엠제이원 대표

'친절한 제네시스 박의 부동산 절세' 저자

'부동산 기사 그래서 어떻게 봐야할까요?' 저자

블로그 ‘친절한 제네시스박의 부동산과 세금’


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